쟁점주택에 대한 계약①을 직전임대차계약으로 보아 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

분양으로 취득하는 주택에 대하여 주택 취득 전에 임대차계약을 체결하는 경우 이는 임대인의 주택 취득을 전제하는 것이고, 임대차계약 각각에 대해 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정할 것인바, 계약①의 실제 임대기간은 쟁점주택의 취득일인 2021.3.16.로서 취득과 동시에 임대차가 개시된 점 등에 비추어, 이 건 처분은 쟁점주택에 대한 계약①을 직전임대차계약에서 제외한 잘못이 있음 잠실세무서장이 2026.4.2. 청구인에게 한 2025년 귀속 양도소득세 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2021.3.16. 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호의 조정대상지역 내 소재하는 서울특별시 강서구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득한 후 아래 ＜표1＞과 같이 A 및 B에게 임대하여 오다가, 2025.7.8. 이를 OOO원에 양도한 후 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용하여 2025.7.22. 2025년 귀속 양도소득세를 비과세로 신고하였다.＜표1＞ 청구인의 임대차계약 내역○○○나. 이후 청구인은 2025.12.26. 위 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례적용을 배제하여 2025년 귀속 양도소득세 OOO원을 수정신고·납부하였다가, 2026.2.10. 계약①은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호(이하 “쟁점규정”이라 한다)의 직전임대차계약, 계약②는 상생임대차계약에 해당하므로 쟁점주택의 양도는 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례 적용대상에 해당한다고 보아 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2026.4.2. 이를 거부하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2026.6.17. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 계약①은 직전임대차계약에 해당하므로 청구인은 1세대1주택 판단에 있어 거주기간의 제한을 받지 않아야 한다.(가) 쟁점규정을 살펴보면, 직전임대차계약을 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 임대차계약으로 정의하면서, 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다는 단서(이하 “단서규정”이라 한다)를 두고 있으며, 국세청은 주택을 취득한 날에 임대차계약을 체결한 경우 그 계약은 직전임대차계약에 해당(국세청 서면-2022-법규재산-4863, 같은 뜻임)한다고 해석한 바 있다. 이는 취득 후 체결이라는 문언이 승계된 임대차계약이 아닌 최초의 임대차계약인지를 가려내기 위한 기준임을 시사한다.(나) 원칙적으로 주택을 취득하기 전에 체결되어 있던 임대차계약을 승계받은 경우라면 단서규정에 따라 직전임대차계약에서 제외된다. 그러나 분양취득의 경우 승계받은 계약이 아닌 최초의 임대차계약임에도 임대보증금으로 분양잔금을 충당하여 비로소 주택을 취득하여 형식상 취득 전 계약이 체결되는 경우가 있다. 즉, 분양은 자금조달 방법의 차이가 있을 뿐 일반적인 임대차계약과 경제적 실질은 동일한바, 분양취득만 차별적으로 과세하는 것이 입법의도라고 보기는 어렵다. 이러한 점을 감안하여, 분양취득의 경우 계약체결일이 아닌 임대차의 효력발생일을 기준으로 주택 취득 후의 임대차계약인지를 보는 것이 타당하다 할 것이다.(라) 이 건의 경우 청구인은 계약①의 임대보증금으로 분양잔금을 충당하였기에 소유권 취득과 임대차 효력 개시가 같은 날인 2021.3.16.에 발생하였으며, 임대차계약서의 작성일이 2021.1.30.로 앞선 이유는 잔금 청산을 위해 임차인을 확정해 둘 수밖에 없는 분양거래의 구조적 특성 때문일 뿐이었다. 오히려 청구인은 상생임대차계약에서 보증금을 OOO원(18.6%) 인하하는 등 제도의 취지에 완전히 부합하도록 행동하였다. (2) 예비적 청구로서, 이 건은 세법해석상의 다툼이 있어 취득 전 계약 체결을 인정하는 쪽과 부정하는 쪽이 대립하고 있는바, 그 구분 기준은 별도로 확립되지 않아 납세자로서는 미리 예측하기가 어려웠다. 청구인은 조세회피목적이 없었으며, 의문이 제기되자 스스로 수정신고까지 하였는바, 「국세기본법」 제48조 제1항의 ‘정당한 사유’에 해당하므로 최소한 가산세 OOO원은 전액 취소되어야 한다. (3) 처분청의 답변에 대한 항변은 다음과 같다.(가) 처분청은 확장해석·유추해석 금지에 관한 대법원 판례(대법원 2008.2.15. 