조정대상지역 지정 해제 후 재지정된 경우 법인 소유 장기일반민간임대주택 합산배제 적용 기준

1. 사실관계 ’17.11.10. ’23.1.5. ’24.6. ’25.10.15. ’26.6.1. -----▲---------▲-----------▲-------------◎-----------▲------ 조정대상지역 지정 조정대상지역 지정 해제 세무서, 지자체 주택임대 등록 (장기일반, 민간매입) 조정대상지역 재지정 과세기준일 (예정) - ’17.11.10. 서울 전지역 조정대상지역 지정 - ’23. 1. 5. 서울 광진구 조정대상지역 지정 해제 - ’24. 6월 A주택 세무서 주택임대업 등록, 지자체 임대사업자 등록(장기일반민간임대주택 중 민간매입임대주택) - ’25.10.15. 서울 광진구 조정대상지역 재지정 - ’26. 6. 1. 과세기준일(예정) 2. 질의내용 - 장기일반민간임대주택 중 조정대상지역으로 재지정되는 경우 재지정 이후 성립하는 종합부동산세 납세의무에 대하여 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제8호 합산배제 제외되는지 여부 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과 세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니 하 는 것으로 본다. 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」제2 조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종 합 부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재 하 는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까 지 의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다. □ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하 " 공 공주택사업자"라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특 별 법」제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법 인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터제3호까지,제5호부터제8호까지,제10호또는제11 호 의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주 택 (이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사 업 자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임 대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다. 가. 적용요건 1) 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 다음 의 구분에 따른 금액 이하일 것 가) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 4억원 나) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 2억원 2) 6년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정 한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금 과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택 에 관한 특별법」제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다. 나. 제외되는 주택 2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17 일 을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제 7 호 에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신 청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 4. 관련 해석사례 □ 서면-2022-부동산-4613, 2023.3.21. 귀 질의의 사실관계와 같이 과세기준일 현재 조정대상지역에 있 는 주택으로서 그 조정대상지역의 공고가 있은 날이 지난 후에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따른 임대사업자 등록 을 신청하거나 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등 록 을 신청(같은 법 시행령 제154조제2항 및 「부가가치세법 시행령」 제14조에 따라 사업의 종류에 주택임대업을 추가하기 위한 사 업 자등록 정정신고를 포함함)한 장기일반민간임대주택은 「종 합부동산세법 시행령」 제3조제1항제8호에 따른 합산배제 임대주택에서 제외되는 것입니다. 다만, 조정대상지역의 지정 해제 공고가 있은 날 이후에 납세의 무 가 성립하는 분부터 같은 항 본문 및 8호에 따른 요건을 갖춘 경우 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있습니다.