쟁점토지의 취득가액으로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점토지의 취득 관련 매매계약일은 부동산실거래가신고제도가 도입·시행(2006.1.1.)된 이후이므로 쟁점토지 전소유자가 관할 지방자치단체장에 신고한 거래가격을 실지거래가액이 아니라고 단정할 수 없고, 청구인이 제시한 계좌 거래내역 등 증빙만으로는 쟁점토지의 실지취득가액이 사실과 다르다는 점을 입증하기에 부족해 보임 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2008.4.3. A(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 인천광역시 OOO 대지 1,537.1㎡의 지분 9분의 1(이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하여 2019.4.5. OOO에 양도하고, 2019.6.30. 취득가액은 OOO원(실지거래가액)으로, 양도가액은 OOO원으로 하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.나. 처분청은 전소유자가 신고한 쟁점토지 양도가액 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 청구인이 실지 취득한 가액으로 보아, 2025.5.7. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 경정ㆍ고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.28. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장청구인이 쟁점토지를 OOO원에 취득한 사실이 청구인의 금융거래내역 및 쟁점토지 공동소유자들의 토지 매매에 따른 양도소득세 신고내용 등을 통해 확인되고, 처분청이 청구인이 매매계약 당시 작성한 다운계약서를 근거로 쟁점토지 취득당시의 개별공시지가에도 미치지 못하는 OOO원을 취득가액으로 본 것은 부당하다.처분청은 쟁점토지 계약서상 잔금이 OOO원으로 기재된 사실이 있다는 의견이나, 쟁점토지 취득 매매계약 잔금일인 2008.4.3.에 청구인은 대출금 OOO원(OOO) 이외 OOO원(OOO)을 추가로 출금한 사실이 계좌 입출금거래내역을 통해 확인된다.또한 위 대출금(OOO원) 신청서를 보면, 쟁점토지 부동산담보신탁용 수익증권(한도금액 OOO원)상 대출 은행(OOO)이 1순위 우선수익자로 등재되어 있고, 대출 용도는 ‘기타부동산구입’으로 되어 있으며, 청구인은 위 대출 만기일(2018.4.2. 일시상환)에 신규대출을 일으켜 이를 상환하고, 나머지는 청구인이 소속된 OOO에 매매대금으로 지급하였다.한편 처분청은 쟁점토지 취득가액을 OOO원으로 보았으나, 이에 대한 계약금 OOO원 이외 잔금 OOO원이 잔금일에 쟁점토지 양도인에게 지급된 내역을 처분청이 제시한 바는 없고, 오히려 청구인이 쟁점토지 계약금과 잔금으로 합계 OOO원을 계약일(2008.3.19.) 및 잔금일(2008.4.3.)에 은행계좌를 통해 양도인에게 지급하고, 그 밖에 취득세 등 제비용으로 OOO원을 지출한 사실이 확인된다.따라서 이 건 청구인에 대한 2019년 귀속 양도소득세 부과처분은 실제 취득가액을 알 수 없는 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용하여 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 통상적으로 총 매매대금의 10%를 계약금으로 정하는 사실을 감안하면, 이 건 쟁점토지 계약서상 계약금 OOO원은 실제 매매가액이 OOO원임을 방증하는 것이라고 주장하나,(가) 과세관청은 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 하고(OOO), 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계 대부분은 납세의무자의 지배영역 내에 있어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자가 입증하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(OOO).(나) 이와 같이 쟁점토지 취득 당시 다운계약서 및 실제 매매계약서가 작성되었다는 사실에 대한 입증책임은 청구인에게 있으나, 청구인은 처분청이 결정한 쟁점토지 실지거래가액(OOO원)이 다운계약서에 기재된 가액이라고 주장만 할 뿐, 조사 당시 다운계약서와 실제 매매계약서를 분실하였다는 사유로 미제출하는 등 청구인이 쟁점토지에 대하여 다운계약서 및 실제 매매계약서를 작성하였다는 사실은 확인되지 아니한다.