쟁점토지의 양도거래가 실질적으로 하나의 거래에 해당하는지 여부

쟁점토지①·②의 거래는 각각의 매매계약서에 따라 대금이 지급되고, 소유권이전등기가 경료되어 두 매매계약서가 형식적으로 작성되었다고 단정하기 어려우며, 청구인 제시 금융증빙, 등기사항전부증명서 등에 의하면 쟁점토지는 청구인이 취득한 이후 분필한 사실이 없고, 당초부터 분리된 별개의 필지를 매매함에 있어 대금지급일을 달리하였다는 사정만으로 여기에 세법 등의 혜택을 부당하게 받기 위한 가장된 둘 이상의 행위 또는 거래가 있었다고 보기 어려움 청주세무서장이 2025.9.22. 청구인에게 한 2024년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 충청북도 청주시 OOO 임야 112㎡ 및 같은 리 290-2 전 2,314㎡의 양도소득을 2025년 귀속으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2024.7.1.(계약일 2024.6.11.) 충청북도 청주시 OOO 전 3,729㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 양수인 A에게 OOO원에 양도하고, 2024.9.30. 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제69조를 적용하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 감면세액 OOO원으로 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.이후 청구인은 2025.1.7.(계약일 2024.6.11.) 위 같은 리 290 임야 112㎡ 및 같은 리 290-2 전 2,314㎡(이하 “쟁점토지②”라 하고, “쟁점토지①”과 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 B에게 OOO원에 양도하고, 2025.3.31. 조특법 제69조를 적용하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 감면세액 OOO원으로 2025년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.나. 처분청은 2025.6.18.부터 2025.7.7.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지를 2024년 및 2025년에 2회에 걸쳐 각각 양도한 것이 아니라 일괄매매계약에 따른 하나의 거래로 2024년에 양도한 것으로 보아 양도소득세 8년 자경 감면한도 초과분 감면을 부인하고, 과소신고가산세 등을 포함하여 2025.9.22. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.28. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점토지①과 쟁점토지②는 청구인이 취득(1996.09.10.)하기 전부터 구분 등기된 서로 다른 필지로, 이 건 부동산거래는 각 매매대금을 구분 수수하여 각각 독립된 별건의 거래에 해당하므로 처분청이 쟁점토지①ㆍ②의 양도를 하나의 거래로 보아 청구인에게 한 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.(가) 쟁점토지에 대한 매매계약서는 계약의 조건, 이행 및 권리의 무관계가 서로 다른 별도의 계약서로 작성되었는데, 청구인은 해당 계약내용을 근거로 잔금청산일인 2024.7.1.과 2025.1.7.을 쟁점토지①과 쟁점토지②의 양도일로 보아 각각 양도소득세 과세표준과 세액을 신고납부하였다.청구인과 양수인은 「민법」상 사적자치의 원칙에 따라 당사자 간 자유의사로 서로 다른 쟁점토지들에 대하여 각각 매매계약을 체결 하고, 정상적인 절차를 거쳐 소유권이전등기를 하였음에도 처분청이 법령에서 정하는 엄격한 과세기준에 반하여 하나의 부동산거래를 2회로 분할ㆍ매매한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 것은 계약자유의 원칙을 심각하게 침해하는 재량권의 일탈 내지 남용에 해당한다.(나) 청구인이 쟁점토지①을 2024년에, 쟁점토지②를 2025년에 양도하고 양도소득세를 각각 신고한 것에 대하여 처분청은 거래의 흐름을 재구성하여 2024년에 일괄양도한 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세 부과처분을 하였으나, 국세청 해석사례(서면2015부동산-0339, 2015.7.14.)에 따르면 1필지의 농지를 지분으로 분할하여 양도연도를 달리하는 경우에도 각각의 과세기간에 따라 양도소득세 감면한도를 적용하는 것으로 회신하였고, 국세청에서 매년 발간ㆍ보급하고 있는 「세금절약가이드」에서도 “두 건 이상의 부동산을 양도하는 경우 양도시기를 조절하면 세부담을 줄일 수 있다”고 홍보하고 있어 이를 신뢰하여 부동산의 거래시기를 달리한 납세자에게 불이익을 주는 것은 신뢰보호원칙에도 위배되는 부당한 처분이라 하겠다.