쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인이 양도한 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 부인한 처분의 당부 등

쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점오피스텔은 양도인이 주거용으로 임대하면서 청구인에게 양도하였고 청구인은 쟁점임차인을 승계받아 임대차계약을 체결한 점, 청구인이 제출한 증빙으로는 쟁점임차인이 쟁점오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 사용하였다는 객관적인 입증자료로 부족해 보이는 점 등에 비추어, 쟁점오피스텔은 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보는 것이 타당함쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 신축주택인 쟁점오피스텔은 취득한 후 1년 이내에 전입신고를 하지 아니한 것으로 나타나는 점, 청구인은 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목에서 규정한 부득이한 사유에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2017.8.21. 서울특별시 종로구 OOO소재 주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 취득하여 약 3년 7개월간 보유하다가 2021.3.31. 이를 OOO원에 양도하였고, 양도한 종전주택에 대하여 2021.5.20. 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.나. 청구인은 2020.11.19. 서울특별시 종로구 OOO오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 취득하면서 매도자로부터 쟁점오피스텔에 관한 임대차계약을 승계받아 기존 임차인 a(이하 “쟁점임차인”이라 한다)에게 계속 임대를 이어갔는데, 은평세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인이 종전주택을 양도할 당시에 임대하던 쟁점오피스텔이 업무용이 아닌 사실상 주거용으로 사용되었으며 청구인은 일시적 1세대 2주택자에 해당하나 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목에서 규정하고 있는 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아, 2021.3.31. 양도한 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 배제하고 2024.12.27. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세에 대한 과세예고통지를 하였으며, 청구인은 이에 불복하여 2025.1.31. 과세전적부심사청구를 하였다.다. 조사청은 당해 과세전적부심사청구 진행과정에서 청구인이 비거주자에 해당하는 것을 확인하여 종전주택 소재지를 관할하는 처분청에 과세예고통지를 의뢰하였으나, 처분청은 과세예고통지를 생략하고 2024.12.27. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세를 경정ㆍ고지하였는데, 과세예고통지를 생략함에 따라 발생한 절차적 하자를 치유하고자 처분청은 2024.12.27. 청구인에게 경정ㆍ고지한 2021년 귀속 양도소득세를 취소하고 새롭게 과세예고통지 절차를 거쳐 2025.9.11. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.21. 이의신청을 거쳐, 2026.2.6. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점오피스텔은 공부상 용도, 객관적 사용 실태, 사실관계 등 일련의 지표들에 의하여 업무시설임을 확인할 수 있다.(가) 쟁점오피스텔이 속한 광화문 OOO은 주거용 오피스텔이고 201～202동은 업무시설용 오피스텔이며 공부상 구분이 명확하다.(나) 쟁점오피스텔에 관한 임대차계약서를 작성할 당시에 쟁점임차인은 “본 시설은 업무용 시설이므로 전입신고는 하지 않는다”는 특약사항을 명확히 확인하고 이에 서명하였으며, 또한 쟁점오피스텔의 매도인과 중개인은 쟁점임차인이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다는 사실을 확인하였고 임대차계약이 종료할 때까지 쟁점오피스텔이 업무용으로만 사용될 것임을 청구인에게 확인하여 주는 등 계약당사자 전원은 쟁점오피스텔을 주거 목적이 아니라, 업무용 시설로 사용할 것임을 명확히 인식하고 있었다.(다) 아울러 중개인에 의하면, 쟁점임차인은 주민등록상 주소지인 강원특별자치도 원주시에 거주하면서 공연 관련 업무가 있는 경우에 한하여 쟁점임차인 본인 또는 공연 스태프, c 등이 일시적으로 하루 내지 이틀 정도 사용하거나, 업무 관련 우편물 수령 및 연락을 위한 연락사무소 용도로 사용하였을 뿐, 쟁점오피스텔을 생활의 본거지로 하여 상시적 주거 행위를 한 사실은 없었다고 확인하였다.