평가심의위원회 심의결과에 따라 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점주식을 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부

20~21년 쟁점부동산의 개별공시지가 상승률이 전국 표준지 공시지가 상승률과 유사하고, 인근 아파트 실거래가액 또한 전국 아파트 매매가격지수와 비교 시 통상적이어서 가격변동이 중대하다고 보기 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인 a은 2020.7.28. 주식회사 A(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 비상장주식(이하 “쟁점주식”이라 한다) 1,000주를 부(父) b으로부터 증여받았으며, 청구인 c는 2020.7.28. 남편 b으로부터 쟁점주식 800주를 증여받은 후, 청구인 a과 c(이하 “청구인들”이라 한다)는 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 따라 쟁점주식의 주당가액을 OOO원으로 평가하여 증여세를 신고하였다.쟁점법인은 자산총액 중 부동산의 가액이 100분의 80을 초과하는 부동산과다보유법인으로, 청구인들은 상증세법 시행령 제54조 제4항에 따라 순자산가치로만 평가하였고, 2020.7.28. 증여 당시 쟁점법인이 소유한 서울특별시 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상증세법 상 보충적 평가방법에 따라 OOO원으로 평가하였으며, 2021.2.2. 쟁점부동산을 OOO원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)에 양도하는 계약을 체결하였다.나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.9.2.부터 2024.11.10.까지 쟁점법인 및 청구인들에 대한 주식변동조사를 실시한 결과, 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가(평가심의위원회 시가 인정)로 보아 쟁점주식의 주당가액을 OOO원으로 평가하여 이를 양천세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2025.2.4. 청구인들에게 2020.7.28. 증여분 증여세 OOO원(청구인 a분 OOO원, 청구인 c분 OOO원)을 각 결정·고지하였다.다.청구인들은 이에 불복하여 2025.4.8. 이의신청을 거쳐, 2025.9.18. 각각 심판청구를 제기하였다.2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장(1) 가격변동의 특별한 사정이 존재하지 않음을 입증하지 아니한 채 제한적으로 적용되어야 할 예외적 평가기간을 적용한 이 건 처분은 부당하다.(가) 도시계획시설에 대한 실시계획 고시는 쟁점부동산 가격변동의 특별한 사정에 해당한다.1) 판례(대법원 2015.3.20. 선고 2011두3746 판결)에서는 ‘도시계획시설사업에 관한 실시계획의 인가처분은 특정 도시계획시설사업을 현실적으로 실현하기 위한 것으로서 사업에 필요한 토지 등의 수용 및 사용권 부여의 요건이 되는 점’이라고 하면서, 실시계획 인가 및 고시의 효력을 공공사업의 실현을 위한 강력한 법적 권한을 부여하는 절차로서 인정하고 있다.2) 이 건의 경우, 쟁점부동산 인근 지역은 극심한 주차난으로 주민 불편 및 상권 침체가 지속되어 왔으며, 이에 따라 공영주차장 조성에 대한 요구가 매우 높은 지역으로, 쟁점부동산 반경 300m 내에는 서울특별시 OOO 소재의 20여대에 수용가능한 거주자우선주차장 단 한 곳만이 존재하여, 주차 공간 부족 현상이 발생하고 있었고, 2020.1.15. OOO신문 기사에서 당시 OOO구청장이 ‘OOO구 전체 민원의 41.6%가 교통 관련 문제이며, 그중 상당수가 불법주차 및 주차난에 관한 것’이라고 언급한 바 있다.3) 이러한 지역 현실을 반영하여 OOO구청장은 2016.3.10. OOO를 공영주차장 설치 대상지로 선정하고, 이후 2020.12.17. 「OOO구 고시 제2020-OOO호」를 통해 도시계획시설(공영주차장) 실시계획을 인가·고시하였다.4) 서울특별시 OOO구 고시 제2020-OOO호는 쟁점주식 증여일(2020.7.28.)과 쟁점부동산 양도계약일(2021.2.2.) 사이인 2020.12.17.