혼인합가 특례 적용시 상생임대주택 특례 적용 여부

1. 사실관계 ○ 2019.6월 甲, 서울 소재 A주택 취득 (취득 당시 조정대상지역 소재) ○ 2020.8월 乙, 서울 소재 B주택 취득 ○ 2022.6월 甲, A주택 임대차계약 체결 : 2022.6.27. ~ 2024.6.26. ○ 2021.4월 甲과 乙 혼인신고 ○ 2024.1월 甲, A주택에 대한 임대차계약 종료 후 동일임차인과 임대차계약 새로 체결: 2024.1.10. ~ 2026.06.26. * 직전임대차계약 대비 임대보증금 인상율 5% 이내 ○ 2026년 甲, A주택 양도 2. 질의요지 ○ (질의1) 직전임대차계약 요건을 충족한 임대차 계약을 1년 6개월로 단축하는 것으로 계약변경 후 동일 임차인과 2년 이상의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우 - 각각 직전 및 상생 임대차계약으로 인정하여 특례규정을 적용할 수 있는지 여부 ○ (질의2) A주택 (취득 당시 조정대상지역 소재, 甲 거주이력 없음) 을 보유하는 甲과 B주택을 보유하는 乙이 혼인한 후 10년 이내 A주택을 먼저 양도하는 경우 - A주택에 대해 상생임대주택 특례를 적 용하여 1세대 1주택으로 보아 소득령§154①을 적용할 수 있는지 여부 3. 관련 법령 □ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세 (이하 “양도 소득세”라 한다) 를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 (주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다) 과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다) 의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요 건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 □ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 (주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경 우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 (제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것 [ 취득 당시에 ｢주택법｣제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역 (이하 “조정대상지역”이라 한다) 에 있는 주택 의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 인 것] 을 말한다. (이 하 생략) ⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. <신설 2014.2.21.> □ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ⑤ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. □ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택 (제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다) 을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택 (이하 “상생임대주택”이라 한다) 을 양도하는 경우에는 제154조제1항 , 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적 용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약 (해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 (이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다) 을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결 (계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다) 하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것