해외파견 중 임대차계약을 체결한 경우 상생임대주택 특례 여부

1. 사실관계 - ’11. 6. A주택 취득 (주거용 오피스텔) - ’20. 3. B주택 취득 (조정대상지역) - ’21. 2. 해외 발령으로 출국 * 내국법인의 국외사업장 - ’21. 6. 1차 임대차계약 (’21.6.~’23.6.) - ’23. 6. 2차 임대차계약 (’23.6.~’25.6.) * 1차 임대차계약 대비 임대료 인하 - 예정 귀국하여 A주택 양도 (과세) 후 B주택 양도 2. 질의내용 - (질의1) 내국법인의 임직원이 해외파견 중에 체결한 임대차계약이 상생임대 주택의 요건을 갖춘 경우 상생임대주택 특례 적용 여부 - (질의2) 2주택 중 A주택을 과세로 먼저 양도하고 B주택 양도시 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우 상생임대주택 특례 적용 여부 3. 관련법령 □ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속 , 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 □ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당 하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. □ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생 임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조 제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것 2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다 . ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. □ 소득세법 시행규칙 제74조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】 영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다. 4. 관련해석 ○ 서면-2024-부동산-2519, 2024.10.23. 상생임대차계약의 임대개시일에 다주택(A·B·C주택)을 소유한 1세대가 A주택과 C주택을 먼저 양도하고 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 의 요건을 모두 충족한 B주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 적용 시 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.