쟁점임대주택이 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부

처분청이 청구인에게 한 이 건 종합부동산세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨. 심판청구를 기각한다. 1.처분개요가. 청구인은 2004.2.13. 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 취득한 후 2004.5.17. 서울특별시 강남구청에 임대사업자등록을 하고, 2004.5.20. 관할세무서에 주택임대업 사업자등록을 하는 한편, 2005.12.15. 처분청에 쟁점임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 신고를 하였다.나. 처분청은 2025년 8월 국세청의 ‘2025년 종합부동산세 임대주택 등 합산배제 점검 계획’에 따라 청구인의 종합부동산세 결정 내용을 점검한 결과, 강남구청장이 2020.8.18. 개정된「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제6조 제5항에 따라 2020.10.8. 쟁점임대주택에 대한 청구인의 임대사업자등록을 말소한 사실을 확인하고, 말소일 이후 과세기준일이 도래하는 2021년 귀속분부터 쟁점임대주택을 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2025.11.3. 아래 ＜표1＞과 같이 청구인에게 2021～2024년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 각 경정·고지하였다.＜표1＞ 이 건 종합부동산세 등 고지내역(단위 : 원)다. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.15. 심판청구를 제기하였다.2.청구인 주장 및 처분청 의견가.청구인 주장(1) 이 사건 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다.(가) 처분청은 2021년부터 2024년까지 4년 동안 매년 청구인에게 종합부동산세를 결정·고지하며 쟁점임대주택을 과세표준 합산대상에서 제외한 바, 이는 단순한 과세누락이나 부작위가 아니라 ‘쟁점임대주택은 합산배제 대상에 해당한다’는 의사를 4년간 반복하여 명시적으로 표시한 적극적인 행정결정에 해당한다.또한 처분청은 2022.9.20. 청구인에게 ‘종합부동산세 합산배제 신고 안내문’을 발송하였다고 주장 하는바, 이는 적어도 2022년 9월에는 처분청이 청구인의 임대사업자등록의 상태변동 가능성을 인지하고 있었다는 것임에도, 2021년 및 2022년 귀속분 종합부동산세를 즉시 경정하지 않았고, 2023년 및 2024년 귀속분 종합부동산세도 계속하여 쟁점임대주택을 합산배제 임대주택으로 보아 종합부동산세를 결정하였다.이는 청구인에게 쟁점임대주택이 합산배제가 유지된다는 신뢰를 주기에 충분한 공적인 견해표명에 해당하고, 처분청은 쟁점임대주택에 대한 합산배제 적용 여부를 제대로 파악하지 못한 채 청구인에게 지속적인 신뢰를 부여한 것으로 청구인에게는 귀책 사유가 없다.(나) 청구인은 처분청의 견해표명을 신뢰하고 그에 따라 종합부동산세를 성실히 납부하며 임대사업을 영위하였음에도 불구하고 처분청이 청구인에게 중과세율이 적용된 ‘4년간의 종합부동산세’를 일시에 부과함으로써 청구인의 담세능력을 현저히 초과하는 처분을 하였고, 임대사업자 재등록이나 부동산 시장 상황에 따른 쟁점임대주택의 처분 기회를 상실하는 등 재산상의 손실이 발생한바, 청구인의 신뢰이익이 중대하게 침해되었다.(2) 이 사건 처분은 신뢰보호의 원칙 및 과세형평에도 위배된다.(가) 행정청은 「행정기본법」제12조 제2항에 따라 권한 행사의 기회가 있음에도 불구하고 장기간 권한을 행사하지 않아 국민이 그 권한이 행사하지 않을 것으로 믿을 만한 정당한 사유가 있는 경우 그 권한을 행사해서는 안된다.조세심판원은 과세관청 내부의 정보 연계 미비 또는 업무 처리 지연 등 행정상의 과실로 인하여 발생한 불이익을 납세자에게 모두 전가하는 것은 부당하다고 결정한 바 있다(조심 2024서5752, 2025.4.10. 참조). 이 사건 역시 처분청이 2020년 임대사업자 등록이 말소된 사실을 인지할 수 있었음에도 4년 가까이 아무런 조치를 취하지 않다가 이 사건 처분을 한 것으로, 위 결정례의 취지에 따라 위법하다고 보아야 한다.