쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 부인한 처분의 당부

쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점오피스텔의 전출입내역에 따르면, 청구인은 쟁점아파트 양도일 이전에 상당 기간 쟁엄오피스텔에 전입하여 거주한 것으로 보이고, 쟁점아파트 양도일 이후에도 쟁점오피스텔에 전입하여 이 건 심리일 현재까지 거주하고 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨쟁점②에 대하여 살피건대, 양도소득세와 재산세의 부과근거가 되는 법률에서 주택의 정의를 달리 정하고 있는바, 과세관청과 지방자치단체가 양도소득세와 재산세를 각 부과함에 있어서 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부를 다르게 해석하였다고 하더라도, 이를 세법 해석상 견해의 대립이 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2000.8.10. 취득한 경기도 안양시 동안구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2024.5.30. OOO원에 양도하고, 2024.6.17. 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트 양도일 현재 쟁점아파트 외에 2004.6.29. 취득한 서울특별시 영등포구 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 보유한 사실을 확인하고, 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되고 있는 것으로 보아, 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 부인하여 2025.8.2. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원(과소신고가산세 OOO원, 납부지연가산세 OOO원 포함)을 경정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.6. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였으므로, 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 부인한 처분은 부당하다.(가) 쟁점오피스텔은 쟁점아파트 양도 당시 주거용이 아닌 업무용으로 사용되었다.1) 청구인은 2012.9.10. 청구인이 영위하는 개인사업장(A)의 소재지를 쟁점오피스텔로 하여 사업자등록을 하였고, 개인사업장의 세금계산서도 쟁점오피스텔을 사업장소재지로 기재하여 발행하였다.2) 쟁점오피스텔의 건축물대장상 용도는 ‘업무시설(오피스텔)’이고, 건축 설계도면에도 ‘업무시설(오피스텔)’로 명시되어 있다.3) 청구인은 2023.7.4. 지방자치단체(서울특별시 영등포구청)에 쟁점오피스텔의 용도를 업무용으로 하여 재산세 변동 신고서를 제출하였고, 영등포구청장은 쟁점오피스텔에 대한 2024년도 재산세 부과 시 건축물 재산세를 부과하였다.청구인은 쟁점오피스텔에 대한 재산세, 종합부동산세, 취득세를 모두 해당 용도에 따라 성실히 납부하였다.4) 쟁점아파트 양도일 현재 쟁점오피스텔에 전입 신고되어 있는 세대는 없으며, 이는 서울특별시 영등포구 OOO동장이 2023.7.4. 발행한 쟁점오피스텔의 전입세대확인서를 통해 확인할 수 있다.5) 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점오피스텔의 전기 사용량이 같은 건물 내 동일 평형 평균에 비해 현저히 낮고, TV 등 생활 가전이 없었던 점을 보더라도, 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되지 않았다는 사실을 알 수 있다.＜표1＞ 쟁점오피스텔의 전기 사용량(단위 : kWh) 구 분 쟁점오피스텔 동일면적 평균 비 고 2024년 5월 88 282 TV 없음 2024년 4월 89 276 2024년 3월 84 305 2024년 2월 64 295 2024년 1월 76 332 2023년 12월 75 334 2023년 11월 68 297 2023년 10월 67 283 2023년 9월 81 364 2023년 8월 243 606 2023년 7월 173 510 2023년 6월 96 329 6) 법원은 과세처분의 적법성은 과세관청이 스스로 입증해야 하고(대법원 2018.6.28. 선고 2018두35025 판결 등), 주택 해당 여부는 양도 당시 사실상 용도로 판단하여야 하며(서울고등법원 2022.12.13. 선고 2022누49221 판결), 공부상의 용도가 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 관한 입증책임은 과세관청에게 있다고 판시하고 있는바(인천지방법원 2023.11.24. 선고 2023구단50193 판결), 쟁점오피스텔은 당시 실제 사용 현황에 따라 주택이 아닌 업무용 오피스텔로 보아야 한다.7) 「국세기본법」 제14조(실질과세 원칙)에 따라 과세 여부는 명칭이나 외형이 아니라 양도일 현재의 실질적인 사용상태를 기준으로 판단하여야 한다.(나) 처분청 의견을 항목별로 반박하면 다음과 같다.1) 처분청은 쟁점오피스텔의 외형 구조와 평면도가 아파트와 유사하다는 의견이나, 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 외형이 아니라, 실제 사용 용도 및 공적 자료에 따라 판단하여야 한다.쟁점오피스텔의 전입세대확인서, 건축물대장, 건축 설계도면, 재산세 부과내역 등의 자료를 보면, 쟁점오피스텔은 업무용으로 사용된 사실이 입증되는바, 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트의 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 부인한 처분은 「국세기본법」 제14조에 따른 실질과세 원칙 및 법원 판례의 취지에 반하는 위법·부당한 처분이다.2) 처분청은 쟁점오피스텔에 과거 일부 세입자가 주소이전을 한 사실이 있으므로 쟁점오피스텔을 주택으로 보아야 한다는 의견이나, 임차인의 전입은 임차인의 임대보증금 보호를 위한 단순한 행정상 절차로, 쟁점아파트 양도 당시 사용 현황과 무관하다.법원 판례에 따르면, 주택 여부 판단은 과거 사용상태가 아니라 양도 당시 사실상 용도에 따라 판단하여야 한다고 판시하고 있는바(서울고등법원 2022.12.13. 선고 2022누49221 판결), 과거 주소전입 이력은 주택 여부의 판단기준이 아니며, 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔에 전입세대는 존재하지 않는다.또한, 과거 전입이력을 고려한다 하더라도, 청구인이 임차인과 체결한 쟁점오피스텔의 전세계약서를 살펴보면, 쟁점오피스텔은 업무시설이라는 점이 명확하게 기재되어 있다.3) 처분청은 쟁점오피스텔 분양 당시 언론 기사, 포털사이트, 유튜브 등에서 아파트로 소개하고 있으므로, 쟁점오피스텔을 주택으로 보아야 한다는 의견이나, 이는 처분청이 일부 매체의 자료만을 근거로 하여 판단한 것으로, 이 건 처분의 근거가 될 수 없다.처분청이 제시한 자료와는 달리, 공적 자료인 쟁점오피스텔의 건축물대장, 건축 설계도면, OOO부동산, 관리사무소 확인서 등의 자료에는 모두 오피스텔로 기재되어 있다. 특히, 관리사무소 확인서는 개별 세대의 사용 형태가 아니라, 단지의 용도, 관리 형태, 시설 구성 등에 대하여 공통적이고 객관적인 관리 실태를 확인해 준 자료이다.4) 처분청은 쟁점아파트 양도 당시 청구인의 실거주지가 불분명하다는 의견이나, 청구인이 쟁점아파트 양도일(2024.5.30.)에 서울특별시 영등포구 OOO(이하 “고시텔”이라 한다)에 거주하고 있었다는 사실이 청구인의 주민등록상 전입내역, 고시텔 운영자가 발급한 확인서로 입증된다.5) 처분청은 청구인의 타 사업장 근무 및 휴업으로 인해 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 청구주장을 인정하기 어렵다는 의견이나, 청구인과 같은 프리랜서들이 부업 또는 단기 외부 활동을 하는 것은 일