쟁점공사비와 쟁점금액을 쟁점부동산의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

먼저, 쟁점공사비에 대하여 살피건대, 건축물대장에 의하면 쟁점부동산은 실제로 공사한 것으로 나타나는 점, 청구인이 제출한 금융거래내역에는 쟁점공사비를 지출하였다고 주장하는 금액 중 대체출금이 있는데, 처분청은 대체출금의 거래상대방을 조사하지 않은 점, 쟁점건물의 공사가 있었던 사실은 인정되나, 실제로 공사대금이 지출 여부와 구체적인 금액이 불분명해 보이는 점 등에 비추어, 처분청은 청구인이 쟁점건물에 대한 쟁점공사비를 공사업자들에게 실제로 지급하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨다음으로, 쟁점금액에 대하여 살피건대, 쟁점금액은 쟁점부동산의 양도하기 20년 전(취득시)에 지급된 점, 쟁점부동산의 객관적 가치를 현실적으로 증가시키는 비용이 아닌 임차인들에게 지불한 금액이므로 이를 자본적 지출액이라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어려움 강남세무서장이 2025.3.7. 청구인에게 한 2024년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 실제로 서울특별시 중구 OOO 지상 목조와즙 165.29㎡ 증축 공사비 OOO원을 지급하였는지 여부를 재조사한 후 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2004.5.14. 서울특별시 중구 OOO 대 164.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상 목조와즙 165.29㎡(2층 영업용 건물, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 뒤, 2024.4.30. A에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였다.나. 청구인은 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하면서 취득가액에 명도비 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을, 기타 필요경비에 쟁점건물에 대한 증축 공사비 OOO원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 자본적 지출액으로 하여, 2024.6.25. 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.＜표1＞ 청구인의 2024년 귀속 양도소득세 신고ㅇㅇㅇ다. 처분청은 2024.10.2.∼2024.11.10. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 취득가액 중 쟁점금액 OOO원, 기타 필요경비 중 쟁점공사비 OOO원이 실제 지급된 사실이 확인되지 않는다고 보아, 2025.3.7. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.7. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인이 제출한 영수증, 견적서, 확인서 등으로 보아 쟁점건물에 대한 쟁점공사비를 지출한 사실을 확인할 수 있으므로 이는 기타필요경비로 인정되어야 한다.쟁점부동산의 취득 당시, 쟁점건물은 목조건물로서 노후화가 심하여 사실상 가건물이었다. 청구인은 2번에 걸쳐 쟁점건물의 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀, 주계단, 피난계단 등을 공사하면서 공사업자들로부터 간이영수증을 수취하였는데, 이는 거래사실만 확인하면 된다고 생각하였기 때문이다. 처분청은 적격증빙이 아닌 간이영수증을 수취하였고, 기재된 내용이 부족하다는 의견이지만, 기재된 내용이 부족하다는 이유만으로 거래사실 자체를 부인할 수 없고, 실제로 쟁점건물 견적서, 영수증, 확인서 등으로 보아 실제 공사한 사실을 알 수 있다. 실제로 청구인은 철거업자에게 철거비용을 지불한 뒤, 영수증을 수취하였고 청구인의 계좌에서 입금한 내역도 존재하며, 건물축대장에 의하면 쟁점건물에 대한 공사가 있었음을 알 수 있다. 또한, 건축사가 작성한 부동산 실측자료에 의하면, 실제로 공사비가 지출되었음을 알 수 있으므로 쟁점공사비는 기타필요경비로 인정되어야 한다.(2) 쟁점금액은 실제로 지출하였으므로 쟁점부동산의 취득가액에 포함되어야 한다.「소득세법 시행령」 제163조 제3항 제3호는 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 자본적지출액에 포함하고 있는바, 부동산 취득 후 그 점유를 이전받기 위하여 지출한 명도비용은 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 필요경비로 인정되어야 한다(조심 2017부4707, 2017.12.26.). 청구인은 2004.5.14. 쟁점부동산을 취득한 뒤, 쟁점부동산에서 사업하고 있던 사업자 3명 중 2명(B, C)에게 쟁점부동산을 인도하는 조건으로 쟁점금액 OOO원을 지급하였고, 이는 쟁점부동산의 이용편의를 위하여 지출한 비용이므로 취득가액으로 인정되어야 한다. 