과세기간을 달리한 쟁점거래를 하나의 거래로 보아 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도를 적용한 처분의 당부

쟁점거래는 서로 밀접한 관련이 있는 거래로서 서로 별개의 거래라 보기 어려우며, 쟁점토지를 2개 연도로 각각 나누어 양도할 객관적·구체적 사유가 충분히 제시되었다고 보기 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 보유 중이던 충청북도 충주시에 소재한 농지(지목 : 전)를 2021.11.9. ∼ 2021.12.2. ＜표1＞과 같이 분할·합병 후 해당 토지들(이하 “쟁점토지들”이라 한다)에 대한 양도계약서를 2021.12.3. A·B, C, D·E과 각각 작성하였다. 쟁점토지들은 2021.12.10. 및 2022.1.4.에 ＜표1＞과 같이 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)되었다.＜표1＞ 청구인 소유토지 내역 및 양도내역○○○나. 청구인은 쟁점토지들의 소재지에 거주하면서 8년 이상 자경하였으므로 「조세특례제한법」 제69조를 적용하여 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도로 인한 소득은 2021년 양도소득세 귀속분으로 하고, 쟁점③토지의 양도로 인한 소득은 2022년 양도소득세 귀속분으로 하여, 각각 감면세액 OOO원(총 OOO원)을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.다. 처분청은 2025.6.6. 쟁점거래는 쟁점토지들을 일괄하여 2021.12.10. OOO원에 양도하는 하나의 거래로 판단하여, 감면한도를 1억원으로 경정하고 청구인에게 2021년 귀속분 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.29. 이의신청을 거쳐 2025.11.15. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장처분청의 주장과 같이 쟁점거래를 하나의 거래로 판단하기 위해서는 계약당사자가 동일하거나, 계약목적물이 동일하거나, 대금이 일괄·확정·지급되거나, 소유권 이전이 일괄로 이루어지거나, 이후 처분·소유관계가 일체로 이루어져야 하는데 쟁점거래는 위와 같은 기준에 해당하지 않는다.(1) 각 쟁점토지의 양수인들은 특수관계가 없고, 공인중개사의 사실확인서와 같이 매수자들은 각자 개별적으로 매수의사를 표현하였으며, 매수자들의 농지취득자 자격증명서 신청일과 발급일도 서로 다르다.처분청은 양수인들이 ‘OOO’라는 사업체와 연관이 있어 특수관계일 가능성을 주장하나, 양수인들은 주소지, 가족관계, 사업계좌 모두 상이하고 친족관계, 지분관계, 금전거래 관계가 없다. 처분청은 매수인간 특수관계 가능성을 누군가에게 들었다는 수준의 진술을 인용했을 뿐, 양수인들의 특수관계성을 입증하지 못했다.(2) 처분청은 쟁점토지들간 가격차이가 비정상적으로 크다고 주장하나, 부동산 감정평가 실무상 토지가격은 형상, 경사, 접도조건 등 토지 특성차이에 따라 가격이 달라지므로 처분청 주장은 이유 없다.처분청은 양도계약일이 같고 중개수수료를 한 번에 지급하여 쟁점거래가 하나의 거래라고 주장하나, 양도계약일을 공인중개사가 동일하게 적는 것과 수수료를 한 번에 지급하는 것은 관행이고, 중개수수료는 거래 완료 후 비용으로 이 건 계약과 관련이 없어 이를 이유로 쟁점거래를 하나로 보는 것은 법적 근거가 부족한 추정에 불과하다.(3) 처분청은 계약서 작성일보다 계약금이 먼저 입금된 것은 이면계약 또는 이미 합의된 일괄 매수 정황이라고 주장하나, 계약금 선입금은 매수인이 매물을 선점하기 위해 부동산거래에서 관행으로 이루어지는 것이다. 거래대금은 계약서 금액과 일치하므로 다운계약 등 이면계약에 해당하지 않는다. 이면계약을 주장하는 경우 주장하는 자가 입증책임이 있으나 처분청은 이면계약을 입증하지 못했다.(4) 쟁점①, ②토지는 2021.12.10., 쟁점③토지는 2022.1.4.에 잔금이 지급된바, 「소득세법」에 따라 양도시기가 상이하므로 쟁점거래는 각각 독립된 거래이다. 처분청은 대출을 연기하여 쟁점③토지의 양도일을 늦춘 것이고, 쟁점③토지에만 가등기를 설정한 것을 문제로 주장하나, 농지에 대한 현장실사, 담보평가, 농지 이용계획 확인 등 절차로 인하여 연말 금융기관의 농지 담보대출 승인지연은 흔한 일이고, 쟁점토지들 모두에 가등기를 설정한 것이 아닌 대출 문제가 있었던 쟁점③토지에만 가등기를 설정하였고, 분할 전 맹지였던 토지의 거래 불발을 우려하여 매수의사를 표한 매수인의 요청에 의해 설정하였다.