주택과 함께 양도하는 이축권의 취득가액 계산 방법

1. 사실관계 ○ 양도인 甲 (이하 “ 甲” ) 은 ’05.4월 개발제한구역 내 주택 (건물) 을 취득하고, ’23.12월 양도함 (해당 부동산은 ’24.1월 수용됨) ○ 甲 은 위 주택과 함께 미래에 발생이 예상되는 이축권을 양도 하면서 이축권 양도대금을 임의로 구분하여 기재한 부동산 매매계약서를 작성함 - 매매계약 : 주택 00백만원, 이축권 00백만원 ○ 甲은 주택 및 이축권 양도로 받은 대가 전체에 대해, 주택의 취 득․양도당시 기준시가를 적용하여 환산한 가액을 취득가액으로 양도소득세 신고함 2. 질의내용 ○ 주택과 함께 이축권을 양도하면서 임의로 이축권가액을 구분하여 매매계약을 체결한 경우, - 이축권 양도가액을 주택의 양 도가액으로 보아 주택의 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 할 수 있는지 여부 3. 관련법령 □ 소득세법 (2022.12.31. 법률 제19196호로 개정된 것, 이하 같음) 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지 [｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물( 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다) 의 양도로 발생하는 소득 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산 (이하 이 장에서 “기타자 산”이라 한다) 의 양도로 발생하는 소득 마. 제1호의 자산과 함께 양도하는 ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법｣ 제12조제1항제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리 (이하 “이축권”이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다. <신설 2020.1.1.> ※ 부칙 <제16834호, 2019.12.31.> 제1조(시행일) 이 법은 2020년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제94조제1항제4호다목 및 제108조의 개정규정은 2020년 7월 1일부터 시행한다. □ 소득세법 시행령 (2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것, 이하 같음) 제158조의2 【양도소득에서 제외되는 이축권의 범위】 법 제94조제1항제4호마목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우”란 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액 (감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액) 을 구분하여 신고하는 경우를 말한다. <개정 2022.1.21> □ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2020.6.9> 1. 취득가액 ( ｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다) . 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가 액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2019.12.31> 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날 (이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산 (상속 또는 증여받은 자산을 포함한다) 의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경 우에는 그 합산한 가액 □ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. <개정 2020.2.11> 1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 ｢부가가치세법｣ 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시 가초과액을 제외한다) □ 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. <개 정 2022.2.15> 1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시 기준시가 양도당시 기준시가 2. 법 제94조제1항제1호 및 제2호가목에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 (이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다) 이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다. 양도당시 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동 항제2호의 감정가액 × 취득당시 기준시가 양도당시 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)