청구인이 쟁점금액을 지출한 사실은 청구인의 자금흐름으로 보더라도 알 수 있고, 쟁점금액을 지출한 직후인 2004.6.30. B과 C이 폐업한 것으로 보아 청구인으로부터 쟁점금액을 지급받고 쟁점부동산에서 퇴거한 것이다.나.처분청 의견(1) 청구인이 제출한 간이영수증 등으로는 실제로 쟁점공사비가 지출되었다고 보기 어려우므로 쟁점공사비는 기타필요경비에서 제외되어야 한다.과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(OOO). 청구인은 쟁점공사비와 관련하여 간이영수증, 금융거래내역, 견적서 외에는 제출하지 않았는데, 각 공사업체별 증거는 아래와 같은 이유에서 신빙성이 없다.＜표2＞ 쟁점공사비에 대한 청구인의 입증자료ㅇㅇㅇA(사업자등록번호 OOO)과 관련, 청구인은 간이영수증을 통해 공사대금을 실제로 지급했다는 사실이 입증된다고 주장하나, 실제로 B의 사업자등록번호는 존재하지 않는 번호이고, 간이영수증에는 사업자등록번호가 부동문자로 적혀 있었으므로 단순한 오기로 보기도 어렵다. 사업자등록번호 OOO는 쟁점공사 이후에 C이라는 상호로 개업하였는데, 청구인은 A과 2004년에 계약했다는 점에서 존재하지 않는 사업자등록번호가 적힌 간이영수증은 신뢰하기 어렵다.D에 대한 간이영수증은 사업자등록번호, 작성연월일 등 필요적 기재사항이 적혀 있지 않아 믿기 어렵고, 견적서에는 실제 공사가 있었다는 사실을 입증하는 것이 아닌 단지 견적을 받아봤다는 의미로 보아야 한다. 견적서만으로는 실제 공사가 이루어졌고, 견적서에 적힌 금액을 지급했다는 사실을 인정하기 어렵다.E에 대한 간이영수증과 관련, 청구인은 2008.1.31. E에 대금을 지급하였다고 주장하나, 위 간이영수증에는 2008년 4월이라고 기재되어 있어 대급지급일과 간이영수증 수취일까지 상당한 기간이 차이 나고, 거래상대방인 E는 청구인이 주장하는 OOO원에 대한 부가가치세를 신고한 사실도 없어 위 간이영수증만으로 거래사실을 입증할 수 없다. 또한, 청구인은 건축사사무소의 추정공사비 검토서를 제출하였으나, 이는 실제로 공사를 하였다는 사실을 입증할 수 없고, 사후에 작성된 문서로서 세법에서 정하는 방법에 해당하지도 않는다. 청구인은 쟁점공사비와 쟁점금액에 대한 증거로 금융거래내역을 제출하였으나, 청구인이 소명한 OOO원 중 대체 출금액은 OOO원이고, 나머지 OOO원은 현금 출금인데, 거래상대방에 대한 내용을 알 수 없으므로, 위 금융거래내역만으로는 쟁점공사비로 지급되었다는 사실을 입증하기 어렵고, 청구인이 첨부한 공사업자 금융증빙은 조사종결 이후 제출된 자료로, 거래상대방 및 공사업체에 대한 인적사항이 전혀 확인되지 않는다. 금융기관에서 이용고객에게 금융거래내역을 줄 때는 위·변조 방지를 위해 서류로 출력하거나 쓰기방지된 Excel 파일로 교부하는 것이 일반적임에도 청구인은 금융거래 원본이 아닌 필터링(조작)된 파일을 제출하였다는 점, 위 파일은 조사종결 이후에 제출하였다는 점에 비추어 보면 객관적인 사실을 입증하는 증빙이라고 볼 수 없다.(2) 쟁점금액은 직접 비용이 아니므로 필요경비로 인정할 수 없고, 설령 직접 비용으로 보더라도, 실제로 지급한 사실을 확인할 수 없으므로 기타필요경비에 산입할 수 없다.청구인은 취득계약서 특약사항에 임차인의 권리금 OOO원을 인정한다고 계약하였으므로 이를 기타필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용은 필요경로 인정되나(「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제1호 라목), 부동산을 취득하면서 부동산을 점유받기 위하여 소요된 명도비용은 소유권 확보를 위한 직접 비용이 아니므로 필요경비로 인정되지 않는다(부동산거래관리과-1220, 2010.10.4.). 판례상으로 건물소유주에게 권리금을 요구해 돈이 지불된 경우는 없으며, 취득계약서 특약사항 3의 내용은 “매수자는 임차인의 권리금 OOO원(1층 OOO원, 2층 OOO원)을 인정키로 한다”라고 기재되어 있을 뿐이다. 이는 소유자가 단순히 권리금을 보장했더라도 기존 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받아도 된다는 의미이지, 소유자가 기존임차인에게 권리금을 지불할 의무가 있다는 의미는 아니다.청구인은 철거 후 증축을 목적으로 임차인들에게 명도비를 지출하였다고 주장하나, 청구인의 주장대로 매수하면서부터 철거 및 증축할 목적이었다면 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 제7호에 따라 계약갱신 요구를 거절할 수 있었는데도 굳이 임대차계약의 연장 내지 묵시적 갱신을 할 이유는 없고, 소유자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 보장하는 내용도 없다. 청구인은 공인중개사의 입회 하에 명도비, 임대보증금, 공과금을 정산하고 공인중개사가 작성한 영수증으로 명도비를 지급하였다고 주장하나, 공인중개사