쟁점토지의 취득가액에 쟁점구건물의 취득가액 등을 산입하여야 한다는 청구주장의 당부 등

쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점토지 및 쟁점구건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인이 지출하였다고 하는 쟁점합의금과 내부시설 철거비용은 세금계산서 등 증명서류나 금융거래 증빙 등에 의하여 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움쟁점③에 대하여 살피건대, 처분청이 세금계산서가 발행된 금액 이외의 컨설팅비용을 인정하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2008.2.29. 경상북도 구미시 OOO에 소재하는 주유소의 토지(지목은 주유소용지로 면적은 1,123.8㎡이며, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원, 옥내외 기계장치를 포함한 지상 건물(지하 1층 및 지상 2층으로 면적은 421.03㎡이며, 이하 “쟁점구건물”이라 한다)을 공급가액 OOO원, 공급가액 합계 OOO원에 일괄 매입하였다.나. 청구인은 2008.3.1. 쟁점구건물에서 OOO라는 상호로 개인사업자를 신규개업하여 차량용 주유소 운영업을 영위하였다가 2013.4.30. 쟁점구건물을 멸실하고 2016.5.30. 쟁점토지에 건물(지상 2층으로 면적은 997.05㎡이며, 이하 “쟁점상가”이라 한다)을 신축하여 부동산 임대업을 영위하였다.다. 청구인은 2022.6.8. 쟁점토지 및 쟁점상가를 공급가액 합계 OOO원에 일괄 양도하고 같은 날 사업 양도ㆍ양수를 사유로 개인사업자를 폐업하였으며, 양도한 쟁점토지 및 쟁점상가에 대하여 2022.8.26. 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고하였다.라. 처분청은 2024.10.4.부터 2024.10.30.까지 청구인에 대한 양도소득세 세목별조사를 실시한 결과, 쟁점토지 및 쟁점상가의 취득가액 등 당초 청구인의 양도소득세 예정신고를 부인하여 2025.2.24. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.마. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.16. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 쟁점토지의 취득가액 및 필요경비는 쟁점구건물의 취득가액 등을 산입한 OOO원이다.(가) 처분청은 청구인이 2008.2.29. 쟁점토지 및 쟁점구건물을 합계 OOO원에 매수하였으며 취득세 OOO원, 등록세 OOO원, 법무사 비용 OOO원을 지출한 사실을 인정하여 이를 쟁점토지 및 쟁점구건물의 가액 비율(1,496:304)로 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 계산하였고,청구인이 2022.6.8. 매수인에게 쟁점토지 및 쟁점상가를 매도하는 데 사용된 중개수수료 OOO원 중 OOO원을 필요경비로 인정함으로써 쟁점토지의 취득가액 및 필요경비 합계를 OOO원으로 계산하였다.(나) 청구인은 2013년 4월경 쟁점구건물을 철거하였는바, 쟁점구건물의 매입비용 및 이에 수반된 취ㆍ등록세, 법무사 비용, 철거비용은 쟁점토지의 취득가액에 포함되어야 한다.(다) 쟁점구건물은 1996년경 건축된 것으로 청구인은 쟁점구건물을 취득할 당시부터 쟁점구건물의 철거를 계획할 수밖에 없었는데, 다만 쟁점상가의 신축에 필요한 비용을 마련하지 못하여 쟁점구건물을 철거하지 못하던 중, 2013년 4월경 안전 등의 문제로 쟁점구건물의 철거를 더 이상 미루지 못하게 되자 이를 철거하였고, 자금 사정 등으로 인하여 그로부터 상당한 기간이 경과한 2016년 5월경에야 쟁점토지에 쟁점상가를 신축할 수 있었다.(라) 위와 같은 사정을 고려할 때, 청구인이 쟁점토지와 쟁점구건물을 일괄 취득한 것은 실질적으로 쟁점토지를 취득하기 위하여 지출된 금원으로 보아야 할 것이므로 「소득세법 시행령」 제163조 제1항 및 제3항에 따라 쟁점구건물의 취득가액 OOO원, 취득세 OOO원, 등록세 OOO원, 법무사 비용 OOO원 그리고 쟁점구건물을 철거하는 데 지출된 OOO원, 폐기물 비용 OOO원 합계 OOO원이 쟁점토지의 취득가액에 산입되어야 할 것이다.(마) 또한 청구인은 2021.6.8.자 부동산컨설팅계약에 따른 a 주식회사(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 용역 제공으로 쟁점토지 및 쟁점상가를 ㈜b에 매각할 수 있었고, 용역대금 OOO원을 지급하였으므로 이 중 쟁점토지의 양도가액에 비례한 OOO원이 필요경비로 인정되어야 할 것이다.