쟁점부동산에 대한 임대사업자 등록 말소는 취득세 추징 예외 사유에 해당한다는 청구주장의 당부

청구인 주장과 달리 임대사업자 등록증에서 이 건 임대사업자 등록 말소의 사유가 민간임대주택 특별법§6-①-ⅰ(거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우)에 따른 것으로 기재되어 있는 점, 청구인은 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름을 알 수 있는 손익계산서, 소득세 신고자료 등을 제출하지 않아 그 판단이 어렵고, 처분청에서 제출한 자료에 따르면 적자가 발생한 것으로 보기 어려운 점, 청구주장 입증자료가 없고, 임대사업자 말소 사유 등록 기재 내용 등 고려시 추징 대상에 해당 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2021.6.3. 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따라 장기임대주택사업자(기존 2주택 민간 임대)로 등록하고, 2021.12.10. 서울특별시 동대문구 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득(분양)한 후, 2021. 12.17. 처분청으로부터 쟁점부동산의 취득이 「지방세특례제한법」제31조 제2항 등에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받아 취득한 것으로 하여 취득세의 100분의 85를 감면받고, 나머지 취득세 등 합계 OOO원을 처분청에 신고·납부하였다.나. 청구인은 OOO에 주소를 둔 AAA 외1(이하 “매도인들”이라 한다)과 체결한 불법건축물(쟁점부동산)에 대한 매매(분양)계약(이하 “이 건 분양계약”이라 한다)의 해제를 구하는 소송(이하 ‘이 건 소송’이라 한다)을 제기하여, 2025.1.8. 등 서울고등법원 조정(서울고등법원 OOO, 이하 ‘이 건 조정’이라 한다)결정 등에 따라 쟁점부동산에 대한 이 건 분양계약의 해제 및 매도인들에게 소유권을 원상회복시킨 후, 2025.2.24. 쟁점부동산에 대한 민간임대주택등록을 말소하고, 2025.4.3. 기 경감 받은 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 처분청에 수정신고·납부하였다.다. 청구인은 2025.7.15. 쟁점부동산의 소유권이 매도인들에게 원상회복된 것이 민간임대주택법 제43조 제4항 등에 따른 임대의무기간에 양도가능한 사유에 따라 양도한 것으로 취득세 추징 예외사유에 해당한다고 보아 이 건 취득세 등이 환급되어야 한다는 사유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.7.16. 이를 거부하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.13. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인이 소송을 통해 쟁점부동산 취득 원인인 이 건 분양계약을 해제한 경위청구인은 2021.4.1. 매도인들로부터 쟁점부동산을 분양가 OOO원에 분양받는 이 건 분양계약을 체결하고, 당일 계약금 OOO원을 지급하였다.쟁점부동산은 분리된 복층 구조(건축물대장상은 1002호로만 되어있음)이고 1002호의 다락으로 사용되는 부분을 1101호로 구분하여, 그 호실번호가 10층은 1002호, 11층은 1101호로 사용되고 있었고, 이 건 분양계약 체결 전 이미 매도인들과 임대차계약을 체결한 임차인들이 각각 살고 있었는바,이 건 분양계약 체결 당시 쟁점부동산 중 1002호의 임차인은 BBB였는데 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 취득할 무렵 1002호의 임차인은 CCC으로 변경되었는바, 1002호 임차인 CCC은 매도인들에게 임대차보증금 OOO원을 지급했고, 1101호 임차인은 매도인들에게 임대차보증금 OOO원을 지급한 상태였다.청구인은 2021.12.20. 쟁점부동산 분양대금 OOO원에서 매도인들이 임차인들로부터 이미 받은 위 임대차보증금 공제한 나머지 OOO원을 지급하고 쟁점부동산의 소유권을 취득하였다.그런데 2023년 2월경 처분청은 쟁점부동산 중 1101호는 원래 1002호의 다락층으로 사용승인 받은 것을 무단증축하여 주거용으로 사용하고 있다는 사유로 건축물대장에 위반건축물로 등재하고 청구인에게 시정명령을 하였고, 이에 청구인은 매도인들 등을 상대로 이 건 분양계약을 사기 등으로 취소하고, 손해배상을 청구하는 이 건 소송을 제기하였다.