청구인이 신고한 쟁점토지들의 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부 등

쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 소급작성 된 계약서 외 분할 전 토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 취득한 토지를 양도일 직전에 분할한 후 쟁점토지들을 양도하였고, 각 필지별로 양수인들이 동일하거나 특수관계에 있는 것으로 나타나며, 쟁점토지들의 양도시기의 간격도 약 4개월에 불과한 점, 청구인의 양도소득세를 줄이는 것 외에 공장형 임대건물을 신축하여 임대하려는 매수인들에게 쟁점토지들을 분할하여 양도하여야만 할 별도의 합리적인 이유를 찾기 어려워 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 1992.5.12. 경기도 남양주시 OOO(이하 “OOO”라 한다) OOO전 2,499㎡ 및 같은 리 OOO전 3,646㎡(이하 “분할 전 토지”라 한다)를 취득하여 보유하다가, 2020.11.5. 분할 전 토지를 OOO토지(5필지)로 분할하였고, 2021.2.15. OOO 토지를 다시 OOO 토지(OOO토지와 합하여 이하 “분할 후 토지”라 한다)로 분할하였다.나. 청구인은 2020.11.17. 분할 후 토지 중 OOO전 1,729㎡ 및 같은 리 OOO전 916㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)를 매수인 a, b, c, d 4인에게 OOO원에 양도한 후, 2021.1.29. 쟁점토지①의 양도에 대하여 8년 이상 자경농지에 대한 감면을 적용(감면세액 : OOO원)하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였고,2021.3.15. 분할 후 토지 중 OOO전 125㎡, 같은 리 OOO전 1,081㎡, 같은 리 OOO전 1,649㎡(이하 “쟁점토지②”라 하고, 쟁점토지①과 합하여 이하 “쟁점토지들”이라 한다)를 매수인 a, b, c, d, e, f 6인에게 OOO원에 양도한 후, 2021.3.31. 쟁점토지②의 양도에 대하여도 8년 이상 자경농지에 대한 감면을 적용(감면세액 : OOO원)하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.다. 처분청은 2024.10.4.～2024.10.23. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 제출한 분할 전 토지의 취득 매매계약서와 부동산 컨설팅 용역계약서가 사후에 작성된 것으로 보아 환산취득가액을 적용하고, 쟁점토지들의 거래는 그 실질이 하나인 거래를 2개의 과세기간에 걸쳐 양도함으로써 과세기간별 양도소득세 감면세액의 한도를 회피한 것으로 보아, 2021년 귀속분 8년 자경 감면세액 OOO원을 부인한 후, 2024.12.17. 청구인에게 양도소득세 2020년 귀속분 OOO원, 2021년 귀속분 OOO원을 각 경정·고지하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.3.13. 이의신청을 거쳐 2025.8.19. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 분할 전 토지를 취득할 때 청구인의 부친과 매도인 g 사이에 채권·채무 관계가 있어 이를 정산하는 등의 사유로 부동산 매매계약을 체결하였고, 병약한 g을 대리하여 g의 자녀 h이 매매계약서를 작성하였으며, 청구인이 취득 당시 작성한 매매계약서를 분실하여 h과 매매계약서를 재작성한 사실은 있으나 이는 조세회피 목적이 아니라 사실 그대로 다시 작성한 것이다.분할 전 토지를 취득할 때 두충나무가 식재되어 있었는데, 두충나무의 가액과 토지의 가액이 유사하여 두 가액의 비율을 대등하게 반영하여 매매대금을 산정하였으며, 처분청의 세무조사 당시 g의 배우자는 사망한 남편 g이 생전에 나무 가액과 토지 가액을 반반으로 하여 매매계약서를 작성하였다고 언급한 내용을 확인하였으며, 이러한 사실은 청구인이 제출한 g의 며느리 i의 확인서와 공증서, 약재상의 확인서 등을 통해서도 알 수 있다.따라서, 처분청은 청구인이 제출한 분할 전 토지의 취득 매매계약서상의 거래가액을 실지취득가액으로 인정하여야 한다.(2) 청구인은 당초 부동산중개인의 소개로 분할 전 토지를 분할한 후 2020.11.17. 일면식도 없는 매수인들에게 쟁점토지①을 양도하였고, 이후 매수인들이 쟁점토지①에 연접된 맹지(OOO)를 취득하였으나 맹지에 들어갈 수 있는 도로가 필요하였고 건축허가 등의 사정이 있어, 2021.3.15. 