(2) 「국세기본법」 제14조 제3항의 취지는 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래형식을 부인하고, 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 하여 조세공평을 도모하고자 한 것이다.납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적인 목적을 달성하기 위하여도 여러가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있는 것이고, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 할 것이고(OOO), 그것이 과중한 세금의 부담을 회피 하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 하며, 실질과세의 원칙에 의하여 당사자의 거래행위를 그 형식에도 불구하고 조세회피행위라고 하여 그 행위의 효력을 부인할 수 있으려면 조세법률주의의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 마련되어야 하는 것이다(OOO).또한 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약의 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것인바(OOO), 이 건의 경우 쟁점토지①ㆍ②는 청구인이 소유하기 전부터 분할되어 있었고, 양도인이 거래의 안전성을 높이기 위해 각 계약을 달리하여 매매대금 또한 각각 구분하여 수령하였다면 이는 하나의 거래가 아닌 각각 독립된 별 건의 거래로 보아 양도시기를 판단하여야 할 것이다.(3) 조특법(2023.12.31. 법률 제19936호로 개정된 것) 제133조 제2항은 “제1항 제1호를 적용할 때 토지를 분할(해당 토지의 일부를 양도한 날부터 소급하여 1년 이내에 토지를 분할한 경우를 말한다)하여 그 일부를 양도하거나 토지의 지분을 양도한 후 그 양도한 날로부터 2년 이내에 나머지 토지나 그 지분의 전부 또는 일부를 동일인이나 그 배우자에게 양도하는 경우에는 1개 과세기간에 해당 양도가 모두 이루어진 것으로 본다”고 규정함으로써 분할양도에 대한 감면적용 요건을 명료하게 규정하였다.이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 취득(1996.9.10.)한 후 이를 분할한 사실이 없고, 쟁점토지①과 쟁점토지②의 양수인은 남매지간으로서 배우자에 해당하지도 않으므로 처분청이 이를 하나의 거래로서 1개 과세기간에 양도한 것으로 본 것은 부당하다(조심 2021구1547, 2021.10.19., 조심 2023중811, 2023.3.22., 조심 2025구1263, 2025.6.27., 등 참조).나. 처분청 의견(1) 청구인이 연접토지인 쟁점토지①·②를 2개년도에 걸쳐 양도한 것은 연간 감면한도 및 누진세율을 회피하기 위해 양수인들(서로 특수관계인 남매 사이)에게 단순·형식적으로 분할하여 양도한 것으로서 처분청이 이를 사실상 하나의 거래계약에 따른 양도에 해당하는 것으로 보아 한도를 초과하는 감면세액을 부인하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.(가) 청구인은 쟁점토지①·②의 양도가 각각 독립된 별건의 거래라고 주장하나, 쟁점토지①·② 모두 2024.6.11. 같은 날 서로 특수관계인 양수인 2명과 계약을 체결하였고, 쟁점토지①의 잔금일은 계약 이후 2024.7.1.까지 1개월 내인 것과 달리, 쟁점토지②의 잔금일은 6개월 후 다음 과세연도의 3일째인 2025.1.3.로 정한 것은 청구인이 양도소득세 감면한도를 과세연도별로 최대한 적용받음으로써 부당하게 조세를 회피하기 위한 목적 이외 과세연도를 달리하여 매매계약을 체결할 수밖에 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.또한 청구인은 모텔 운영상 자금압박(근저당 OOO원 상당으로 현재 신탁 중)이 심해 대금의 조기 회수가 절실한 상황이었고, 이를 해소하기 위해 실제 계약 내용과는 다르게 2024년도 중에 대부분의 매매대금을 지급받은 것으로 보이고[총 매매대금 OOO원 중 OOO원(96.3%) 회수], 쟁점토지②의 양수인(B)은 처분청에 유선으로 매매대금을 지급할 여력이 충분함에도 청구인의 요구에 따라 쟁점토지②의 잔금지급일을 2025년으로 이월하여 계약하였고, 청구인이 매매대금을 수시로 요구하여 2024.7.1.∼2024.11.29. 기간동안 총 6회에 걸쳐 잔금 OOO원 중 OOO원을 조기 지급하였다고 진술한 사실이 있다.(나) 쟁점토지①·② 매매계약서를 보면, 매매대금 지급일자가 동일하고, 특약사항에 ‘콘테이너 4동은 잔금완료 일주일전 이전’이라고 잘못 기재한 문구까지 두 개 계약서에 동일하게 기재되어 있고(위 문구가 사실일 경우 자경농지에 대한 감면 자체가 부인될 수 있음), 쟁점토지①·② 전부 2024.7.1.