에 이루어진 것으로, 이 시점을 기준으로 토지조서 및 물건조서가 확정되고, 보상 권리자 및 이해 관계인이 명시되어, 해당 사업은 단순 계획 수준을 넘어서 실행단계로 전환되었으며, 이 효과는 시장 참여자들에게 즉각적으로 반영되어 해당 토지의 자산가치와 실거래가격에 중대한 영향을 미치게 되었다.5) 따라서 도시계획시설에 대한 실시계획 고시는 쟁점부동산의 수용과 보상이 가능해지는 행정처분으로서 시장에 즉각적이고 실질적인 가격변동을 초래하므로, 이는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정한 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당한다.(나) 쟁점부동산의 개발공시지가가 10% 이상 상승한 것은 가격변동의 특별한 사정에 해당한다.1) 상증세법 시행령 제49조 제1항에서는 원칙적인 평가기간을 정하면서, 시간의 경과에 따른 가격변동 여부를 고려하여 제한적으로 평가기간을 확대할 수 있음을 명시하고 있으며, 이에 대해 판례는 ‘시간의 경과에 따라 가격변동이 발생한 경우를 두고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 수는 없다’고 판시(인천지방법원 2020.1.10. 선고 2021구합55924 판결)하여, 시간 경과에 따른 가격변동도 특별한 사정으로 인정될 수 있음을 분명히 하였다.2) 또한, 서울행정법원은 ‘공시지가 상승은 실제 가격상승을 반영할 것일 가능성이 있으므로, 그 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 볼 만한 객관적인 자료가 없다면 과세처분은 취소되어야 한다’고 판시(서울행정법원 2024.4.12. 선고 2023구합3271 판결)한 바 있다.3) 특히, 인천지방법원 2020.1.10. 선고 2021구합55924 판결에서는 개별공시지가 상승률이 단 6.07%에 불과하였음에도 ‘가격변동의 특별한 사정’이 인정되었으며, 이 수치는 동일시기 전국평균 공시지가 상승률(6.33%) 및 서울 평균 공시지가 상승률(7.89%)에도 미달하였으나, 법원은 공시지가 상승 자체가 실질적인 가격변동을 반영하는 근거가 될 수 있다고 본 것이다.4) 이 건의 경우 쟁점주식 증여일(2020.7.28.)과 쟁점부동산 양도계약일(2021.2.2.) 사이 쟁점부동산 개별공시지가 증가액(율)은 OOO원(10.14%)이며, 이후 2022년에는 도시계획시설 실시계획 고시 등 개발 요인이 본격적으로 반영되면서 공시지가가 추가로 12.26%가 상승하였다.5) 처분청은 쟁점부동산의 공시지가 상승률이 2021년 전국 표준지 공시지가 상승률(10.37%)과 유사하다며, 이는 통상적인 가격상승일 뿐이라고 주장하나, 개별공시지가의 상승은 해당 부동산의 객관적 가치를 나타내는 법정 수치이며, 과세 실무상 시가를 보완하는 자료로 명백히 기능한다. 또한, 공시지가 상승률이 전국 평균치와 유사하다는 이유만으로 특별한 사정이 없었다고 단정하는 것은 평균 이하 상승도 특별한 사정으로 인정한 판례(인천지방법원 2020.1.10. 선고 2021구합55924 판결)에 반한다.6) 따라서 공시지가 상승률과 유사하다는 사실이 가격변동의 특별한 사정이 없는 것을 의미하지는 않고, 개별공시지가의 10.14%의 상승은 시간 경과에 따른 실질적 가치 상승으로 보기 충분하므로, 개별공시지가의 상승은 시간의 흐름에 따른 가격변동을 나타내는 것으로, 단순히 상승률이 전국 표준지 공시지가 상승률과 유사하다는 사실이 시간의 흐름에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 입증했다고 볼 수 없다.(다) 인근 부동산의 10% 이상 실거래가격 상승은 가격변동의 특별한 사정에 해당한다.1) 2020년 평가심의사례에 따르면, 평가기준일과 매매계약일 사이에 인근 대지 평균매매가가 일률적으로 급격하게 상승하였다면 이는 가격변동의 특별한 사정에 해당한다고 명시하고 있다2) 또한, 수원고등법원 2024.4.24. 선고 2023누10781 판결에서는 가격변동의 특별한 사정이 반드시 토지의 형질변경, 도시계획 변경, 토지의 분할·합병, 멸실·훼손, 용도변경 등이 수반되어야만 한다고 한정하여 해석하는 것은 합리적이지 않다고 판시하였다. 즉, 인근 부동산의 실거래가 상승만으로도 가격변동의 특별한 사정으로 충분히 인정될 수 있으며, 이를 반드시 토지의 물리적 변형이나 행정적 변경과 같은 요건까지 충족해야 한다고 보는 해석은 판례 및 심의 기준 모두에 반하는 과도한 제한이다.3) 이 건의 경우, 쟁점부동산 반경 100m 이내 위치한 OOO아파트(이하 “인근 아파트”라 한다)의 국토교통부 실거래가격 공개시스템을 통해 확인되는 실거래가격은 쟁점주식 증여일이 속하는 달인 2020년 7월 실거래가와 쟁점부동산 양도계약일이 속하는 달인 2021년 2월 사이 인근 아파트의 실거래가격이 OOO원, 9.77%(=OOO)가 상승하였다.4) 쟁점주식 증여일이 속하는 달인