① 이 건 집행 정지를 구하는 청구의 당부② 쟁점임대주택들이 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

처분청이 쟁점임대주택들을 과세대상에 포함하여 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨. 1. 청구인이 제기한 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원의 각 부과처분의 집행정지를 요구하는 심판청구는 이를 각하한다.2. 나머지 심판청구는 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2021.6.1. 현재 배우자(이하 청구인과 배우자를 합하여 “청구인 등”이라 한다)와 함께 부산광역시 중구 OOO(이하 “쟁점임대주택①”이라 한다) 및 같은 시 서구 OOO(이하 “쟁점임대주택②”라 한다)를 공동 소유하고 있고, 청구인은 부산광역시 부산진구 OOO(이하 “쟁점임대주택③”이라 하고, 쟁점임대주택①·②와 합하여 “쟁점임대주택들”이라 한다)를 단독으로 소유하고 있다.나. 청구인 등은 2016.4.11. 쟁점임대주택①을, 2018.6.26. 쟁점임대주택②를, 청구인은 2016.10.26. 쟁점임대주택③을 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따른 단기임대주택으로 등록하였으나, 같은 법 제6조 제5항에 따라 2020.8.26.에 쟁점임대주택①의, 2022.3.7. 쟁점임대주택②의, 2020.8.25. 쟁점임대주택③의 임대사업자등록이 말소되었고, 청구인 등은 2021.10.13. 쟁점임대주택①을, 2022.6.30. 쟁점임대주택②를, 청구인은 2021.10.13. 쟁점임대주택③을 민간임대주택법에 따른 장기임대주택으로 다시 등록하였다.다. 청구인 등은 2021년 귀속 종합부동산세 합산배제신고기한(2021.9.30.) 내에 쟁점임대주택들을 합산배제대상 주택으로 신고하였고, 이에 따라 처분청은 청구인에게 종합부동산세 및 농어촌특별세(이하 “종합부동산세 등”이라 한다)를 부과하지 아니하였다.라. 처분청은 이후 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 당시 쟁점임대주택①·③의 임대사업자등록이 말소되어 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하고, 쟁점임대주택②는 2018.3.31. 이후 등록한 단기임대주택이므로 「종합부동산세법 시행령」(이하 “종부세법 시행령”이라 한다) 제3조 제1항 제2호의 단서 규정에 따라 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한다고 보아, 2026.1.8. 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세 등 OOO원을 결정·고지하였다.마. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.5. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 본안에 대한 청구인의 주장이 인용될 가능성과 집행정지의 필요성이 모두 인정되므로, 이 건 심판청구 결정 전까지 이 건 처분의 집행은 정지되어야 한다.(가) 이 건 종합부동산세 등의 부과처분은 위헌적 법령에 근거하고, 입법취지 및 정책적 일관성에 반하며, 청구인의 귀책사유 없는 형식적 하자를 이유로 부과되어 실질과세원칙에도 위배되고, 신뢰보호 원칙에도 위배되는 부당한 처분인바, 본안에서의 청구주장이 인용될 가능성이 높다(구체적인 이유는 후술한 쟁점②에 대한 청구주장 참조).(나) 이 건 처분의 집행은 청구인 등의 사업 기반을 위협하는 회복하기 어려운 손해를 초래하는 반면, 집행정지로 인한 공공복리 침해는 존재하지 않는다.1) 대법원은 “당사자가 행정처분 등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 재산상의 손해를 입거나 기업 이미지 및 신용이 훼손당하였다고 주장하는 경우에 그 손해가 금전으로 보상할 수 없어 회복하기 어려운 손해에 해당한다고 하기 위해서는, 그 경제적 손실이나 기업 이미지 및 신용의 훼손으로 인하여 사업자의 자금사정이나 경영 전반에 미치는 파급효과가 매우 중대하여 사업 자체를 계속할 수 없거나 중대한 경영상의 위기를 맞게 될 것으로 보이는 등의 사정이 존재하여야 한다(대법원 2003.4.25. 선고 2003무2 판결 참조)”고 집행정지의 요건을 판시하고 있다.2) 청구인 계좌에 보유 중인 예금은 OOO원에 불과한바, 처분청이 부과된 종합부동산세 등의 집행을 진행한다면 청구인은 당장 세금을 납부할 자금이 없어 채무불이행 상태에 빠지게 된다. 