(나) 청구인과 동일한 상황에서 적시에 과세처분을 받은 납세자가 있다면, 그 납세자는 세금을 분할하여 납부할 기회를 가졌을 것이나, 청구인은 4년간의 종합부동산세를 일시에 납부해야 하는 가혹한 상황에 처하게 되었으며, 이는 동일한 법적 상황에 놓인 납세자를 합리적 이유 없이 차별하는 것이므로 과세형평의 원칙에도 위배된다.(3) 처분청의 과중한 세금 부과는 단순히 청구인 개인의 조세부담 문제를 넘어, 보증금의 지급불능 상태 또는 개인파산으로까지 이어질 수 있는 중대한 위험을 내포하고 있다. 청구인이 세금을 납부하지 못하는 상황이 초래되면 강제집행이 이루어질 수 있고, 이는 서민의 주거안정을 도모하기 위한 임대주택 제도의 취지에도 정면으로 위배된다.(4) 처분청 의견을 반박하면 다음과 같다.(가) 안내문 발송은 공적 견해표명을 번복하는 효력이 없다.처분청이 2022.9.20. 임대주택 합산배제 신고 안내문을 일반우편으로 발송하였다고 주장하나, 보통우편의 방법으로 발송되었다는 사실만으로 그 우편물이 상당기간 내에 도달하였다고 추정할 수 없고 송달의 효력을 주장하는 측에서 증거에 의하여 도달사실을 입증해야 하는 것(대법원 2022.7.26. 선고 2000다25002 판결)이며, 청구인은 위 안내문을 수령한 사실이 없다.설령 안내문이 발송되었다 하더라도, 처분청은 안내문 발송 이후인 2023년, 2024년 귀속 종합부동산세 결정 시 쟁점임대주택을 합산배제 임대주택으로 결정한 사실이 있는 바, 처분청이 스스로 안내문의 의미를 부정한 것이거나 쟁점임대주택이 합산배제 대상임을 묵시적으로 재확인한 것이다.(나) 재산세의 변동으로 쟁점임대주택의 임대사업자등록 말소를 인지할 수 없었다.재산세와 종합부동산세는 별개의 세목으로 재산세 변동이 종합부동산세 합산배제 요건 상실을 의미한다는 것은 세법 전문가도 쉽게 연결하기 어려운 사항이며, 일반인이 청구인이 재산세 변동만으로 종합부동산세 합산배제 요건 상실을 인지하도록 요구하는 것은 지나치게 가혹하다.처분청이 2022년 7월에 재산세 변동을 통해 임대사업자 등록의 말소사실을 알 수 있었다면, 처분청도 동일한 시점에 이를 알 수 있었을 것이며, 이는 처분청이 스스로 재산세의 변동을 종합부동산세에 연결하지 못하였음을 자인하는 것이다.나.처분청 의견(1) 쟁점임대주택은 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 2020.10.8. 임대사업자등록이 말소되었으므로 이 건 처분은 적법하다.당초 청구인은 2004.5.17. 서울특별시 강남구청에 매입임대주택으로 임대사업자 등록을 하고, 2004.5.20. 관할 세무서에 주택임대업으로 사업자등록을 한 뒤, 2005.12.15. 쟁점부동산에 대한 임대주택 합산배제 신고서를 제출한 바, 쟁점임대주택에 대한 임대주택 합산배제 요건을 충족하였다.그러나 강남구청장이 2020.10.8. 민간임대주택법 제6조 제5항을 근거로 쟁점임대주택의 임대사업자 등록을 말소하면서 2021년 과세기준일부터 임대주택 합산배제 요건 중 하나인 민간임대주택법에 의한 임대사업자의 지위에 있지 아니한 바, 임대주택 합산배제 요건을 충족하지 못하였으므로 이 건 종합부동산세 부과처분은 적법하다.(2) 처분청이 신의성실의 원칙을 위반하여 청구인이 불이익을 받았다는 주장은 받아들일 수 없다.(가) 처분청이 2022.9.20. 청구인의 주소지로 종합부동산세 합산배제 신고안내문을 발송한 것은 신고의 편의도모 및 정보제공을 위한 일반적인 안내일 뿐이다.발송된 안내문에는 “종전의 합산배제 신고한 물건이 요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 그 변동사항을 반영한 신고서(요건 미충족 물건을 합산배제 대상에서 제외한 신고서)를 제출해 주시기 바랍니다. 임대사업 자동(자진)말소로 2022.6.1. 현재 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 합니다.”라고 기재되어 있으며, 동 안내문은 쟁점임대주택의 임대사업자등록이 자동말소 되었다는 정보를 수집한 후 발송된 것이 아니라, 단순히 납세자에게 신고의 편의를 도모하기 위한 일반적인 안내문인 바, 안내문 발송시점에 처분청이 청구인의 임대사업자등록 말소 사실을 인지하였음에도 불구하고 즉시 종합소득세를 경정하지 않았다는 주장은 설득력이 없다.또한 민간임대주택법 상 임대사업자로 등록하는 경우 구「지방세특례제한법」제31조에 따라 재산세가 감면 되나, 쟁점임대주택 중 1호(