선고 2006두8969 판결)를 원용하였으나, 법규 상호간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피(대법원 2008.2.15. 선고 2007두4438 판결, 같은 뜻임)하다.쟁점규정의 경우 이미 취득 후 체결한 임대차계약을 직전임대차계약으로 보지 않음에도, 구태여 취득 전 체결된 임대차계약을 승계받는 경우를 재차 명시하고 있다. 이는 단순 계약일자가 아닌 임대차계약의 형성 여부를 기준으로 삼으라는 입법자의 의도로 봐야 하는바, 그 실질이 승계된 계약이 아니라면 계약작성일이 취득 전이라는 이유만으로 직전임대차계약에서 제외할 수 없다고 보아야 한다.(나) 처분청 의견과 달리 취득 전 체결한 임대차계약임에도 취득 후 체결한 것으로 본 해석례가 있다. 기획재정부는 재건축으로 새로 증가한 부수토지에 대해서도 준공 전에 체결한 임대차계약을 주택 취득 후 체결한 것으로 보아 특례를 적용한다고 회신(기획재정부-재산세제과-375, 2023.3.7., 같은 뜻임)한바, 해당 사례는 이 건과 자금구조가 동일하며 다만 취득시기에 대한 규정만 다르다. 처분청도 「소득세법」 제98조를 원용하며 분양취득의 경우 대금청산일이 취득시기라는 의견이나, 청구인은 취득일이 2021.3.16.임에 이견이 없으며, 다만 취득시기는 기술적인 규정일 뿐 상생임대주택 제도의 목적과 관련이 없으므로 직전임대차계약은 취득일이 아닌 임대차효력개시일을 기준으로 판단해야 한다는 것이다.국세청 해석례(서면-2025-부동산-0545, 2025.12.18., 같은 뜻임)도 ‘취득한 후 체결한 것으로 본다’며 「소득세법」 제98조를 적용하지 않고 직전임대차계약과 관련하여 취득시기를 별도로 의제한 바 있다. 실제로 청구인이 임대차계약을 위해 주택을 사용·수익하게 할 권리는 2021.3.16.에 비로소 발생하였다고 보아야 하는바, 그 전에 작성된 문서는 장래 취득할 주택에 관한 약정에 불과하고, 임대차로서의 효력발생은 취득과 동시에 이루어졌다고 보아야 한다. 나. 처분청 의견(1) 청구인은 단서규정을 고려할 때 쟁점규정의 입법 취지가 ‘승계임대차’를 배제하는 것이며, 승계임대차가 아닌 분양을 원인으로 취득한 경우에는 임대개시일을 취득일로 보아 계약①을 직전임대차계약으로 보아야 한다고 주장한다.그러나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것인바(대법원 2008.2.15. 선고 2006두8969 판결, 같은 뜻임), 쟁점규정은 직전임대차계약을 “1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한” 계약으로 규정하고, 「소득세법」 제98조는 자산의 양도차익을 계산할 때 취득시기를 대금을 청산한 날로 규정하고 있어 계약①은 직전임대차계약에 해당한다고 볼 수 없다. 다수의 예규(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17. 등)도 일관되게 ‘취득일 이전 체결한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3의 직전임대차계약에 해당하지 않는다’라고 해석하고 있다. (2) 결국 이 건에서 직전임대차계약은 계약②이고 상생임대차계약은 계약③인바, 임대기간 2년 종료 전인 2025.7.8. 쟁점주택이 양도되었으므로 상생임대차계약의 요건을 충족하지 못한다. 따라서 쟁점규정을 적용할 수 없는바, 쟁점주택은 취득당시 조정대상지역으로 보유기간 중 2년 이상 거주하지 않아 「소득세법 시행령」 제154조의 비과세되는 1세대1주택에 해당하지 않으므로, 이 건 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단가. 쟁점① 쟁점주택에 대한 계약①을 직전임대차계약으로 보아 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부② 이 건 가산세 부과처분의 당부나. 관련 법령(1) 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 주택법 제63조의2 (조정대상지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시·군·구 또는 읍·면·동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조 제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.(각 호 생략)(3) 국세기본법 제14조 (실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소 득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.