쟁점부동산의 취득을 지점설치용으로 보아 중과세한 처분의 당부

청구법인은 쟁점부동산 중 101호는 임대부동산이라 주장하나, 본인 고유업무(커피관련 도소매 등)와 임차인이 사내이사이고 임대료도 미지급된 점 고려, 쟁점부동산은 본점 중추역할(재무,기획등)과 구분되는 대외 영업활동(커피관련)을 영위하는 지점설치용(인적·물적설비)으로 봄이 타당 서울특별시 동대문구청장이 2024.9.12. 주식회사 A에게 한 취득세 등 OOO원 및 같은 날 B 주식회사에게 한 취득세 등OOO원의 각 부과처분은 서울특별시 OOO소재한 부동산의 1층 작은도서관 면적(136.5㎡)을 「지방세법」 제13조 제2항에 따른 과세대상에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구법인 주식회사 A(이하 “A”라 한다)는 2017.10.31. 서울특별시 OOO 토지(이하 “이 건 토지”라 한다)를 매매로 취득하고 과세표준 OOO원에 일반세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부한 후, 2017.12.1. 신탁을 원인으로 청구법인 B 주식회사(이하 “B”이라 한다)에 이 건 토지를 소유권이전등기하였으며, 수탁자인 B은 2019.12.30.(사용승인일) 이 건 토지 위에 지하4층∼지상11층 건축물(연면적 7,770.15㎡, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 분양목적으로 신축하고, 과세표준OOO원을 신고·납부하였다.나. 처분청은 A가 쟁점부동산 지상1층에 카페(음식점)를 직접 운영하고 있다고 보아 「지방세법」 제13조 제2항에 따른 대도시에 지점을 설치한 경우에 해당한다며 쟁점부동산의 지상1층 연면적을 건축물의 연면적 비율로 안분하여 중과세율을 적용하여, 2024.9.12. A에게 취득세 등 OOO원을, 같은 날 B에게 취득세 등 OOO원을 각 부과·고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다.다. 청구법인들은 이에 불복하여 A는 2024.11.13., B은 2024.11.20. 각 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인들 주장 및 처분청 의견가. 청구법인들 주장(1) (쟁점①) A는 쟁점부동산 지상 1층(101호∼106호) 중 101호를 직접 사용하고 있지 않으므로 101호 부분은 취득세 추징 대상에서 제외되어야 한다.(가) 조세심판원은 법인이 건물을 신축하여 그 중 일부를 다른 입점업체에게 임대한 부분은 법인이 지점으로 직접 사용하기 위한 것이라고 보기 어려우므로 중과세 대상에서 제외하는 것이 타당하다고 판단하였다(조심 2020지1765, 2021.10.22.).(나) A는 쟁점부동산 중 101호를 2020.5.1.부터 주식회사 OOO에 임대하였고, 위 임대차 계약은 「상가건물 임대차보호법」에 따라 묵시적 갱신되었고, 임차인은 2021.4.1.부터 계속하여 101호를 본점으로 사용 중이다.(다) 처분청 의견은 다음과 같은 이유로 부당하다.1) 처분청은 임대차계약서상 101호 면적이 36.36㎡로 기재되어 있는 반면, 건축물대장상 면적은 141.71㎡(전용 63.47㎡, 공용 78.24㎡)로 상이하다는 것을 과세의 근거로 제시하나, 임대차계약서상 계약목적물이 101호로 명시된 이상 면적 기재에 다소간의 차이가 있더라도 이를 이유로 임대차계약의 효력을 부인할 수는 없으며, 임대차계약 당사자들 간에 101호는 커피를 로스팅하는 공간이라는 점에 대하여 의사가 일치하며 현재까지도 주식회사 OOO는 101호를 커피 로스팅 공간으로 사용하고 있다. 설사 면적이 임대차계약에 중요한 요소라고 하더라도, 임대차 계약 전체를 무효로 볼 수는 없고, 임대차계약서 기재 면적 범위 내에서는 유효한 것이라고 보아야 한다.2) 또한 처분청은 임차인이 101호 임대료 대신 청구법인에게 커피 장비와 원두를 사용할 수 있게 한다는 내용의 계약이 체결되었음을 인정하면서도, 임대료를 지급했다는 자료가 제출되지 않았다는 점을 문제삼은 잘못이 있다.3) A와 임차인 주식회사 OOO의 사내이사가 같은 것은 사실이나, 법인과 법인의 임원을 같은 주체로 볼 수 없고, 사내이사가 같다는 이유만으로 주식회사 ○○○가 임대차 계약에 따라 사용하고 있는 101호를 별개의 법인인 청구법인이 직접 사용하는 것으로 볼 수는 없다.4) 처분청은 101호 내지 106호가 구분등기되어 있었으나 실제 내부공간이 구분되어 있지는 않았던 점을 과세의 근거로 제시하나, ○○○는 2020.5.1.부터 2020.12.15.까지 102호 내지 106호에서 ‘OOO’라는 이름의 베이커리 카페를 운영하였는데, 당시에는 아래 ＜사진1＞과 같이 주식회사 OOO가 운영 중인 OOO와 별개의 출입구를 두고 카페를 운영하였다.