쟁점부동산의 취득이 서울특별시 내로 본점전입(과천→강서 등촌동)에 따른 부동산 또는 본점 전입 후 5년 이내의 부동산의 취득에 해당하는지 여부

청구법인은 쟁점부동산의 취득은 채권보존용 취득으로 중과적용대상이 아니라고 주장하나, - 채권보존용 취득이 성립하기 위해서는 청구법인과 이 건 조합간에 채권·채무관계가 성립되야 하나 청구법인↔이 건 조합은 공동사업시행자 지위로서 공사비 등 채권은 없어 보이는 점, 청구법인이 ㅇㅇ은행으로부터 195억원을 대출받아 분담금 168억원을 대위변제하였다는 주장도 등기부상 청구법인을 채무자로, ㅇㅇ은행을 채권자로 하는 근저당설정이 없는 점에 비춰, 채권보전용이 아닌 청구법인↔이 건 조합간 공동 사업비용의 부담으로 보이는 점 1. 처분개요가. 청구법인은 2022.8.9. 서울특별시 강서구 OOO(근생동, 이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 취득한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제7호 나목의 표준세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.나. 청구법인은 2022.9.13. 본점소재지를 OOO에서 쟁점1부동산(서울특별시 강서구 OOO)으로 이전하였다.다. 청구법인은 2022.12.16. 서울특별시 강서구 OOO(상가 4개호, 이하 “쟁점2부동산”이라 하고, 쟁점1부동산을 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」제11조 제1항 제7호 나목의 표준세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.라. 처분청은 쟁점부동산의 취득을「지방세법」제13조 제2항에서 규정하고 있는 서울특별시 내로 본점 전입 또는 본점 전입 후 5년 이내에 취득하는 부동산의 취득으로 보아, 2025.8.10. 청구법인에게 쟁점부동산의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」제13조 제2항의 중과세율(1천분의 80)을 적용하여 산출한 세액에서 청구법인이 이미 납부한 세액을 차감하여 아래 ＜표1＞과 같이 산출한 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.＜표1＞ 이 건 취득세 등 부과 내역(단위 : 원)○○○마. 청구법인은 이에 불복하여 2025.10.23. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1)「지방세법」제13조 제2항 제1호에서 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우 그 취득세율은 1천분의 80(중과세율)으로 한다고 규정하면서 같은 법 시행령 제27조 제3항에서 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산의 취득은 중과세율 적용대상에서 제외한다고 규정하고 있으며, 그 운영예규에서 채권자가 채권의 담보ㆍ변제ㆍ실행을 하기 위하여 취득하는 경우 이를 채권보전용 부동산의 취득으로 본다고 규정하고 있다.(2)「지방세법 시행령」제27조 제3항에서 채권보전용 부동산에 대하여 취득세 중과세율 적용을 배제하는 것은 해당 부동산의 취득이 대도시 내 법인에게 반드시 필요하고 요구되는 행위이기 때문인데(서울고등법원 2023.5.10. 선고 2022누65100 판결), 이 경우 직접 사용 목적의 유무 또는 전입 이후 5년 이내 부동산의 취득 여부와 무관하게 모두 중과세 대상에서 제외된다고 할 것인바(서울행정법원 2020.4.2. 선고 2019구합78739 판결), 해당 부동산의 등기사항 증명서에 그 등기원인을 매매로 기재하였다고 하더라도 그 실질적인 원인이 채권을 보전하거나 행사할 목적(이하 “채권보전용”이라 한다)으로 취득한 것이라면 이에 대해서는 중과세율 적용 대상이 아니라고 보는 것이 타당하다.(3) 청구법인(구 AAA주식회사)과 BBB재건축정비사업조합(건축주, 이하 “이 건 조합”이라 한다)이 2017.3.11. 체결한 공사계약서를 보면, 청구법인은 청구법인의 자금으로 서울특별시 강서구 OOO토지(BBB 부지)에 주상복합건축물(이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축하여, 이 건 조합에게 그 소유권을 이전하고, 이 건 조합은 이 건 건축물(부속토지 포함, 이하 같다) 중 조합원분을 제외한 나머지 건축물을 분양(매각) 하여 그 대금으로 이 건 건축물의 신축공사비를 지급하되, 그 신축공사비를 미분양 상가 등으로 대물변제할 수 없다고 명시하고 있다.