① 쟁점①~③토지가 2025년도 재산세 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되는 농지로서 지령§102①-ⅱ-가목에 따른 분리과세대상 토지에 해당하는지 여부 ② 쟁점④토지가 농업경영을 위한 농로로 이용되어 지령§108①-ⅰ에 따른 재산세 비과세 대상인 도로에 해당하는지 여부

① 쟁점①~③토지에 일부 수목이나 채소가 식재되어 있으나 전반적으로 조경목적의 수목 및 정원석 등이 혼재되어 있어 토지 전체를 영농을 주된 용도로 사용한다고 볼 수 없으므로 재산세 분리과세대상인 농지에 해당하지 않고,② 쟁점④토지는 철제대문이 설치되어 있어 불특정 다수인의 자유로운 통행이 제한되는바, 해당 토지가 농로라는 사정만으로 재산세 비과세 대상인 사설 도로에 해당한다고 인정할 수 없으므로 처분청의 재산세 부과처분은 잘못이 없음 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 처분청은 2025.9.19. 2025년도 재산세 과세기준일 현재 청구인이 소유하고 있는 경기도 광주시 초월읍 OOO㎡에 대하여 재산세 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 청구인에게 부과·고지하였다. 나. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.8. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 경기도 광주시 초월읍 OOO㎡의 토지(이하 “쟁점①토지”라 한다)에 2024.3.30. OOO으로부터 산수유·매실 묘목 등을 구입하여 약 80주를 식재하였으며, 이후 해당 토지에서 지속적으로 잡초를 제거하고 비료 및 농약을 살포하는 등 묘목을 관리하면서 농업경영에 이용하였다.청구인은 같은 리 OOO㎡의 토지(이하 “쟁점②토지”라 한다) 및 OOO㎡의 토지(이하 “쟁점③토지”라 한다)에도 2025.3.19.경 OOO으로부터 왕벚나무 및 매실나무 등의 묘목을 구입하여 식재하였다. 청구인은 해당 토지에서 묘목을 지속적으로 관리하는 한편, 방울토마토·가지·고추 등 채소류를 재배하는 등 실제 영농활동을 수행하였다.「농지법」 제2조 제1호 가목은 지목과 관계없이 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 농지로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제2조 제1항 제2호는 과수·유실수 등 생육기간이 2년 이상인 식물 및 조경용 수목을 재배하는 토지를 농지의 범위에 포함하고 있다. 따라서 쟁점①토지부터 쟁점③토지까지가 농지에 해당하는지는 공부상 지목이나 일시적인 토지의 외관만으로 판단할 것이 아니라 과세기준일 현재의 실제 이용현황에 따라 판단하여야 한다. (2) 청구인은 또한 경기도 광주시 초월읍 OOO㎡의 토지 중 OOO㎡(이하 “쟁점④토지”라 하고, 쟁점①∼③토지와 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2001년 취득한 이후 현재까지 청구인이 소유한 다른 농지로 진입하거나 농기계를 이동하기 위한 농로로 이용하고 있으므로 「지방세법 시행령」 제108조 제1항 제1호에서 정한 비과세 대상 도로에 해당한다따라서 처분청은 쟁점④토지의 공부상 지목이나 토지 전체의 형상만을 기준으로 판단할 것이 아니라 실제 농로로 이용되는 면적과 이용현황을 확인하여 과세하여야 한다. 나. 처분청 의견(1) 「지방세법 시행령」 제102조 제1항 제2호 가목은 전·답·과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인 소유의 농지를 분리과세 대상 토지로 규정하고 있다.(가) 처분청이 쟁점①토지의 이용현황을 확인한 결과, 해당 토지는 주차장으로 이용되고 있는 부지의 중앙 일부에 과실수가 식재되어 있는 형태로 확인되었다. 이와 같은 토지의 전체적인 이용형태와 과실수의 식재 형태 등을 종합하여 볼 때, 쟁점①토지를 과수원으로서 실제 영농에 이용되고 있는 농지로 보기 어렵다.(나) 처분청이 쟁점②·③토지의 이용현황을 확인한 결과, 해당 토지는 조경석 및 정원석 등이 설치되어 있고 잔디가 조성된 공간에 왕벚나무 등 조경목적으로 이용되는 수목이 식재되어 있으며, 일부 과실수가 함께 식재되어 있는 형태로 확인되었다. 이러한 토지의 전반적인 조성 형태와 수목의 종류 및 식재 상태 등을 종합하면 쟁점②·③토지의 주된 이용 목적은 영농을 위한 과수원이라기보다는 조경에 있다.(다) 청구인은 쟁점①∼③토지에 과실수 및 묘목을 식재하고 관리하였으므로 농지에 해당한다고 주장하나, 처분청은 단순히 토지의 일부에 과실수나 수목이 식재되어 있다는 사정만으로 해당 토지 전체를 실제 영농에 사용되는 과수원으로 볼 수는 없다고 보았다.(라) 따라서 처분청은 쟁점①∼③토지가 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되는 전·답·과수원에 해당한다고 보기 어려우므로, 「지방세법 시행령」 제102조 제1항 제2호 가목에 따른 분리과세 대상 토지로 구분하지 아니하고 종합합산과세대상으로 과세한 처분은 정당하다. (2) 「지방세법 시행령」 제108조 제1항 제1호는 「도로법」에 따른 도로 및 그 밖의 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설도로를 재산세 비과세 대상으로 규정하고 있다.(가) 따라서 사유지가 실제로 차량이나 사람의 통행에 이용되고 있다는 사정만으로 해당 토지를 재산세 비과세 대상인 도로로 볼 수 있는 것은 아니며, 해당 토지가 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공되고 있는지 여부 등을 구체적인 이용현황에 따라 판단하여야 한다.(나) 처분청이 쟁점④토지의 현황을 확인한 결과, 해당 토지는 농지 등에 출입하기 위한 진출입로로 이용되고 있으나, 토지 입구에 철제 대문이 설치되어 있어 일반인이 자유롭게 통행할 수 있는 상태가 아닌 것으로 확인되었다. 처분청은 이러한 이용형태에 비추어 쟁점④토지는 불특정 다수인이 자유롭게 통행할 수 있도록 제공된 사설도로가 아니라 토지 소유자 또는 특정 이용관계인에 의하여 이용되는 사유지 내 진출입로에 해당한다고 보았다.