(5) 쟁점토지들은 양수인들에게 양도된 후 각기 다른시점인 2023.12.19., 2024.1.31. 제3자에게 재매각되어 청구인이 처분 후 처분·소유관계가 각각 이루어진 사안이며, 양수인들이 단기간만 보유 후 제3자에게 양도하였으므로 이는 실수요자의 정상거래임을 의미한다.나. 처분청 의견청구인과 양수인들은 2021.10.22. 계약을 체결하고 계약금을 수수하였으나, 누진과세와 양도소득세 연간 감면한도(OOO원)를 회피하기 위해 2021년 11월경 토지 분할 후 2021.12.3. 하나의 거래를 3개로 분할하여 재계약 후 대금을 분할하여 지급하고 등기절차를 분할하여 이행하였다.(1) 청구인은 쟁점거래의 계약금을 2021.10.22. 동일 날짜에 수령하였고, 계약일도 2022.12.3.으로 같고, 처분청의 조사서에 의하면 계약당시 양수인이 모두 같은 장소에 모여 계약을 진행한 것으로 확인하였다.(2) 쟁점거래의 매수인에 대한 사업자등록 내역을 보면 A, D, E은 같은 주소에서 동일한 상호로 사업을 영위하였고, 쟁점거래가 이루어지고 2년이 경과한 직후 쟁점②토지와 쟁점③토지의 양수인 간 매매거래가 발생하여 ＜표2＞와 같이 소유자가 변경된바, 각 양수인은 사업상, 거래관계상 서로 알고 있을 것으로 판단되고, 연접한 쟁점토지들을 우연히 취득한 것으로 보기 어렵다.＜표2＞ 쟁점토지별 재양도내역○○○(3) 쟁점토지들은 지목이 동일하고 연접하여 있는 토지로 각각 도로를 접하고 있는 등 유사한 토지임에도 불구하고 쟁점토지들은 특별한 사정 없이 면적 당 거래가액이 차이가 크게 발생하였다. 이에 대해 청구인은 필지별 위치와 형태가 다르다는 소명 외에 구체적인 산정근거 등을 소명하지 않은바, 각 토지의 거래가액은 추가감면을 받기 위해 임의로 안분한 비정상적인 가액으로 판단된다.(4) 쟁점①, ②토지의 양도일에 쟁점③토지의 가등기가 설정되었는데, 정상적인 거래진행 과정에서 다른 토지의 잔금일에 쟁점③토지의 가등기를 설정할 이유가 없으며 연접한 쟁점토지를 양수한 2021.12.10. 사실상 거래가 종결되었으나, 쟁점③토지의 소유권이전을 받지 못할 것을 우려하여 이른 시점에 가등기를 설정한 것으로 판단된다. 청구인이 주장하는 담보대출 승인지연에 대해 충주칠금신협에 확인한 결과 쟁점거래의 경우 대출 승인지연과 무관하다고 확인받았다.(5) 계약서에 따르면 쟁점①, ②토지의 잔금과 쟁점③토지의 중도금 지급일은 2021.12.15.로 계약되었으나 각 대금은 2021.12.10. 지급되었다. 계약에 따른 대금 지급 일정과 다소 다르게 매매대금이 지급될 수는 있으나, 같은 날 모든 대금이 동시에 지급된 점은 각 거래가 별개의 거래인 경우 발생하기 어려운 것으로 판단된다. 또한, 쟁점③토지의 잔금지급일은 2022.1.4.임에도 공인중개사는 2021.12.9. 청구인에게 OOO원의 0.9%인 OOO원의 현금영수증을 발급하였다.(6) 추가로 청구인이 제출한 각 계약서에는 계약과 관련 없는 다른 필지 양수인 인감의 간인이 확인되는 점으로 보아 쟁점거래는 하나의 거래로 계약서를 작성하였으나 분할 양도를 위해 계약서를 재작성하면서 착오로 간인을 날인한 것으로 판단된다.3. 심리 및 판단가. 쟁점과세기간을 달리한 쟁점거래를 하나의 거래로 보아 자경농지에 대한 양도소득세 감면한도를 적용한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지1＞과 같음다. 사실관계 및 판단(1) 이 건 청구인의 양도소득세 신고내역과 처분청의 경정내역은 다음과 같다.○○○(2) 이 건 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인과 매수인들의 토지매매계약서에 따르면 쟁점거래의 계약내역은 ＜표3＞과 같으며 금융거래내역에 따르면 대금지급내역은 ＜표4＞와 같다. 또한, 이 건 거래대금의 최초 지급일 이후 청구인은 2021.11.9. ∼ 2012.12.2. 쟁점토지들을 ＜별지2＞와 같이 분할·합병하였다.＜표3＞ 부동산매매계약서상 쟁점토지의 매매계약 내역○○○＜표4＞ 쟁점거래의 대금지급 내역○○○(나) 처분청이 제출한 이의신청 결정서에 따르면, 청구인은 쟁점③토지의 매수인이 연말 금융기관 대출실행이 어려워 잔금지급을 2022.1.4.로 계약했다고 하였으며, 쟁점①, ②토지의 등기사항전부증명서에 따르면 해당 토지 모두 2021