쟁점신축주택 및 쟁점숙박시설은 주택수에서 제외되어야 하므로, 양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다는 청구주장의 당부

쟁점신축주택은 수도·주방시설·변기 등이 철거되어 주거용으로 사용 가능한 구조를 유지하고 있거나 언제든지 원상복구 가능하다고 볼 수 없어 주택이라고 보기는 어려우나, 쟁점숙박시설은 공용관리비 등을 임차인이 부담했으며 임차인에게 침구류 등을 별도로 제공하지 않은 점, 1개월을 초과하는 장기간 동안 특정 임차인이 계속하여 머무른 점 등에 비추어 임차인이 사실상 주거용으로 사용하였다고 볼 수 있으므로, 이 건 처분에는 달리 잘못이 있다고 보기 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2025.5.30. 부산광역시 북구 OOO(이하 “양도주택”이라 한다)를 OOO원에 양도한 후, 「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따라 대체취득에 의한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 2025.7.31. 2025년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 신고·납부하였다.나. 처분청은 2025.10.13.부터 2025.11.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 양도주택의 양도일 현재 청구인 및 청구인 배우자 A이 양도주택 외에도 부산광역시 동래구 OOO, 경상남도 김해시 OOO(이하 “쟁점신축주택”이라 한다), 제주특별자치도 제주시 OOO(이하 “쟁점숙박시설”이라 한다)를 소유하고 있음을 확인하였다. 처분청은 해당 부동산 모두 「소득세법」 상 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 특례 요건을 충족하지 못하였다고 보아 2025.12.16. 청구인에게 2025년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.＜ 표1 ＞ 처분청이 주택으로 본 청구인 및 A 소유 부동산○○○다. 청구인은 이에 불복하여 2026.3.4. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점신축주택 및 쟁점숙박시설은 주택에 해당하지 않아 청구인이 양도주택의 양도일 당시에 보유한 주택은 양도주택과 대체취득한 주택 2주택에 한정되는바, 1세대 1주택 비과세 특례 요건을 충족하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.(가) 쟁점신축주택은 실질적으로 거주에 사용할 수 없는 창고로 사용되고 있어 주택이라고 볼 수 없다.처분청이 세무조사 현장 확인에서도 인정하였듯이, 쟁점신축주택 준공 직후에 A은 수도, 주방시설, 변기 등을 철거하여 독립적인 주거 환경이 불가능한 상태로 만들었으며, 전기·수도 사용량도 거의 없고 주변에 잡초도 무성하여 사람이 살지 않았음을 알 수 있다. 쟁점신축주택은 곧바로 근린생활시설로 사용이 불가하여 건축물대장상 주택으로 승인받고 지어졌을 뿐이지 주거용으로 사용되지 않았다.「소득세법」 제88조 제7호에 따르면, 세법상 주택인지 여부는 공부상 용도에 관계없이 양도 당시 사실상의 사용 용도에 따라 판단해야 하는바, 현재 쟁점신축주택은 실질적으로 A이 운영하는 주식회사 B(이하 “B”이라 한다)의 창고로 사용 중이다. 창고 용도로 사용하기에 부적합하다는 처분청의 판단은 있으나, 주거 필수 시설을 철거하고 주택으로 사용하지 않은 채 실제 창고로 사용하고 있는 이상, 실질을 우선하여 쟁점신축주택을 주택으로 보아서는 안 된다.(나) 쟁점숙박시설은 이른바 ‘레지던스 렌탈’, 즉 생활형 숙박시설이므로 주택이라고 볼 수 없다.쟁점숙박시설은 공부상 명백히 숙박시설이며, A은 임대업으로 사업자등록하고 사업용 임대 목적으로 사용한 것으로 알고 부가가치세를 5년 이상 성실히 신고·납부해왔는데, 이 건 처분에 이르러서 쟁점숙박시설을 주택으로 보는 것은 세정의 일관성과 납세자의 예측가능성을 침해하는 것이다.생활형 숙박시설은 「건축법」 상 취사가 가능한 숙박시설이며, 단지 불특정 다수인이 아닌 장기 투숙객이 있을 뿐이다. 이 건 임차인은 전입신고도 되어 있지 않으며 일반적인 숙박시설 중에도 풀옵션이 제공되는 경우가 있다. 따라서 임차인이 장기 거주했다는 사실만으로 쟁점숙박시설을 주거용이라고 단정할 수 없다.(2) 처분청 답변에 대한 항변은 다음과 같다.(가) 처분청은 쟁점신축주택이 공부상 주택이고 주거 구조를 유지하고 있으므로 주택이라고 주장하나, 「소득세법」 상 주택 여부는 공부상 용도에도 불구하고 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’을 의미한다.