이는 추상적인 우려가 아니라, 통장 잔고와 부과세액의 단순 비교만으로도 명백히 확인되는 객관적이고 임박한 위험이다.3) 청구인의 배우자는 채무불이행 상태로 인해 ‘자금경색 및 신용도 하락’, ‘강제집행 및 사업자산 상실’, ‘사업기반의 완전 붕괴’ 등의 위험에 순차적으로 빠지게 되는바, 처분청의 집행은 청구인에게 회복 불가능한 손해를 야기한다.4) 만일 청구주장이 인용되어 세금을 환급받는다고 하더라도 한번 무너진 사업 기반과 상실된 신용은 금전으로 결코 회복될 수 없는 손해임이 명백하므로, 이를 예방하기 위한 집행정지의 긴급한 필요성이 절실히 인정된다.5) 부과된 종합부동산세 등의 집행을 정지하더라도 이는 일개 개인들에 대한 강제징수 절차를 이 건 심판결정 전까지 잠시 보류하는 것일 뿐 국가의 조세정책이나 재정수입 전반에 중대한 영향을 미치지 않는다.(2) 청구인은 투기 목적 없이 장기간 쟁점임대주택들을 임대한 임대사업자로 임대사업자로서의 실질이 단 한번도 중단되지 않았음에도 임대사업자 제도가 변동되었다는 이유만으로 쟁점임대주택들을 종합부동산세 과세대상으로 본 것은 부당하다.(가) 처분청은 종부세법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택을 근거로 이 건 처분을 하였다는 의견인데, 해당 조항 개정의 배경이 된 조정대상지역 중과세 규정 자체에 위헌성이 다분하다.헌법재판소는 비록 종합부동산세법령이 합헌이라고 결정하기는 하였지만 3인의 헌법재판관은 “주택 소유의 동기나 기간 등 구체적 사정은 일절 고려하지 않고, (중략) 조정대상지역 지정이라는 우연한 사정에 의해 가중된 세율을 적용받도록 하는 것은 (중략) 투기 목적이 없는 자에게 과도하게 재산권을 제한하는 것”으로서 과잉금지원칙에 위배되어 위헌임을 명확히 지적하였다.청구인은 투기목적 없이 임대사업자로 등록한 후 장기간 임대사업을 영위해 온 선량한 사업자인바, 위헌 의견이 지적한 보호받아야 할 비투기 목적의 주택소유자이다.(나) 2021년 3월에 ‘비아파트형 임대주택의 과세부담 완화 및 임대시장 안정’을 위해 민간임대주택법이 개정되는 등 쟁점임대주택들과 같은 소형 원룸이나 다세대 임대주택은 아파트 가격상승 억제를 위한 부동산정책과는 전혀 관련이 없었다. 또한 정부는 2025년에 폐지되었던 단기임대사업자 제도를 다시 도입하는 등 쟁점임대주택들과 같은 소형 다세대주택의 임대시장 안정과 세제지원의 필요성을 재확인하여 주었다.그럼에도 처분청이 청구인과 같은 소규모 임대주택 사업자에게 종합부동산세를 부과한 것은 정책적·입법적 일관성에 반한다.(다) 서울고등법원은 임대주택을 직접 건설했음에도 구청에 ‘건설임대주택’이 아닌 ‘매입임대주택’으로 잘못 등록하여 종합부동산세 합산배제 혜택을 받지 못한 사안에서, 임대사업자 등록이 소유권보존등기 이후에 이루어졌거나 ‘매입임대주택’으로 잘못 등록되었더라도, 실질적으로 임대를 목적으로 주택을 건설한 것이 입증된다면 ‘건설임대주택’으로 보아 합산배제 혜택을 적용해야 한다고 판단(서울고등법원 2025.5.16. 선고 2024누58656 판결 참조)하였고, 「국세기본법」 제14조 제2항에서도 실질과세원칙을 규정하고 있으며, 청구인이 쟁점임대주택들에서 임대사업을 계속하여 영위하여 임대사업의 실질이 중단된 사실이 없다.처분청이 민간임대주택법의 개정으로 인한 임대사업자등록의 말소와 재등록 사이의 형식적 공백만을 문제삼는 것은 실질과세원칙에 정면으로 위배된다.(라) 청구인은 국세청이 발표한 자료를 신뢰하여 쟁점임대주택들이 계속해서 합산배제 대상으로 판단하였는바, 이 건 과세처분은 신뢰보호원칙에도 위배된다.1) 대법원은 단순한 법령의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법 해석상 의의에 관하여 견해의 대립이 생기는 등 특별한 사정이 있는 경우에도 납세의무자가 정부의 견해와 다른 견해를 취하였다 하여 가산세의 부과요건에 해당하게 된다고 본다면 납세의무자에게 너무 가혹하다 할 것이므로 예외적으로 정당한 사유가 인정될 수 있다 할 것이다라고 판시한 바 있다(대법원 2000.9.29. 선고 97누4661 판결 참조).2) 2020·2021년에 ① 단기임대 자동말소, ② 비(非)아파트 장기임대 재등록 허용, ③ 조정대상지역의 급격한 확대라는 세 가지 제도가 복잡하게 얽히고 설켜 세무대리인이나 변호사 등 법률 전문가들조차 그 법률효과를 명확히 예측하기 어려운 극도의 혼란기였다.이처럼 복잡한 법규가 복잡하여 전문가조차 혼란스러운 상황에서, 청구인이 선택할 수 있었던 가장 합리적인 행동은 관할 행정청의 안내를 직접 따르는 것이었고, 청구인은