쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부(

쟁점토지는 1차 고시 당시 사업대상지로 지정되지도 않았고, 1·2차 고시 내용에 건축허가 및 착공제한 내용이 명시되어 있지 않아, 법령상의 사용금지·제한토지로 보기 어려운바, 건축허가 이후로 착공 등을 한 사실이 없는 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없음 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 2014.1.1. 개업하여 서울특별시 강동구 OOO에서 치킨 프랜차이즈업을 영위하는 법인사업자로 2024.1.10. 경기주택도시공사에 의해 수용된 경기도 하남시 OOO 토지(2020.12.18. 취득당시 지목이 “답”이었으며, 이하 “쟁점토지”라 한다)가 비사업용 토지에 해당한다고 보아 2025.3.27. 2024사업연도 법인세 신고 시 토지등 양도소득에 대한 법인세 OOO원을 신고·납부하였으나, 2021.8.31. 국토교통부 고시 제2021-1041호(이하 “제1차 고시”라 한다)로 하남교산일대가 「하남교산공동주택지구」로 지정·고시됨에 따라, 쟁점토지는 제1차 고시일부터 비사업용 토지에서 제외되어야 하므로 당초 신고한 토지등 양도소득에 대한 법인세를 환급하여 달라며 경정청구를 제기하였다.나. 처분청은 2022.9.6. 국토교통부 고시 제2022-507호(이하 “제2차 고시”라 한다)에 따라 쟁점토지가 「하남교산공동주택지구」에 편입되었으므로 「법인세법 시행령」 제92조의3에 따른 비사업용 토지의 기간기준에 해당된 것으로 보아, 2025.10.12. 청구법인의 경정청구를 거부하였다.다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.11.5. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 쟁점토지는 공공주택지구 지정에 따른 행정작용에 의하여 현실적으로 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당한다.(가) 청구법인은 2020년 12월 근린생활시설(공장 및 사무실) 건축을 목적으로 쟁점토지를 취득하여 즉시 금융기관 대출, 토지 용도 변경 및 건축 설계 단계에 착수하였으나, 2021년 1월 하남시 공고 제2021-123호(공공주택지구 지정 및 사업인정 의제에 관한 주민 등의 의견청취 공고)를 통해 쟁점토지에 행위 제한이 적용된다는 사실을 인지하게 되었다.(나) 이후 2021.8.31. 제1차 고시에 따라 하남시 교산동 일대가 「하남교산 공공주택지구」로 지정·변경되어 지구계획이 승인되었고, 당시 쟁점토지는 공공주택사업 대상지에 포함되지는 않았으나, 2021년 1월 하남시 시보를 통해 곧 쟁점토지도 공공주택지구에 포함될 것임을 예측할 수 있었다.(다) 예상대로 제2차 고시를 통해 쟁점토지는 「공공주택 특별법」 제17조에 따른 지구계획 구역으로 확정·지정되었으며, 이에 따라 개별 필지 단독으로는 건축이 불가능한 상태가 되었다. 이는 전체 구역을 하나의 획지로 통합하여 개발해야 하는 도시계획의 특성에 따른 것으로, 기존 건축허가가 있었다 하더라도 공사를 계속할 경우 철거 등 실질적인 재산상 손실이 불가피한 상황으로, 청구법인이 공장 신축을 계속할 수 없었던 것은 현실적·경제적으로 불가피한 상황에 따른 것으로서, 이는 행정작용에 따라 사용이 제한된 것이다.(2) 도시계획상 사업용으로 사용할 수 없었던 부득이한 사유가 존재한다.(가) 「법인세법 시행규칙」 제46조의2 제1항 제13호는 도시계획의 변경으로 인하여 업무에 사용하지 아니하는 부동산은 정당한 사유에 해당한다고 규정하고 있고, 도시계획의 변경 등과 관련하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제4호 라목에서 ‘도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획’을 도시관리계획 중 하나로 정의하고 있다.