「소득세법 시행령」 제152조의4는 주택이 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 갖추어야 한다고 규정하고 있다. 그러나 청구인은 쟁점신축주택 준공 직후 주거에 필수적인 싱크대 등 취사시설, 변기, 수도시설을 철거했으므로, 양도 당시 ‘독립된 주거생활을 할 수 있는 구조’를 갖추지 못했다. 또한 쟁점신축주택은 현재 B의 자재 및 집기류를 보관하는 창고로 사용되고 있는바, 용도의 실질에 비추어 주택으로 볼 수 없다.한편, 처분청은 거리와 경사를 이유로 쟁점신축주택이 B의 창고로 사용되는 것이 부적합하다고 하나, 이는 기업 운영 상의 필요에 따른 선택일 뿐이다. 또한 처분청은 「농지법」 위반 가능성을 언급하며 쟁점신축주택이 창고로 사용되었다는 청구인 주장을 신뢰하기 어렵다고 주장하나, 조세법률주의에 따라 조세 부과는 세법의 요건에 따라야 하며, 타 법령 위반에 따른 제재 가능성을 이유로 창고로 사용된 건물을 주택으로 간주하는 것은 실질과세 원칙에 위배된다.(나) 쟁점숙박시설 입주계약서는 시설 내 집기류가 포함된 단기 또는 장기 숙박서비스를 제공하는 숙박업의 전형적인 형태인 ‘레지던스 렌탈 계약서’로, 주택 임대차 계약서와 구분된다.조세심판원은 ‘쟁점오피스텔은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 되어 있고, 재산세 역시 주택이 아닌 건축물(업무용)에 대하여 부과된 점, 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 후 부가가치세 과세사업인 부동산임대업으로 사업자등록을 하여 매년 부가가치세 신고를 해왔고, 쟁점오피스텔의 임차인들과 임대차계약을 체결하면서 주거 전입신고를 하지 않기로 특약을 맺은 것으로 보아 쟁점오피스텔을 주택이 아닌 업무용으로 사용 또는 임대하려는 의사를 가지고 있었던 것으로 보이는 점, 실제 쟁점오피스텔을 임차한 임차인들이 쟁점오피스텔에 주민등록을 이전한 사실이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주거용 건물로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨’이라고 한 바 있다(조심 2022서2305, 2022.9.30., 같은 뜻임).쟁점숙박시설의 임차인 C이 인근 병원에 근무하며 해당 시설을 이용한 것은 사실이나, 이는 장기 숙박의 형태로 주거용 주택의 임차와 구분된다. 임차인이 전입신고를 하지 않았고 주소지를 본가인 대구광역시에 유지하고 있었던 점은, 해당 시설을 일시적인 숙박시설로 인식했음을 증명한다. 또한 A은 쟁점숙박시설에 대해 ‘비거주용 임대업’으로 사업자등록하고 매기 부가가치세를 성실히 신고·납부해왔으며, 재산세 과세증명을 살펴보아도 주택이 아니라 오피스텔, 상가/사무실로 과세되고 있다.나. 처분청 의견(1) 쟁점신축주택이 창고라고 보기 어려우며, 한국전력공사 전기계약내역, 재산세 및 종합부동산세 과세내역 등에 따르면 주택으로 보이므로 이 건 처분은 정당하다.(가) 청구인은 쟁점신축주택 준공 직후 수도, 주방시설, 변기 등을 철거하고 현재까지 주택으로 사용한 적이 없다고 주장하나, 이는 1세대1주택 비과세 요건을 충족시키기 위해 일시적으로 외관만 바꾼 것으로 판단된다. 또한 일부 설비를 철거하였어도 언제든 재설치·원상복구하여 주거용으로 사용가능하며, 그 외 거실 및 방으로 구분된 내부구조, 난방시설 등 주택으로서의 기본 구조는 그대로 유지되고 있다.(나) 청구인은 쟁점신축주택을 B의 창고로 사용 중이라고 주장한다. 그러나 B 소재지는 쟁점신축주택과 거리상 8.2㎞이고, 차량 이동시 20분 이상 소요되며, 산 중턱에 위치하여 경사가 가파르고 주차장에서 계단을 올라야 출입구에 도달 가능하고, 면적이 36.8㎡에 불과하여 법인 창고로 사용되기에 부적합한 것으로 판단된다.한편, 쟁점신축주택은 「농지법」 제34조에 따라 농지전용허가를 받아 주택으로 건축 허가 및 사용을 받았는바, 「농지법」에 따르면 준공일로부터 5년 동안 주택 목적 외의 용도로 사용할 수 없다. 따라서 청구인 주장대로 쟁점신축주택을 창고로 사용했다면, 「농지법」 상 의무사용기간 중 목적사업 미이행 및 「건축법」 상 무단용도변경 금지 등을 위반했음을 청구인이 스스로 인정하는 것이다.(2) 쟁점숙박시설은 다수를 대상으로 하는 숙박시설이 아닌 임차인이 상시 주거용으로 사용한 사실상의 주택으로 판단된다.(가) A의 부가가치세 신고서 상 부동산임대공급가액명세서에 따르면, 양도주택의 양도일 전까지 쟁점숙박시설을 임차한 사람은 2명으로 2021.8.27.부터 2023.8.26.까지 D, 2023.10.15.부터 2025.10.14.까지 C이다. 그러나 D과 C은 쟁점숙박시설을 임차하면서 이를 사업장으로