(다) 청구인은 쟁점④토지가 농기계의 이동 및 다른 농지로의 진입을 위한 농로로 실제 이용되고 있으므로 비과세하여야 한다고 주장하나, 처분청은 농업경영을 위한 진입로나 농로로 사용된다는 사정만으로 「지방세법 시행령」 제108조 제1항 제1호에서 정한 비과세 대상 도로에 해당한다고 볼 수 없다.(라) 따라서 쟁점④토지가 특정인의 농업경영을 위한 진출입로로 이용되고 있을 뿐 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공된 도로에 해당하지 아니하므로 「지방세법 시행령」 제108조 제1항 제1호에 따른 재산세 비과세 대상에 해당하지 않는다. 3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점①∼③토지가 2025년도 재산세 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되는 농지로서 「지방세법 시행령」 제102조 제1항 제2호 가목에 따른 분리과세대상 토지에 해당하는지 여부 및 쟁점④토지가 농업경영을 위한 농로로 이용되어 「지방세법 시행령」 제108조 제1항 제1호에 따른 재산세 비과세 대상인 도로에 해당하는지 여부나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.(가) 처분청이 2025.7.8. 작성한 현지확인 결과 보고서에 의하면, 경기도 광주시 초월읍 OOO 일원에 출장하여 5개 필지의 농지 여부를 현장 확인한 결과, 해당 토지에는 매실·벚나무·산수유나무 및 조경석 등이 설치되어 있으나 주변 여건 등을 종합적으로 고려할 때 온전한 농지로 판단하기 어렵다고 기재되어 있다.○○○(나) 처분청이 제출한 쟁점①∼③토지의 항공사진은 아래와 같다.＜쟁점①∼③토지의 항공사진＞○○○(다) 처분청이 제출한 쟁점토지의 현장사진은 아래와 같다.○○○(라) 쟁점④토지가 소재한 경기도 광주시 초월읍 OOO의 지적도면 및 인터넷 위성사진은 아래와 같다.○○○(마) 청구인은 2025.7.21. 쟁점②·③토지에 대하여 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제4조 및 같은 법 시행령 제3조·제4조에 따라 농업경영체 등록을 한 사실이 확인된다.(바) 처분청이 제출한 사업자 기본정보에 따르면, 청구인은 2025.7.3. 업종을 조경수로, 업태를 도매 및 소매업으로, 사업장명을 “OOO”으로 하여 사업자등록을 한 것으로 확인되고, 쟁점토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 계획관리지역으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점①∼③토지를 과세기준일 현재 묘목 및 채소류를 재배하는 등 실제 영농에 이용하였고, 쟁점④토지를 다른 농지로의 진입 및 농기계 이동을 위한 농로로 이용하였으므로, 쟁점①∼③토지는 분리과세대상 토지에 해당하고 쟁점④토지는 「지방세법 시행령」 제108조 제1항 제1호에 따른 재산세 비과세 대상 도로에 해당한다는 주장하나,쟁점①∼③토지는 일부 수목이나 채소가 식재되어 있다는 사실만으로는 부족하고 과세기준일 현재 토지 전체가 실제 영농을 주된 용도로 이용되고 있는지가 중요하므로, 처분청의 현지확인 결과 매실·벚나무·산수유나무 등이 식재되어 있으나 조경석·정원석 및 잔디 등이 함께 조성되어 있고 조경목적의 수목이 혼재하는 등 토지의 전반적인 이용형태가 농작물의 경작이나 과수의 재배를 위한 농지로 보기 어려운 이상, 쟁점①∼③토지를 「지방세법 시행령」 제102조 제1항 제2호 가목에 따른 실제 영농에 사용되는 농지로 인정하기는 어렵다고 판단된다.또한, 쟁점④토지는 청구인이 소유한 다른 농지에 출입하거나 농기계를 이동하기 위한 진출입로로 이용되고 있을 뿐이고, 토지 입구에 철제 대문이 설치되어 있어 불특정 다수인의 자유로운 통행을 제한하고 있는 것으로 확인되어, 해당 토지가 농업경영에 필요한 농로라는 사정만으로 「지방세법 시행령」 제108조 제1항 제1호에서 정한 “일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설도로”에 해당한다고 인정하기는 어려우므로, 쟁점④토지를 재산세 비과세 대상 도로로 보기도 어렵다고 판단된다. 4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.＜별지＞ 관련 법률(1) 지방세법제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.3 분리과세대상 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지제109조(비과세) ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사 업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다. 1. 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지(2) 지방세법 시행령제102조(분리과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다. 2. 전ㆍ답ㆍ과수원가. 전ㆍ답ㆍ과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지. 다만, 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(읍ㆍ면 지역은 제외한다)의 도시지역의 농지는 개발제한구역과 녹지지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 같은 법 제36조 제1항 제1호 각 목의 구분에 따른 세부 용도지역이 지정되지 않은 지역을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)에 있는 것으로 한정한다.제108조(비과세) ① 법 제109조 제3항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지”란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다. 1. 도로 : 「도로법」에 따른 도로(같은 법 제2조 제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만, 「건축법 시행령」 제80조의2에 따른 대지 안의 공지는 제외한다