(2) 쟁점상가의 취득가액 및 필요경비는 임차인에게 지급한 합의금(이하 “쟁점합의금”이라 한다) 등을 산입한 OOO원이다.(가) 「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제6호 라목은 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도 비용을 양도자산의 필요경비로 규정하고 있다.(나) 청구인은 2021.6.8. ㈜b와 쟁점토지 및 쟁점상가에 관한 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 “매도인은 1층 OOO, 1층 골프연습장, 2층 OOO, OOO등 잔금 전까지 기존 임대차계약은 종료하고 매수인에게 인수되지 않으며 매도인은 상기 건물 내부에 있는 집기 등을 책임지고 깨끗하게 비워 주어야 한다.”라고 약정(특약사항 6)하였다.(다) 청구인은 위와 같은 특약사항에 따라 임차인 c(청구인의 며느리)과 임차목적물에 대한 임대차계약을 종료하고 쟁점합의금 OOO원에 임차목적물 및 시설물 일체를 청구인에게 양도하기로 합의하였고, 청구인은 OOO원 중 임차인 c이 청구인에게 차용한 OOO원을 상계하고 OOO원을 지급하였다.(라) 청구인은 위와 같이 임차목적물 및 그 내부 시설물을 인도받고 내부 철거를 진행하였으며 철거 노임 명목으로 OOO원을 지급하였다.(마) 한편 앞서 밝힌 것과 같이 청구인은 쟁점토지 및 쟁점상가의 매각을 위하여 쟁점법인에 OOO원의 용역대금을 지급하였는바, 쟁점상가의 양도가액 OOO원에 비례한 OOO원이 필요경비로 인정되어야 할 것이다.(3) 청구인은 처분청의 의견에 대하여 다음과 같이 항변한다.(가) 청구인은 2022.6.8. 쟁점토지 및 쟁점상가를 양도하고 2022.8.30. 양도소득세를 예정신고함에 있어 쟁점상가의 취득가액을 환산취득가액인 OOO원으로 신고하였다.(나) 청구인은 쟁점상가를 신축할 당시 OOO을 운영하며 포크레인 등 건설 장비를 보유하고 있어 내부 공사, 바닥 포장, 수도 및 하수관 공사, 오폐수 처리 공사를 직접하였고 위와 같은 사정으로 청구인이 2016.4.30.자 건설용역계약에 따라 d 주식회사에 지급한 공급가액 OOO원 외 청구인이 직접 시공한 공사비용이 쟁점상가의 취득가액에 산입되지 아니하였다.(다) 위와 같은 이유로 청구인은 쟁점상가를 신축한 후 경상북도 구미시에 취득세를 신고하는 과정에서도 건설업자에게 지급한 공급가액 OOO원이 아닌 OOO원을 취득가액으로 신고하는 등 쟁점상가의 정확한 취득가액을 알 수 없는 상황이었다.(라) 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목에 따르면, 실제 취득가액을 알기 어려운 상황에서는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 신고하도록 규정하고 있으나, 청구인이 쟁점상가의 감정가액을 취득가액으로 신고할 경우 양도가액보다 취득가액이 더 높게 산정될 상황이었다.(마) 위와 같은 사정을 고려하여 쟁점상가의 취득가액을 환산취득가액으로 신고하게 된 것인바, 감정가액보다 낮은 환산취득가액을 적용한 것은 적법하다.(바) 처분청은 청구인이 지급한 중개수수료 OOO원 중, OOO원 상당에 대하여만 세금계산서가 발행되었음을 이유로 필요경비를 OOO원만 인정하였으나, 청구인은 2021.6.8. 쟁점법인이 지정한 e에게 합계 OOO원, 2021.8.30. 쟁점법인에 OOO원, 2021.12.8. OOO에 OOO원을 송금한 사실을 확인할 수 있고 2021.12.8. 청구인으로부터 용역대금을 모두 수령하였다는 내용의 확인서를 작성하였다.(사) 쟁점법인이 청구인에게 세금계산서를 발행하였는지 여부와 상관없이 청구인이 지급한 중개수수료 OOO원은 필요경비에 산입되어야 할 것이다.(아) 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호 각 규정의 취지를 살펴볼 때, 노후화된 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하기 위하여 필요적으로 지출될 수밖에 없는 철거된 건물의 취득가액 및 철거 비용은 토지를 취득하기 위한 필요경비 또는 건물을 신축하여 취득하기 위한 필요경비에 산입하여야 할 것이다.(자) 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이 명백한 경우가 아닌 한, 철거된 구 건물의 가액 및 철거비용을 토지의 취득에 필요한 비용으로 산입할 수 없다는 판결례 등은 명문화되어 있는 「소득세법」을 제한하여 해석함으로써 납세자에게 불리한 결과를 가져오는 것으로 받아들이기 어려운 것이다.(차) 임차인 c은 2016년 9월경 청구인으로부터 OOO원을 차용하여 시설비 및 인테리어 비용 합계 OOO원을 투자하여 쟁점상가의 2층에서 OOO을 운영하