쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

쟁점감정가액은 쟁점부동산 증여일을 평가기준일로 하고, 증여세 법정결정기한 이내에 작성되어 평가심의위원회의 시가인정 심의를 거친 2개의 감정가액의 평균액이므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있음 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인 A과 청구인 B(이하 함께 “청구인들”이라 한다)은 부부관계로 2024.12.3. 청구인 A의 부 C로부터 서울특별시 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 지분 각 1/2씩을 증여받고 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법(기준시가)으로 쟁점부동산을 평가(OOO원)한 후 이를 쟁점부동산의 시가로 보아 시가의 1/2을 각 증여세 과세가액으로 하여 2025.2.24. 청구인 A은 2024.12.3. 증여분 증여세 OOO원을, 청구인 B은 2024.12.3. 증여분 증여세 OOO원을 각 신고·납부하였다.나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2025.7.23.부터 2025.10.10.까지 청구인들에 대한 증여세 세무조사를 실시하였고, 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점부동산 증여시점인 2024.12.3.을 기준으로 하여 2개 감정평가법인에 감정평가를 의뢰한 결과 두 감정가액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)에 대하여 평가심의위원회의 시가인정심의를 거쳐 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 하여 증여세를 부과해야야 한다는 조사결과를 통보하였고,이에 처분청은 2025.12.5. 청구인 A에게 2024.12.3. 증여분 증여세 OOO원을, 같은 날 청구인 B에게 2024.12.3. 증여분 증여세 OOO원을 각 결정·고지하였다.＜표1＞ 조사청의 감정평가 결과○○○다. 청구인들은 이에 불복하여 2026.1.12. 각 심판청구를 제기하였다.2. 청구인들 주장 및 처분청 의견가. 청구인들 주장(1) 청구인들은 부부관계로 2024.12.3. A의 부 C로부터 쟁점부동산을 증여받았으나, 평가기준일 전후 거래가액이나 감정가액을 찾아볼 수 없을 뿐만 아니라 매매사례가액도 확인할 수 없어 상증세법 제60조의 보충적 평가방법으로 시가(OOO원)를 산정하여 이에 따라 증여세를 신고하였다.(2) 이에 조사청은 2개의 감정평가보고서(D, E)를 근거로 평가심의위원회를 통하여 2개의 감정가액의 평균인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 부과하였으나, 위 두 건의 감정평가는 증여일인 2024.12.3.로부터 약 9개월이 경과한 시점[2025.7.28.(F), 2025.7.30.(E)]에 작성된 것으로,쟁점부동산의 증여일과 감정평가서 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 볼 수 없으므로, 쟁점감정가액은 증여일 당시 쟁점부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가로 볼 수 없다.(3) 평가기준일인 증여일 전후의 부동산의 거래가액이나 감정가액, 매매사례가액이 없는 경우 납세의무자는 상증세법 제60조 및 제61조에 따라 보충적 평가방법으로 산정된 가액을 시가로 신고할 수 밖에 없음에도 증여일로부터 약 9개월이 경과한 시점에 작성된 감정평가보고서를 근거로 증여세를 부과한 것은 실질적으로 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법에 의하도록 규정한 상증세법 제60조 제3항보다 하위에 있는 시행령을 우선 적용하여 과세한 것이므로 이 건 처분은 타당하지 아니하다.나. 처분청 의견(1) 상증세법 제60조 제1항은 증여재산의 가액을 증여일 현재의 시가에 따르고, 제2항은 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있다.(2) 조사청은 상증세법 제60조 제2항의 위임에 따른 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따라 감정평가를 받고 가격 변동의 특별한 사정이 없어 재산평가심의위원회에서 시가로 인정한 감정가액의 평균액을 시가로 보아 증여세를 과세하였는데,상증세법은 증여재산의 평가방법을 원칙적으로 객관적인 교환가치인 시가에 의하도록 하면서도, 시가 산정이 어려운 경우에 한하여 보충적으로 법령이 정한 평가방법에 의한 가액을 시가로 보도록 하고 있다.(3) 증여세는 과세관청의 결정에 의하여 납부할 세액이 확정되는 정부결정 세목으로 처분청은 다양한 평가방법에 따른 다른 평가액이 있는 경우 법령에서 정한 우선순위 및 절차에 따라 시가평가 원칙에 부합한 가액을 판단하여 증여재산을 평가할 수 있고,정부는 2019년 2월 상증세법 시행령을 개정하여 실제 가치에 근접한 평가가 가능하도록 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중에 발생한 매매·수용·경매·감정가액 등이 있는 경우에도 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하였으며, 처분청은 개정된 상증세법 시행령에 근거하여 이 건 처분을 하였다.(4) 부동산의 경우 아파트·오피스텔 등은 면적, 위치, 용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속·증여재산의 시가로 활용하고, 다수의 납세자들도 공시가격으로 신고하지 않고 시가에 근접하게 신고하고 있으나,쟁점부동산과 같은 비주거용 부동산은 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없어 대부분 보충적 평가방법으로 상속·증여재산을 신고하고 있으나 보충적 평가방법은 현실화율에 비해 현저하게 낮아 과세형평성 논란이 지속적으로 제기되고 있는 상황이다.(5) 쟁점감정가액은 ① 가격산정 기준일을 평가기준일과 동일하게 하여 법정결정기한 이전에 감정평가된 가격이고, ② 감정평가 관계법규와 감정평가 일반이론에 근거하여 합리적이고 적법하게 평가되어 시가로 볼 수 있는 가액이며, 유사토지의 공시지가 및 거래사례와 비교하여 산정(공시지가 기준법을 적용하여 산정한 가액을 거래사례 비교법에 의한 가액과 함께 검토하여 합리성, 평가목적 등을 고려한 가액)한 것으로 이를 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분은 타당하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.1.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액2.「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.1. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관