장기일반민간임대주택을 증여받았을 때 합산배제 대상에 해당하는지 여부

1. 사실관계 ○ 질의자의 부는 ‘96년 서울 서초동 소재 다가구주택(이하 “쟁점주택”)을 취득 - 쟁점주택은 ‘18.9.13. 이전 「민간임대주택에 관한 특별법」상 장기 일반민간 임대주택 등록 및 소득세법상 사업자등록한 합산배제 대상 ○ 별도세대인 자녀 A는 ‘18.9.14. 이후 조정대상지역 소재 쟁점주택의 40%지분 증여받음 - 자녀A는 쟁점주택 외 1주택 보유한 상태 - 자녀 A는 부의 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자 지위를 포괄승계함 2. 질의요지 ○ 1주택을 보유한 상태에서 부로부터 조정대상지역에 있는 장기일반 민간임대주택을 증여받았을 때 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항제8호나목1)에 따른 합산배제 대상에 해당하는지 여부 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 8. "세대"라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이하는 가족으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. □ 종합부동산세법 시행령 제1조의2 【세대의 범위】 ① 「종합부동산세법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제8호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. ② 제1항에서 "가족"이라 함은 주택 또는 토지의 소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학 , 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항에 따른 1세대로 본다. 1. 30세 이상인 경우 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 「 소득세법」 제4조 에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. □ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주 택자 (이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에 서 5억원 을 공제한 금액］에서 6억원을 공제 (납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으 로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액 으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표 준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것 으로 본 다. <신설 2005.12.31, 2008.12.26, 2011.6.7, 2015.8.28, 2020.6.9> 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 , 「공공주 택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 □ 종합부동산세법 시행령 (2022.02.15. 영 제32425호로 개정되기 전의 것) 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주 택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「 민간임대주택에 관 한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 (이하 "임대사업자"라 한 다) 로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록 (이하 이 조에서 "사업자등 록"이라 한다) 을 한 자가 과세기준일 현재 임대 (제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호 까지의 주택을 임대한 경우 를 말한다)하거나 소유 (제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어 느 하나에 해당하는 주택(이하 " 합산배제 임대주택 "이라 한다)을 말한 다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따 른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록 을 한 것으로 본다. 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까 지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택 의 경우는 제외한다. 가. 적용요건 1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고 를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것 2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항 에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으 로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다. 3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다. 나. 제외되는 주택 1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취 득 (제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우 의 취득은 제외한다) 한 조정대상지역 ( 「주택법」 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다) 에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 [ 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약 을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다 ] □ 종합부동산세법 시행령 제2조의3 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제8조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택자"란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 「소득세법」 제1조의2제1항제1호 에 따른 거주자를 말한다. 이 경우 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되 , 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 조 제9항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다. <개정 2009.2.4, 2011.3.31, 2020.2.11> □ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 (2018.10.23, 대통령령 제29243호로 개정된 것) ① (생략) 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 . 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역 ( 「주택법」 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다) 에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 [조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다] 은 제외 한다 . 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것 나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다. 부칙 <제29243호, 2018.10.23> 제2조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) ① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우 2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하 고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 ② 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 다가구 임대주택"이란 임대사업자로서 사업자등록을 한 자가 임대하는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택(이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 말한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택 이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트( 「주택법」 제2조제20호 의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다. □ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】 ② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며 , 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다. □ 주택법 (2017.8.9. 법률 제14866호로 개정된 것) 제63조의2 【조정대상지역의 지정 및 해제】 ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로 서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의 위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다) 으로 지정할 수 있다 . 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다. 1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려 하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 부 칙 <법률 제14866호, 2017.8.9.> 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(조정대상지역 지정에 관한 준비행위) ① 국토교통부장관은 이 법 시행 전에 제63조의2의 개정규정의 시행을 위하여 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역 예정지를 지정할 수 있다 . ② 국토교통부장관이 제1항에 따라 조정대상지역 예정지를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 해당 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 해당 공고 내용을 통보하여야 한다. ③ 제1항에 따라 지정된 조정대상지역 예정지는 이 법 시행일에 제63조의2의 개정규정에 따른 조정대상지역으로 지정된 것으로 본다. □ 국토교통부공고 제2017-1305호, 2017.9.6, 제정(조정대상지역 예정지 지정) 1. 지정지역 2. 지정효력 동 40개 지역을 주택법상의 조정대상지역 예정지로 지정하고, 예정 지는 법률 제14866호(2017.8.9.) 주택법 제63조의2 규정의 시행일에 조정대상지역으로 지정된 것으로 봄 3. 효력발생시기 : 이 공고문은 공고한 날부터 효력을 발생한다.