관련 민사사건 1심(서울중앙지방법원 OOO)에서는 청구인이 패소하였으나, 2심(서울고등법원 OOO)에서 청구인은 1심때 간과했던 「건축법」과 같은 법 시행령상 ‘다락’의 층고 제한 관련 쟁점을 제기하였는바,건축법령에 따를 때, ‘층고’란 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이를 뜻하고(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제8호), ‘다락’은 층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것으로, 건축물의 바닥면적에 산입되지 않으며(「건축법」제84조, 같은 법 시행령 제119조 제1항 제3호 라목), 바닥면적의 합계인 연면적에도 포함되지 않고(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제4호), 이에 따라 용적률 산정에도 포함되지 않는다(용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다. 「건축법」제56조). 또한 「건축법」상 ‘거실’은 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그밖에 이와 유사한 목적을 위해 사용되는 방을 뜻하므로(「건축법」제2조 제6호), 건축물의 바닥면적에서 제외되는 적법한 다락은 주거 목적으로 사용할 수 없다.따라서 ‘다락’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 곳의 지붕이 평지붕일 때 그 층고가 1.5미터를 초과한다면 이는 「건축법」상 다락이 아니며, 용적률 위반이고 철거대상이다.그런데 쟁점부동산 중 1101호는 원래 평지붕 형태의 다락으로 건축허가, 사용승인을 받은 곳으로 그 층고는 1.5미터를 초과하면 안 되는데, 매도인들 등이 이를 무단증축하여 별도 호실을 부여하고 별도 임차인을 들여 놓았던 것이었고, 청구인은 관련 민사사건 2심에서 이 쟁점을 새로 거론하여 집중적으로 다퉜고,결국 관련 민사사건 2심 재판부는 청구인이 1심에서 패소하였음에도 불구하고, 이 건 분양계약을 2025. 1.8. 이 건 조정결정으로 해제하고 쟁점부동산의 소유권을 매도인들에게 복귀시켰다.쟁점부동산 중 1002호 임차인 CCC의 임대차기간 만료일은 2023. 12.19.인데, 쟁점부동산에 대한 위와 같은 건축법령 위반사항이 불거진 이상 청구인으로서는 다음 임차인을 구할 수 없어 CCC에게 임대차보증금 OOO원을 지급할 수 없었고, 이에 CCC은 위 임대차기간 만료일 직후 쟁점부동산에 대한 임차권등기명령을 받아 등기하였고, 주택도시보증공사(HUG)에 임대차보증금 지급청구를 하여 2024.4.26. 임대차보증금 전액을 수령하였으며, 주택도시보증공사는 청구인에게 주택도시보증공사가 CCC에게 지급한 임대차보증금 원금 OOO원 및 연 9%의 지연이자를 구상청구하면서, 청구인의 다른 임대주택 관련 신규 보증제공도 정지하였는바,청구인은 위와 같은 다급한 사정을 신속히 해결하기 위해 관련 이 건 조정에 응했던 것이다.(2) 이 건 취득세 등은「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」(이하 “민간임대주택법 시행령”이라 한다) 제34조 제3항 제2호의 ‘2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우’에 해당하여 취소하는 것으로 경정되어야 한다.임대의무기간에 임대사업자등록이 말소된 경우 감면된 취득세를 추징한다고(「지방세특례제한법」제31조 제3항 제2호) 규정하고 있으나, 임대사업자의 임대사업에 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생하여 임대를 계속할 수 없는 경우에는 감면된 취득세를 추징하지 않는바(「지방세특례제한법」제31조 제3항, 같은 법 시행령 제13조 제1항, 민간임대주택법 제43조 제4항 제1호, 민간임대주택법 시행령 제34조 제3항 제2호),‘부(負)의 영업현금흐름’은 영업활동으로 인한 현금흐름이 마이너스인 상태로, 영업활동에서 유출되는 현금이 유입되는 현금보다 많은 상황을 의미하는 것이고, ‘2년 연속’은 임대사업자로 등록한 이후 연속된 2개 회계연도를 의미한다.청구인은 이 건 조정결정에 따라 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위한 이 건 분양계약을 해제하고 매도인들에게 쟁점부동산의 소유권이 원상복귀된 날은 2025.1.8.인바, 청구인이 임대사업자로 등록한 날인 2021.6.3.부터 2025.1.8.까지 기간 동안 청구인 임대사업의 영업현금흐름은 아래에서 말씀드리는 바와 같이 부(負)이다.(가) 청구인은 임대용 주택 4채를 분양받았는바, 분양대금은 아래와 같이 기존 임대차보증금 반환채무를 인수하고 나머지 차액을 매도인(분양자)에게 지급하는 방식으로 지불하였는바, 현금 지급액 합계는 OOO원이다.○○○(나) 청구인이 임대사업자 등록 후 2025.1.8.까지 위 임대용 주택 4채 관련 취득세, 재산세 등 세금으로 납부한 금액은 합계 OOO원이다.(다) 청구인이 임대사업자 등록 후 위 임대용 주택 4채에 대해 주택도시보증공사에 보증가입을 위해 지급한 보험료는 합계 OOO원이다.(라) 쟁점부동산 중 1002호 임차인 CCC의 임대차보증금반환 관련 주택도시보증공사에 청구인이 지급한 지연이자