제48조 (가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다. 2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우(4) 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것(취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (단서 생략)제155조의3 (상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)를 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일가지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료를 통해 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 계약①이 승계받은 계약이 아니라 최초의 계약이며 분양잔금 납부를 위한 형식적 절차를 위해 계약날짜를 분양잔금납부일보다 앞서게 할 수밖에 없었을 뿐 실질적으로 직전임대차계약이라는 취지로 2026.2.10. 경정청구를 제기하였다. 처분청은 이에 대해 쟁점주택 취득 전 임차인과 체결한 임대차계약은 쟁점규정 상 ‘직전임대차 계약’에 해당하지 않는다는 사유로 이를 거부하였다.(나) 청구인이 제출한 확정일자 및 계약서 등에 따라 위 ＜표1＞의 사실이 확인되며, 직전임대차계약 여부 외의 요건에 대해서 양측은 다투지 않고 있다.(다) 청구인과 처분청이 제시한 해석례 등은 아래 ＜표2＞ 및 ＜표3＞과 같다.＜표2＞ 청구인이 제시한 해석례 등 기획재정부 재산세제과-375, 2023.3.7. 1. 질의내용 : 원조합원이 보유하고 있는 주택을 도시정비법상 재건축사업 중, 신축 예정주택에 대하여 임대차계약을 체결하는 경우로서, 추가분담금 납부로 인하여 증가한 주택부수토지 부분을 ‘주택을 취득한 후’ 임대차계약을 체결한 부분으로 보아 쟁점규정 적용 가능한지 여부 2. 답변내용 : 적용 가능 서면-2022-법규재산-4596, 2023.3.13. 1. 질의내용 : 보유중인 주택이 도시정비법상 재건축이 진행되는 과정에서, 이주비 대출상환 및 추가분담금을 부담하기 위하여 준공 전에 신축주택의 임대차계약을 체결하는 경우, 해당 임대차계약이 직전 임대차계약에 해당하는지 여부 2. 답변내용 : 쟁점규정에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 적용함에 있어, 「도시 및 주거환경정비법」 상 재건축조합의 원조합원이 신축예정(사용승인서 교부 전) 주택의 공사기간 중에 임대차계약을 체결한 경우, 쟁점규정의 1세대가 주택을 취득한 후 해당주택에 대하여 임대차계약을 체결한 경우에 해당하는 것이며, 같은 호 및 제2호의 다른 요건을 충족한 경우, ‘직전 임대차계약’에 해당하는 것입니다. 서면-2022-법규재산-4639, 2022.12.28. 1. 질의내용 : 지역주택조합으로부터 주택을 취득(사용승인서 교부)한 후 임대차계약을 체결하고 해당 임대차계약에 의한 보증금으로 분양 잔금을 청산한 경우, 해당 임대차계약을 쟁점규정에 따른 “직전 임대차계약”으로 볼 수 있는지 여부 2. 답변내용 : 귀 서면질의의 경우, 「주택법」 제2조 제11호에 따른 지역주택조합의 조합원 자격으로 취득하는 조합주택(이하 “조합주택”)의 취득시기는 「소득세법 시행령」 제16조 제1항 제4호에 따른 사용승인서 교부일로 하는 것이며, 국내에 1조합주택을 소유한 1세대가 해당 조합주택의 사용승인서 교부일 후에 해당 조합주택에 대하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 해당 임대차계약에 의한 임대보증금으로 해당 조합주택에 대한 분양 잔금을 청산한 경우로서 해당 임대차계약이 쟁점규정에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우에는 같은 항 제1호에 따른 「직전 임대차계약」에 해당하는 것입니다. 서면-2025-부동산-0545, 2025.12.18. 1. 질의요지 : A주택이 재개발 등으로 멸실하여 신축한 A’주택의 토지면적이 당초보다 증가한 경우로서 임시사용승인일 이후 순차적으로 체결한 계약을 직전임대차계약 및 상생임대차계약으로 보아 증가한 면적에 대하여 상생임대주택 특례 적용 가능 여부 2. 답변내용 : 귀 질의의 경우, 재건축조합의 원조합원이 청산금을 납부하여 기존주택의 부수토지보다 신축주택의 부수토지가 증가한 경우로서 준공 전 신축주택에 대하여 임시사용승인을 받은 후 임대차계약을 체결한 경우에는 ‘주택을 취득한 후’ 임대차계약을 체결한 것으로 보아 쟁점규정 각호의 요건을 충족하는 경우에는 해당 임대차계약을 쟁점규정에 따른 직전임대차계약으로 보는 것입니다. 서면-2022-법규재산-4863, 2023.3.8. 1. 질의내용 : 주택을 취득한 날에 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우, 쟁점규정의 ‘직전 임대차계약’으로 볼 수 있는지 2. 답변내용 : 1세대가 1주택을 취득한 날에 해당주택에 대한 임대차계약을 체결하고 쟁점규정에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우, 그 임대차계약이 전 소유자와 임차인 간 임대차계약을 체결한 후 신소유자와 같은 내용의 임대차계약을 체결하여 임대차계약 기간이 시작되는 경우가 아니라면 같은 항 제1호에 따른 ‘직전 임대차계약’에 해당하는 것입니다. ＜표3＞ 처분청이 제시한 해석례 등 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17. 1. 