하위 분양대행사(시그니처)가 수분양자들에게 지급한 분양지원금(62억원)을 시행사의 할인분양액(매출에누리)으로 보아, 청구법인이 수수한 분양대행수수료 세금계산서 중 해당 금액을 사실과 다른 세금계산서(가공)로 과세한 처분

금융거래내역을 보면 청구법인이 시행사인 재권 등으로부터 수취한 대금이 청구법인과 시그니처를 거쳐 수분양자들에게 귀속된 것으로 확인되고, 청구법인이 재권 등으로부터 대금을 받자마자 전액 또는 대부분의 금액을 시그니처에게 송금한 것으로 나타나는 등 청구법인이 수분양자들에게 귀속될 분양지원금에 대하여 인식하고 있었던 것으로 보이는 점 등에비추어 사실과 다른세금계산서로 보임 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 2019.10.16. 부동산 시행사인 주식회사 A(이하 “A”이라 한다)과 경기도 화성시에 위치한 상가인 ‘B’ 분양대행계약을 체결하였고, 2022.5.23. 주식회사 C(이하 “C”이라 한다)과 경기도 용인시에 소재한 ‘D’의 분양대행계약을 체결한 후 분양대행업무를 하다가, 남은 미분양 물건에 대해 주식회사 E(이하 “E”라 한다)와 분양대행용역계약을 체결하였다.나. 처분청은 2023.3.15.부터 2023.7.28.까지 청구법인에 대한 부가가치세조사를 실시한 결과, 청구법인이 2021년 제2기∼2022년 제2기 부가가치세 과세기간(이하 “쟁점과세기간”이라 한다) 동안 수취한 세금계산서 중 E가 수분양자에게 지원한 OOO원(이하 “쟁점지원금”이라 하고, 관련 세금계산서를 “쟁점세금계산서”라 한다)은 시행사가 직접 할인분양(매출에누리)한 금액으로서 쟁점세금계산서가 사실과 다른 세금계산서에 해당한다고 보아, 2023.8.22. 청구법인에게 부가가치세 2021년 제2기분 OOO원, 2022년 제1기분 OOO원, 2022년 제2기분 OOO원 합계 OOO원(세금계산서 불성실 가산세 등)을 각 경정·고지하였다.다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.2.13. 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 선결정(조심 OOO, 2025.2.4.)에서 수분양자들이 할인분양을 받은 사실을 인정하고 있는지 여부 등을 재조사하라는 취지로 2025.2.4. 재조사 결정을 하였으며, 처분청은 수분양자들에 대한 재조사 결과 수분양자들이 정상가격보다 낮은 가격에 분양받은 사실이 있음에도 정상가격으로 분양받았다고 회신하여 그 진술을 신뢰하기 어렵다고 보이는 등 쟁점지원금이 시행사가 지급한 할인분양금액에 해당하여 쟁점세금계산서를 사실과 다른 세금계산서로 보아 2025.5.16. 당초처분 유지 결정을 하였다.＜표1＞ 우리 원 선결정(조심 OOO, 2025.2.4.) 주요 내용○○○라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.8.1. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 청구법인이 E와 분양용역계약을 체결한 경위는 다음과 같다.(가) 청구법인은 2019.10.16. A과 B 분양대행계약을, 2022.5.23. C과 D(이하 B과 합하여 “쟁점분양물건”이라 한다)의 분양대행계약을 각각 체결하고 분양대행업무를 하였으나, 경기침체로 인해 미분양 물건이 발생하였고, 마침 경기도 화성시에 위치한 F 등의 분양을 100% 완료한 경험이 있는 E 대표 G을 소개받아 E와 분양대행계약을 체결하였다.(나) 청구법인은 분양대행계약 조건에 따라 아래와 같이 A과 C으로부터 분양대행수수료를 수취하고 E에 분양대행수수료를 지급하였다.＜표2＞ 분양대행거래 흐름도○○○(2) 처분청은 수분양자가 시행사에 지급한 실제 분양대금은 계약금액(분양대금)에서 E가 수분양자에게 지원한 쟁점지원금을 차감한 금액이므로, 실질과세의 측면에서 쟁점분양물건은 쟁점지원금 만큼 할인분양되었다는 의견이나,청구법인이 수분양자에게 쟁점지원금만큼 할인분양했다는 처분청의 의견이 성립하기 위해서는 ① 시행사가 청구법인에게 쟁점분양물건의 분양가격결정에 관한 권한을 위임하고, 청구법인은 그 권한을 E에게 그대로 위임한 상태에서 ② E가 계약당사자에 준하는 지위에서 수분양자에게 할인분양을 하고, 시행사와 청구법인은 E가 할인분양을 했다는 사실은 물론 할인된 세부금액까지도 인지하고 있어야 한다.(가) 그러나 2019.10.16. A(시행사)과 청구법인이 체결한 ‘분양대행계약서’에 의하면, 시행사는 분양계약에 관한 모든 사항을 관리하며, 청구법인은 분양을 위한 기획, 상담, 유치, 독촉 등의 업무만 수행하도록 되어 있어 시행사가 청구법인에게 분양가격결정에 관한 권한을 위임한 사실이 없음이 확인되고,2021.3.2. 