(4) 이 건 조합은 2018.3.12. CCC 주식회사(이하 “CCC”이라 한다)과 이 건 건축물의 신축 사업에 대한 사업대행계약( “이 건 대행계약”이라 한다)을 체결한 후, 2022.7.19 CCC과 이 건 건축물의 사업부지에 대해 분양형 토지신탁계약(이하 “이 건 신탁계약”이라 한다)을 체결하였는데, 그 신탁계약서에는 CCC이 이 건 건축물의 신축공사비를 모두 부담한 후 분양용 부동산을 매각하여 그 공사비를 충당하되, 만일 이 건 조합이 CCC에게 지급해야 할 공사비(분담금)를 지급하지 못하는 경우 우선수익자인 청구법인에게 그 지급을 청구할 수 있다고 기재되어 있다.(5) CCC은 이 건 조합에게 이 건 건축물의 신축에 따른 분담금(공사비) OOO원(공사비·신탁보수 등, 이하 “이 건 분담금”이라 한다)의 지급을 청구하였고, 이 건 조합은 이 건 분담금을 지급하기 위하여 미분양분 상가 등을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받고자 하였으나 금융기관이 청산을 앞두고 있는 이 건 조합에게 대출을 거부함에 따라 CCC은 청구법인에게 이 건 분담금의 지급을 청구하였다.(6) CCC이 그 상가 등을 염가로 강제 처분하는 경우 이 건 건축물 중 미분양 상가 등에 대해 사실상의 채권을 가지고 있는 청구법인이 그 손실을 모두 떠안게 되므로, 청구법인과 이 건 조합은 청구법인이 이 건 조합으로부터 미분양 상가 등을 취득하여 이를 담보로 금융기관으로부터 대출을 받아 이 건 분담금을 변제하기로 합의하였다.(7) 청구법인은 2022.8.9. 서울특별시 강서구 OOO(쟁점1부동산 포함하여, 이하 “이 건 미분양 부동산”이라 한다)를 이 건 조합으로부터 OOO원에 취득한 후「지방세법」제11조 제1항 제7호 나목의 표준세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하고, 청구법인 소유의 부동산을 담보로 주식회사 OOO은행으로부터 OOO원을 차입하여, 이 건 조합의 명의로 CCC에게 이 건 분담금을 지급하였다.(8) 청구법인은 2022.8.10. 이 건 미분양 부동산에 대하여 소유권이전등기를 한 후 같은 날 주식회사 DDD(이하 “DDD”이라 한다)에게 신탁(부동산담보신탁)을 원인으로 그 소유권을 이전(신탁등기)하였는바, 이 건 미분양 부동산의 등기사항증명서에 청구법인을 채무자로 하고, OOO은행을 채권자로 하여 근저당권 설정 등기를 하지 않았다 하더라도 이는 부동산담보신탁의 본질상 당연한 것으로, 처분청이 이를 근거로 이 건 미분양 부동산의의 취득을 채권 보전을 위한 취득이 아니라고 보는 것은 지나친 억측이다.(9) 또한, 청구법인은 2022.12.16. 이 건 조합으로부터 쟁점2부동산을 대물변제를 원인으로 취득하고, 취득세 등을 납부한 후 이를 담보로 자금을 대출받아 당초 차입금(OOO원)에 대한 대출이자에 충당하였다.(10) 쟁점부동산에 대한 취득세 중과세 여부는 비과세 감면 요건의 존재 여부에 대한 다툼이 아니라 중과세율을 적용하는 것이 타당한지 여부에 대한 것이므로 그 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다고 할 것인데(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8423 판결), 처분청은 쟁점부동산이 채권보전용 부동산에 해당하지 않는다는 사실을 명백하게 입증하지 못한 상태에서, 청구법인이 2022.9.13. 본점소재지를 OOO에서 쟁점1부동산(서울특별시 강서구 OOO)으로 이전하였다고 하여, 쟁점1부동산은 서울특별시 내로 본점 전입에 따라 취득하는 부동산으로, 쟁점2부동산은 본점 전입 후 5년 이내에 취득하는 부동산으로 하여 이 건 취득세 등을 부과·고지하였는바, 이는 위법하다.(11) 청구법인이 쟁점1부동산을 비롯한 이 건 미분양 부동산을 취득한 이유는 서울특별시 내에서 청구법인의 사업을 확장하거나 추가하기 위한 것이 아니라 이 건 미분양 부동산을 담보로 자금을 대출받아, 이 건 분담금을 대위변제하기 위한 것임에도 이 건 미분양 부동산의 등기사항증명서에 청구법인의 취득 원인이 매매로 기재되어 있고, 청구법인의 법인 장부에 이 건 미분양 부동산 등의 사용 목적을 임대로 기재하였다는 이유로 쟁점부동산의 취득을 채권 보전용이 아니라고 보는 것은 처분청이 이 건 미분양 부동산의 취득을 그 실질이 아닌 형식에만 치우쳐 판단한 것으로 실질과세의 원칙에 부합하지 않는다 할 것이다.(12)