(라) 실제로 쟁점임차인은 임대차계약 체결 이후부터 계약 종료 시까지 계속하여 강원특별자치도 원주시에 전입신고가 유지되어 있었고, 2020년부터 2024년까지 강원특별자치도 원주시 소재한 ㈜b에 근무하며 근로소득이 발생한 사실이 확인되는데, 이는 쟁점임차인의 실질적인 주거지 및 근무지가 모두 강원특별자치도 원주시에 고정되어 있었음을 객관적으로 보여주는 자료이다.(마) 쟁점임차인이 쟁점오피스텔에서 사용한 월 평균 수도사용량은 2.6톤으로 국가데이터처가 조사한 2021년 기준 1인당 월 평균 수도사용량인 9톤(월 기준 환산) 및 쟁점오피스텔 관리사무소에 확인한 주거용 오피스텔의 월 평균 수도사용량 8～10톤의 30%에 미치지 못하며, 쟁점임차인 후에 전입신고를 하고 거주하였던 임차인의 경우 월 수도사용량은 9～11톤으로 나타난다.(바) 쟁점임차인이 쟁점오피스텔에서 퇴거한 후에 OOO으로부터 도착한 우편물의 수신인인 쟁점임차인의 언니인 c으로 한 것이 확인되는데, 쟁점임차인의 언니인 c은 공연기획업체이자 모친이 운영하는 ㈜b의 대표연주자이며, 또한 공연기획업체 OOO를 운영하고 있어 사회통념상 업무 관련 우편물 수신장소를 쟁점오피스텔로 지정한 것은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 것에 대한 충분한 근거이다.(사) 쟁점오피스텔 사용의 판단 기준은 쟁점임차인이 주거 용도로 사용하였다고 진술하였는지 여부가 아니라, 주거에 사용하는 건물이라면 통상적으로 수반될 수밖에 없는 생활 흔적이 객관적으로 존재하는지 여부임에도, 처분청은 이 건에서 객관적으로 상시 주거 용도에 사용하였는지 흔적에 대한 판단을 회피한 채, 쟁점임차인 및 그 모친의 진술만을 근거로 판단였는데, 이는 「소득세법」상 사실상 주거용 개념을 진술의 문제로 오인한 것이다.(2) 쟁점임차인 및 그 모친의 진술은 이해관계, 진술시점과 그 경위상 진술의 신빙성이 현저히 낮다.(가) 처분청이 쟁점오피스텔을 주거용으로 판단한 핵심 근거는 쟁점임차인 및 그 모친의 진술이나, 첫째, 해당 진술은 과세문제가 발생한 이후에 형성된 사후적 진술로 객관적 사실 확인이 아니라, 과세 관계 인식하에서 이루어진 방어적 진술이고, 둘째, 쟁점임차인은 모친이 대표로 있는 ㈜b의 근로자로서 실질적 이해관계자와 밀접한 관계에 있어 신빙성을 인정하기 어렵다.특히, 쟁점임차인의 모친은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 사실이 공론화될 경우, 사업자등록 및 부가가치세 신고를 하지 아니한 문제와 나아가 모친이 관여한 법인 및 공익법인의 외부 후원금과 관련하여 불필요한 오해나 문제가 발생할 소지가 있다는 점에서 해당 진술에는 명백한 이해관계가 존재하여 신뢰할 수 없다.셋째, 쟁점임차인의 모친은 코로나-19로 인한 재택근무를 이유로 쟁점임차인이 쟁점오피스텔에서 거주하였음을 주장하나, 재택근무는 근무 형태에 관한 개념일 뿐, 그 장소가 곧바로 주거의 본거지가 되었음을 의미하지 않고 재택근무는 임시적 체류, 업무 편의 목적 사용, 단기 사용 등과 명확히 구별되어야 하며, 이를 곧바로 사실상 주거로 연결하는 것은 논리적 비약이다.넷째, 쟁점임차인의 모친은 쟁점임차인이 2019～2020년에 OOO대학원에 재학하면서 쟁점오피스텔에서 통학하였다고 진술하고 있으나, 쟁점임차인은 2020.1.1.부터 2020.12.31.까지 ㈜b에서 연간 OOO원의 급여를 지급받은 근로소득자로 확인되는데, 강원특별자치도 원주시에 소재한 근무처에서 근로소득이 발생하였음에도 같은 기간에 OOO대학원에 재학하였다고 진술한 것은 신빙성이 없다.(나) 처분청은 청구인이 근거로 제출한 수도 사용량, 임대차계약의 실질, 건축물대장상 용도, 주민등록 전입지, 근로소득 발생지 등 객관적 자료에 대하여는 배척하면서 쟁점임차인 및 그 모친의 진술에 대하여는 이를 그대로 채택하여 양도소득세를 부과처분하였으며, 이는 과세요건 사실에 대한 증명책임을 납세자에게 전도한 것으로 조세법률주의 및 과세요건에 대한 엄격한 증명원칙에 반한다.(다) 설령 사실상 주거용으로 사용하였는지가 그 성질상 입증이 곤란한 영역에 해당한다 하더라도, 이해관계가 얽혀있을 수 있는 특정 당사자의 진술만을 근거로 하여 과세처분을 하는 것은 과세요건에 대한 증명을 완화하거나 대체하는 것으로 납세자의 권리를 심각하게 침해하는 것이다.(라) 한편 「소득세법」 제88조는 주택을 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 원칙으로 규정하면서도 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다는 단서를 두고 있는데, 이는 입법자가 사실상 주거용으로 사용하였는지 여부에 대한 판단이 본질적으로 불명확해질 수 있음을 전제로, 그와 같은 경우에는 공부상 용도에 따라 판단하라는 명문상의 지침을 둔 것으로 보아야 함에도, 처분청은 이 건에서 사실상 주거용으로 사용하였는지 여부가 객관적으로 명확히 입증되지 아니하였음에도 법령이 정한 단서를 적용하지 아니한 채, 오로지 이해관계가 있을 수 있는