(나) 하남교산 공공주택지구 조성사업은 「공공주택 특별법」 제2조 제1호에 따른 공공주택사업으로서, 한국토지주택공사(LH), 경기주택도시공사(GH), 하남도시공사 등이 공동으로 시행하는 대규모 신도시 개발사업이며, 지구단위계획 수준의 토지이용계획과 특별계획구역 지정이 포함되어 있다.(다) 따라서, 쟁점토지는 청구법인이 개별 필지를 단독으로 사업용으로 사용하는데 통상적인 제한을 넘는 특별한 사용제한이 인정되어 도시계획의 변경으로 인하여 사업용으로 사용하지 못한 정당한 사유가 존재한다고 판단된다.(3) 비사업용 토지 해당 여부(가) 쟁점토지는 소유기간이 약 3년 1개월인 토지로 비사업용 토지에 해당하려면「법인세법」 제55조의 제2항 및 같은 법 시행령 제92조의3 제2호 각 목의 기간요건을 모두 충족하여야 한다.(나) 법령에서 사용금지 또는 제한이 개시된 날은 해당 지역, 지구, 구역을 지정하여 관보에 게시한 날로 보는 것이 타당할 것이므로, 「하남교산공공주택지구」를 지정·고시하고 본격적으로 개별토지들에 대한 지구계획을 승인하여 관보에 게재한 제1차 고시일(2021.8.31.)이 개시일이다.(다) 따라서 2021.8.31.부터 쟁점토지 양도일인 2024.1.29.까지의 기간 동안은 쟁점토지를 비사업용 토지로 보지 않아야 하므로, 해당 기간을 제외하면 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간동안 비사업용 토지로 사용되어야 한다는 「법인세법 시행령」 제92조의3 제2호 나목의 요건을 충족하지 않게 되어 쟁점토지는 아래 ＜표1＞과 같이 비사업용 토지에 해당하지 않는다. 경과 날짜 기간 비사업용 토지 여부 토지 취득 2020.12.18. 3년 1개월 11일 8개월 12일 여 국토교통부 제1차 고시 2021.8.31. 2년 4개월 29일 부 국토교통부 제2차 고시 2022.9.6. 토지 양도(GH에 수용) 2024.1.29. ＜표1＞ 청구법인의 비사업용 토지 기간요건 검토(라) 처분청은 당초 경정청구에 대하여 제1차 고시 당시 쟁점토지가 편입되지 않았다는 점을 들어 해당일부터 비사업용 토지로 보지 않는 것은 타당하지 않다는 의견을 제시하였으나, 2025년 10월 하남시의 정보공개 결정통지에 따르면, 2021.1.26. 하남시 공고 제2021-123호(이하 “주민의견 청취 공고”라 한다) 공고 당시 열람서류 내 쟁점토지가 상산곡 공공주택지구 편입대상지(사업예상지)로 포함되어 있어 행위 제한이 적용되었음이 확인된바,비록 국토교통부 제1차 고시 당시 쟁점토지가 공공주택지구에 포함되지 않았더라도, 제2차 고시에 편입될 것이 상당히 예측 가능한 상태였다고 할 것이며, 당해 토지를 사용하는데 있어서 특별한 행위제한이 있었다고 보아야 한다.나. 처분청 의견(1) 청구법인의 쟁점토지는 부득이한 사유가 있어 비사업용으로 보지 않는 토지에 해당하지 않는다.(가) 「법인세법 시행령」 제92조의11 제1항 제1호에서 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 비사업용 토지에서 제외되나,쟁점토지는 ① 제1차 고시(2021.8.31.)에는 공공주택지구 사업대상지로 지정되지도 않았을 뿐더러, ② 제1·2차 고시의 내용을 모두 살펴보아도 건축허가 및 착공 제한의 내용이 명시적으로 쓰여 있지 않으므로, 쟁점토지는 「법인세법」 제55조의2 제3항 및 같은 법 시행령 제99조의11에서 규정한 “법령에 따라 사용금지 또는 제한된 토지”(토지의 용도에 따라 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 토지, 서울고등법원 2002.5.10. 선고 OOO 판결 외 다수)에 해당한다고 볼 수 없다.또한, 2021.1.26. 하남시의 주민의견 청취 공고는 공공주택지구 결정 전의 사전절차로, 쟁점토지 본래의 용도에 대한 사용을 금지 또는 제한한 것으로 보기 어렵고, 공고문에도 쟁점토지의 사용을 금지 또는 제한하는 내용은 없는 것(조심 OOO 2024.2.6., 조심 OOO 2024.1.10. 등)으로 확인된다.(나) 청구법인이 정보공개청구를 통해 하남시로부터 입증받았다고 주장하는