청구인으로부터 쟁점토지②를 추가로 취득하게 되었다.쟁점토지들의 거래 당시 쟁점토지①의 매수인과 쟁점토지②의 매수인은 일부 다른 사람이었고, 청구인은 매수인들이 서로 특수관계에 해당한다는 사실도 전혀 모르는 상황이었다.이와 같이 청구인이 쟁점토지들을 구분하여 양도한 사실에 대하여 어떠한 조세회피 의도도 없었으므로, 쟁점토지들의 감면세액 한도를 총 OOO원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 1992.5.12. 분할 전 토지를 취득하였으나 취득가액에 대한 증빙으로 소급 작성된 매매계약서(2006년 서식)를 제출하였고, 동 계약서가 매매계약 이후 소급하여 작성된 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 이견이 없다.청구인은 소급 작성된 계약서가 당시 실제 거래금액을 반영한 것이라고 주장하며, 사망한 매도인의 며느리 i으로부터 “본인의 남편이 계약을 주관하였고, 평당 OOO원으로 계약하였음을 확인한다.”라는 확인서를 받아 제출하였다.그러나 처분청이 이 건 세무조사 당시 i에게 확인한바, i은 매매 당시 토지가격과 식재된 나무의 가격이 포함된 것으로 알고 있으나 정확한 거래가격은 알지 못한다고 진술하면서 확인서를 작성한 사실이 있고, 그 외에 거래를 입증할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증거자료도 없어 소급 작성된 거래금액을 실지취득가액으로 인정할 수 없다.(2) 쟁점토지들의 거래는 그 실질이 하나인 거래에 해당하므로 쟁점토지들의 감면세액 한도를 OOO원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.(가) 청구인은 당초 2020.6.23. 토지를 양도하려고 하였으나, 잔금청산일(2020.11.17.) 직전인 2020.11.5.자에 분할 전 토지를 5필지로 분할하고, 2020.11.6. 당초 매매계약을 해지한 후 쟁점토지①에 대한 매매계약서를 다시 작성하여 2020.11.17. 양도하였으며, 쟁점토지②는 2021.3.15. 양도하였다.이후 청구인은 쟁점토지①·② 각각의 거래에 대하여 2020년· 2021년 귀속 양도소득세 신고 시 8년 자경 감면을 각각 적용하여 총 OOO원의 세액감면을 받았다.그러나, 처분청의 세무조사 결과 쟁점토지들은 당초 계약상 잔금청산일 직전에 별다른 사유 없이 분할되었으며, 실질적으로 2020년에 전부 양도할 수 있었음에도 과세기간을 달리하여 분할 양도되었는바, 청구인은 8년 자경 감면을 중복 적용받기 위해 거래를 분할한 것으로 보이고 쟁점토지들 양도의 경제적 실질은 연속된 하나의 거래로 판단된다.또한 쟁점토지①의 매매대금은 OOO원이나 이에 대한 계약금은 통상적인 수준을 초과하는 OOO원이 지급되었고, 이후에도 분할된 필지들에 대한 매매계약 해제 및 재계약이 반복되었으며, 쟁점토지들의 양도 시점의 간격은 약 4개월에 불과한 단기간이고, 쟁점토지①·②의 매수인들 사이에 특수관계가 확인되는 등 분할 전후 토지의 실질적 구성에도 차이가 없어 별개의 거래로 보기 어렵다.(나) 2020.11.17. 쟁점토지①을 매수한 a, b, c, d와 2021.3.15. 쟁점토지② 중 OOO를 매수한 e(c의 父), f(c의 母)은 부동산 개발 및 임대업을 영위하는 공동사업자로 서로 특수관계자에 해당한다.또한 건축물 관리대장상 2020.11.17.에 양도된 OOO과 2021.3.15.에 양도된 OOO에 신축된 건물들의 건축허가는 모두 2021.4.20.자로(사용승인 일자도 동일한 2021.11.15.임) 동일하게 나타난다.청구인은 세무조사 당시 ‘매수인의 인허가 지연 등의 사정’으로 인해 거래를 구분하였다고 주장하였으나 해당 주장에 대한 객관적인 증빙을 제출하지 아니하였고, 쟁점토지들을 분할하여 거래한 시간 간격도 짧으며 동일한 필지에 대해 동일한 목적(공장형 임대건물을 신축하여 임대)을 가진 매수인들에게 양도된 점 등을 고려하면, 청구인은 당초부터 쟁점토지들을 전부 양도할 의도가 있었다고 볼 수 있다.3. 심리 및 판단가. 쟁점① 청구인이 신고한 쟁점토지들의 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부② 과세기간을 달리하여 쟁점토지①·②를 양도한 거래에 대하여 그 실질이 하나인 거래에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 국세기본법제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거