임대차계약을 승계받아 장기일반민간임대주택으로 임대등록한 경우 임대료 증액제한 기준이 되는 최초 계약

1. 사실관계 ’19.6.15. ’19.8.14. ’19.10.24. ’20.6월 A주택 취득(기존 임차인 거주) 임대등록 (장기일반) 세무서 사업자등록 임대차 계약 (갱신) - ’19. 6.15. A주택(다세대주택) 취득 * * 기존 임차인이 있는 임차주택을 승계 취득함(임대기간 ’18.6월∼’20.6월) - ’19. 8.14. A주택 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대등록(장기일반, 8년) - ’19.10.24. A주택 세무서사업자등록 - ’20. 6월 A주택에 대한 임대차 계약(갱신) - 예정 8년 이상 임대한 후 A주택 양도 ** ** 조특법 §97의3에 따른 쟁점 이외 다른 요건을 충족한 것으로 전제함 2. 질의내용 조특법 §97의3①(2)에 따른 임대료증액제한의 기준이 되는 최초의 임대차계약이 장기일반민간 임대주택으로 등록 당시 존속 중인 임대차계약인지, 주택임대등록 후 작성한 임대차계약인지 3. 관련 조세 법령 및 해석 사례 ○ 조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일( 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다. <개정 2020.12.29> 1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우 ○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다. <개정 2020.2.11.> 1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다. ○ 기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18. 「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다. ○ 기획재정부 재산세제과-145, 2019.2.13. “ 「조세특례제한법」 제97조의3 제3항 에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 계약의 판단”은 이와 관련되어 기회신한 우리부 예규(재산세제과-527, 2018.6.18.)을 참조하시기 바랍니다.