작성된 ‘B 수수료 변경 합의서’에 의하더라도, ‘분양대행계약서’ 중 제4조에 한정하여 ‘원 분양공고가액의 40% 이내에서 할인/임대보장/분양수수료 등을 유동적으로 적용’할 수 있도록 되어 있으며 이 경우에도 ‘분양대행계약서’의 제3조 제1항의 ‘첨부된 호별 분양가격표상 최소 분양가격 이상의 단가로 분양하여야 한다’는 조건은 변함없는바, 청구법인이 분양가격결정에 관한 권한을 위임받은 사실이 없음을 알 수 있다.＜표3＞ 분양대행계약서 발췌 및 변경 합의서 발췌○○○위와 같이 청구법인이 시행사로부터 분양가격결정에 관한 권한을 위임받은 사실이 없으므로, E에 분양가격결정에 관한 권한을 위임할 수도 없으며, 2021.10.15. 청구법인과 E가 체결한 ‘용역계약서’에 의하면, E는 청구법인에게 분양에 관한 용역을 제공하고, 청구법인은 정해진 용역수수료만 지급하도록 되어 있다.＜표4＞ E와 체결한 용역계약서 발췌○○○(나) 청구법인은 E가 수분양자들에게 쟁점지원금을 지급한 사실을 몰랐고 알 수도 없었다.1) 수분양자는 시행사와 직접 분양계약을 체결하고 대금을 지급하고 있으며, 분양대행업체는 수분양자가 잔금 지급을 완료한 뒤 등기가 이전되면 시행사로부터 분양대행수수료를 지급받고 있어, 청구법인은 수분양자와 시행사간 어떤 조건으로 분양계약이 체결되었는지 알 수 없다.2) 처분청은 수분양자가 E 대표이사의 지인인 점을 근거로 청구법인이 E의 분양지원금 지급 사실을 알 수 있었다는 의견이나, 청구법인은 시행사 및 E와 특수관계에 있지 않아 E가 수분양자에 대해 쟁점지원금을 지원하였다는 사실을 알 수 없었다.3) 시행사, 청구법인, E는 각자 경제적 이익을 추구하는 대등한 관계의 독립적인 주체로서, 청구법인이 E가 분양을 위해 수분양자에게 제공한 분양 혜택 등에 대한 세부내역을 요구할 권리가 없고, E 또한 본인들의 영업비밀을 청구법인에게 공개하거나 제출할 이유가 전혀 없다.(3) 처분청은 E가 부가가치세를 체납하였으므로 경제적 실질에 따라 거래관계를 재구성하였다는 의견이나, E의 부가가치세 체납은 청구법인과 관련이 없는 E의 문제로 이 건 거래의 정당성 여부를 판단하는 데 영향을 미칠 수 없다.(가) 처분청은 E가 수분양자에게 지원한 분양지원금액을 매출에누리나 판매부대비용으로 계상하지 않았으므로, 이를 E의 대여금이라고 판단한 것 같은데, 분양지원금이 E의 대여금이라면 E의 부가가치세 체납금액과 관련하여 ① 대여금 채권 압류 ② 사해행위취소 소송을 통한 채권확보가 가능함에도 이러한 노력은 하지 않고, 청구법인에게 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.(나) 설령 쟁점지원금만큼 할인분양되었다고 하더라도 청구법인은 시행사와 E 사이에서 중간 수수료를 수취한 법인인데도, 시행사의 분양수익을 차감하지 않은 채 중간과세업자인 청구법인의 매입세액을 부인하는 것은 국가가 부당한 이득을 취한 것이다.(4) E가 수분양자에게 지급한 쟁점지원금은 분양을 원활하게 진행하기 위하여 지급한 금액으로, 청구법인의 매출에누리가 아닌 E의 접대비 또는 판매부대비용으로 보아야 한다.(가) 매출에누리란 ‘공급계약 등에서 품질·수량이나 인도 등에 관한 공급조건에 따라 공급이 이루어지지 아니하였음을 이유로 재화 또는 용역의 공급 전·후에 당초의 공급가액에서 차감하는 금액’인데, 쟁점지원금은 ‘분양대행용역과 관련 없이 E가 분양촉진 정책의 일환으로 수분양자에게 지급한 금액’으로서 분양대행용역과 관련이 없으므로 매출에누리로 볼 수 없다.(나) 분양시장의 여건 악화로 분양대행사는 미분양을 해소하기 위하여 수분양자들에게 10%∼15%의 임대수익을 보장하거나, 상품권을 지급하는 등 마케팅 비용을 지출하고 있는 것이 현실이며, 미분양 상가의 경우 분양대행수수료가 40% 이상으로 체결되고 있고, 법원 또한 분양지원금액은 수분양자들의 구매 의욕을 자극하여 분양을 장려할 목적으로 수분양자들에게 교부된 것으로 판매부대비용에 해당한다고 판시(부산고등법원 2015.4.29. 선고 2014누10977 판결 참조)하고 있다.(5) 처분청은 ① 청구법인이 E 대표 G의 아내인 H에게 분양대행수수료를 입금한 점, ② 청구법인과 E 대표인 G과 자금거래를 한 점을 근거로 청구법인이 E와 통정하였다는 의견이나,① 청구법인이 H에게 분양대행수수료를 입금하게 된 경위는 E가 분양대행수수료를 H에게 지급해달라고 요청하여 지급했을 뿐이고, ② 청