주택을 취득하기 前 체결한 임대차계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약 해당여부

1. 사실관계 ○ ’20. 1.14. 甲(매수인)이 A주택 매매계약 작성 ○ ’20. 2.25. 甲이 임차인 乙과 임대차계약 * 작성 * A주택 취득일(’20.3.31.) 이후 임대개시 ○ ’20. 3.31. 甲이 A주택 취득 (조정대상지역) ○ ’20. 3.31. 임대개시(임대기간 : ’20.3.31.～’22.3.30.) ○ ’22. 2.19. 임대차 계약 갱신(임대기간 : ’22.3.31.～’24.3.30.) ○ ’24. 3.28. 임대차 계약 갱신(임대기간 : ’24.3.31.～’26.3.30.) ○ ’24.12. 3. 甲이 A주택 양도 2. 질의요지 ○ 주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결하고, 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우로서 - 임대인이 주택을 취득하기 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 에서 규정하는“직전 임대차계약”에 해당하는지 여부 3. 관련 법령 ○ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대 1 주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택" 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의 4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차 계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결 (계약금을 지급받은 사실이 증빙 서류에 의해 확인되는 경우로 한정 한다)하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환 하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항 에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산 할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차 계약을 체결 하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족 하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. ⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대 주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.