＜사진1＞ 2020년 6월 네이버 지도 거리뷰○○○이후 2020.12.16.부터 2021.4.15.까지는 코로나바이러스 사태 장기화로 인하여 불가피하게 휴업하였으며, 2021.4.15.부터 심판청구일 현재까지 ‘OOO’이라는 이름으로 영업 중으로, 운영의 시너지를 위하여 ‘OOO’와 공간을 공유하고 있으나, 이용 고객들의 편의를 위한 것일 뿐 양 법인 모두 사업자등록을 따로 하고 있다.이는 소위 ‘샵-인-샵(shop-in-shop)’형태로 대형 매장의 푸드코트뿐 아니라 일반 상가에서도 널리 이용되며, 국세상담센터 ‘자주 묻는 Q＆A’에서는 각각 별개의 사업자로 볼 수 있을 만큼 독립적인 공간을 갖추고 사업을 영위하고 있다면 같은 주소에 사업자등록을 여러 개 신청할 수 있다고 적혀 있다.(2) (쟁점②) 쟁점부동산 1층 주차장은 주로 쟁점부동산 주민들이 사용하고, 1층 상가 이용자들의 사용 정도는 횟수나 주차시간 면에서 미미함에도 불구하고 연면적의 비율대로 안분하여 부과하는 것은 부당하다.(가) 처분청은 1층 주차장이 공용공간이라는 이유로 주차장 면적을 연면적 비율에 따라 안분하여 취득세 과세표준을 계산하였으나, 「주차장법」 제19조 제1항에서 도시지역, 관리지역에서 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차 수요를 유발하는 시설을 건축하거나 설치하려는 자는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설 주차장을 설치“하여야” 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 제1항에 따른 시설물의 종류와 부설 주차장의 설치 기준은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 위 규정에 따라 건축물의 용도와 규모에 따라 설치해야 하는 의무 주차대수인 법정 주차대수는 같은 법 시행령 및 시행규칙으로부터 위임을 받은 「서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례」제20조 제1항의 별표 2에서 확인할 수 있는데, 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설의 경우 134㎡당 1대, 공동주택 및 오피스텔의 경우 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조 제1항에 따라 산정된 주차대수로 하도록 하되, 이에 따른 주차대수가 세대당 1대에 미치지 못하면 세대당 1대를 기본으로 하되, 면적에 따라 달라지도록 규정하고 있고, 여기서 “시설면적”이라 함은 주차장법 시행령 [별표 1] 제2조에서 공용면적을 포함한 바닥면적의 합계를 말하되, 시설물 안의 주차를 위한 시설의 바닥면적은 그 시설물의 시설면적에서 제외한다고 규정하고 있다.(나) 쟁점부동산의 법정 주차대수는, ① 근린생활시설은 지하 1층 세탁소 86.82㎡, 지상 1층 일반음식점 503.66㎡ 총 590.48㎡이므로 4대, ② 도시형 주택은 각 세대의 면적이 30㎡ 이하이고 80세대이므로 40대, ③ 오피스텔은 각 세대의 면적이 30㎡ 이하이고 115세대이므로 58대이다. 따라서 전체 합계는 102대이다.(다) 실제 이 사건 건물의 주차대수는 102대로, 근린생활시설이 사용할 것으로 예정된 주차대수는 4대이고, 이 중 A가 직접 사용하는 102호 내지 106호 부분이 사용할 것으로 예정된 주차대수는 3대로서, 주차장 면적 중 A가 직접 사용하는 102호 내지 106호에 해당하는 부분은 전체 주차장 면적 중 1/34에 불과하다.(라) 「주차장법」과 관계 법령은, 도시형 주택이나 오피스텔과 같은 주거시설은 되도록 1세대(혹은 1호)당 1대, 소형 주거시설의 경우 특례를 적용하더라도 최소한 0.5대는 확보하도록 하고 있고, 이에 비해 근린생활시설의 경우 134㎡당 1대만 요구하고 있고 이는 시설의 용도와 면적에 따라 다른 기준을 적용하여 주차장을 설치하라는 취지임에도 불구하고, 주차장 면적을 연면적 비율로 나누어 계산한 이 사건 처분은 부당하다.(3) (쟁점③) 쟁점부동산 1층의 작은도서관 면적은 추징 대상에서 제외되어야 한다.(가) 쟁점부동산 1층의 작은도서관(주민공동시설)은 같은 건물 2층 이상의 공동주택 거주자들을 위한 것이므로, 공용공간으로 분류된다는 이유만으로 공용의 대상에 해당하지 않는 1층 상가에도 작은도서관 면적을 안분하여 취득세를 추징하는 것은 위법하다.(나) 「주택법」의 위임을 받은 대통령령인 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에서 “주민공동시설”이라 함은 공동주택의 거주자가 공동으로 관리하는 시설로서 주민운동시설ㆍ청소년수련시설ㆍ주민휴게시설ㆍ도서실ㆍ독서실ㆍ입주자집회소ㆍ경로당ㆍ보육시설