따라서 계약금액으로 미루어 보아 실제 취득가액이 OOO원에 상당한다는 청구주장은 인정하기 어렵다.(2) 청구인은 쟁점토지 공유자들의 심판청구(조심 2015중3373 외 107건 병합, 2015.11.25.)와 쟁점토지 공유자들의 실제 취득가액 계약서, 개별공시지가 등을 종합하면, 취득 당시 쟁점토지 공시지가인 OOO원에도 미치지 못하는 OOO원을 취득가액으로 본 처분청의 이 건 과세처분은 부당하다고 주장하나,(가) 쟁점토지 공유자들의 심판청구(조심 2015중3373 외 107건 병합, 2015.11.25.)에 의하면, 쟁점토지의 취득가액은 청구인별로 취득 시기 등 구체적인 거래내역을 확인하여 이를 토대로「소득세법」제96조, 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따른 실지거래가액, 취득일 전후 각 3개월 이내의 매매사례가액 및 감정가액, 환산한 취득가액, 기준시가를 재조사하여 그에 따라 순차적으로 취득가액을 적용하고 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 각 경정하는 것이 타당하다고 판단하였고,양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는데(OOO), 이는 실지취득가액에 있어서도 동일한바(OOO), 2006.1.1. 부동산 실거래가 신고제도가 도입되어 부동산 거래당사자 및 중개업자가 신고한 거래가액은 부동산등기부에 기재하게 되었다.이 건의 경우 청구인이 주장하는 실제 취득가액(OOO원)을 입증하는 구체적인 증빙서류가 확인되지 아니하였고, 처분청은 쟁점토지 부동산 실거래가 신고자료 상 실제거래가액과 전소유자의 2008년 귀속 양도소득세 신고서 상 양도가액 및 쟁점토지 등기사항전부증명서 상 거래가액이 모두 OOO원으로 동일하고, 쟁점토지 부동산 실거래가 신고자료에 나타난 각 계약일 및 잔금일자에 해당금액이 전소유자의 계좌로 입금된 사실에 근거하여 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액인 OOO원으로 보았다.(나) 실지거래가액은 실지 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로 판단하여야 하며, 쟁점토지 매매사례가액뿐만 아니라 개별공시지가가 처분청이 주장하는 실지거래가액보다 높다는 점은 부당행위계산 부인 대상 여부에서 다투어야 할 사항으로, 쟁점토지 실지거래가액 적정 여부에 대하여 논하여야 할 사항이 아니다.또한 청구인이 제시한 쟁점토지 매매사례가액은 청구인의 취득일 전후 각 3개월 이내 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액에 해당하지 아니하고, 특히 청구인은 쟁점토지 양도소득세 신고 및 양도소득세 조사 당시 실제 취득가액이 OOO원임을 주장하다가 이 건 심판청구를 제기하면서 계약서가 부존재하고 실지거래가액을 확인할 수 없다는 사유로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하고 있다.(다) 청구인이 제시한 심판 결정례(조심 2019중3437, 2019.12.19.)는 처분청과 청구인 모두 쟁점주택의 실거래가액이라고 확인할 만한 객관적 증빙(전소유주의 진술서 또는 금융내역 등)을 제시하지 못하여 양측 모두 실거래가액을 확인할 수 없는 경우로서 이 건과 사실관계가 달라 원용하기 어렵다.(3) 청구인은 쟁점토지 잔금일자(2008.4.3.)에 실행한 대출금(OOO원 및 OOO원)을 보면, 실제 잔금은 OOO원인 사실이 입증된다고 주장하나, 쟁점토지 매매 계약일(2008.3.19.)에 전소유자의 계좌로 이체된 계약금 OOO원 이외 잔금일(2008.4.3.)에 청구인의 계좌에서 수표로 출금한 금액이 누구에게 귀속되었는지는 확인되지 않았고, 전소유자에게 추가로 매매대금을 지급하였다는 청구주장의 입증책임은 청구인에게 있다.따라서 처분청이 쟁점토지 취득가액을 계약서 및 전소유자의 양도소득세 신고서상 매매가액인 OOO원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 타당하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점토지의 취득가액으로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 국세청 부동산실거래가신고자료에 의하면, 쟁점토지 전소유자(A)는 2008.4.3. 계약일자 2008.3.19., 잔금일자 2008.4