질의요지 : 주택 매매계약 후 임대차계약을 체결한 경우 쟁점규정의 ‘직전 임대차계약’ 해당 여부 2. 답변내용 : 주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 쟁점규정의 ‘직전 임대차계약’에 해당하지 않는 것임 서면-2022-법규재산-3529, 2022.12.7. 1. 질의내용 : 「주택법」에 따른 사업주체가 건설·공급하는 신축분양아파트의 입주자로 선정되어 취득한 주택에 대하여, 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약이 쟁점규정에 따른 ‘직전 임대차계약’에 해당하는지 여부 2. 답변내용 : 「주택법」에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여, 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 쟁점규정의 ‘직전 임대차계약’에 해당하지 않는 것입니다. 서면-2026-법규재산-0087, 2026.3.16. 1. 질의내용 : 매매계약 체결 이후 잔금 지급 전에 양수인이 임대인으로서 전 소유자(매도인)와 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대차 기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우 해당 계약이 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하는지 여부 2. 답변내용 : 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 주택을 취득하는 매매계약 체결 이후 주택 취득 전에 매수인이 임대인이 되고 전 소유자(매도인)가 임차인이 되는 별도의 임대차계약을 체결하고 주택 취득과 동시에 임대기간이 시작되어 실제 1년 6개월 이상을 임대한 경우, 해당 계약이 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 관하여는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.)를 참조하시기 바랍니다. 서면-2024-부동산-3377, 2025.12.23. 1. 질의내용 : 주택 분양권을 취득하고 그 분양권에 대한 잔금을 청산하기 전에 임차인과 임대차계약을 체결한 경우로써, 분양권의 잔금청산일 이후 임차인과 임대기간 등 임대조건을 달리하여 계약서를 재작성한 경우 해당 계약이 직전임대차계약에 해당하는지 여부 2. 답변요지 : 쟁점규정에 따른 직전임대차계약 요건(주택 취득 후 임대차계약 요건)을 충족하지 못한 종전임대차계약을 해지하고 새로 계약체결한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 아니함 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 처분청은 쟁점주택에 대한 계약①의 체결일 2021.1.30.이 청구인의 분양잔금 청산일인 2021.3.16. 이전이므로 계약①은 직전임대차계약이 될 수 없다는 의견이나,조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피하다고 할 것인바(대법원 2008.2.15. 선고 2007두4438 판결, 같은 뜻임),쟁점규정은 신설 당시 “주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전임대차계약”이라고만 규정하다가 2022.8.2. 대통령령 제32830호로 일부개정되며 단서규정이 추가되었고, 그 제·개정취지는 임대주택 공급의 확대를 유도함으로써 전월세시장의 안정을 도모하기 위해 상생임대차계약에 대한 비과세 및 장기보유 특별공제 혜택을 부여하기 위한 것으로 보이는 점,특히 단서규정의 대상인 ‘주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약’은 이미 ‘주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약’에 해당하지 아니함에도 단서규정을 별도로 추가한 취지는 임대인 지위 승계를 통한 임대기간 우회를 방지하는 것으로 보이는바, 쟁점주택의 취득·계약 경위, 임대차계약 방법·기간 등의 제반 사정을 모두 고려하여 직전임대차계약 여부를 판단하는 것이 실질과세 원칙에 부합하다고 보이는 점,또한 분양으로 취득하는 주택에 대하여 주택 취득 전에 임대차계약을 체결하는 경우 이는 임대인의 주택 취득을 전제하는 것이고, 임대차계약 각각에 대해 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정할 것인바(조심 2026소2630, 2026.8.28., 같은 뜻임), 계약①의 실제 임대기간은 쟁점주택의 취득일인 2021.3.16.로서 취득과 동시에 임대차가 개시된 점 등에 비추어, 이 건 처분은 쟁점주택에 대한 계약①을 직전임대차계약에서 제외한 잘못이 있다고 할 것이다.(나) 다음으로, 쟁점②는 쟁점①에서 청구주장이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 그 심리를 생략한다. 4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.