지역주택조합이 취득한 재산이 신탁법상 신탁등기 없이 주택조합 명의로 등기한 경우 종합부동산세 계산방법

1. 사실관계 - ’19. 5월 ○○지역주택조합 설립인가 - ’20. 1월 ○○지역주택조합은 조합원들의 분담금으로 주택신축부지 내 제3자로부터 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 함)을 매입하여 조합명의로 소유권이전등기를 마침 - ’20. 6.1. 과세기준일 현재 쟁점부동산에 대해 신탁법 제4조 에 따른 등기는 하지 않음 * 조합원(위탁자)과 지역주택조합(수탁자) 간에 정관 등으로 신탁이 설정되고, 쟁점부동산은 신탁법 제27조 에 따라 신탁재산을 처분하여 얻은 재산인 것으로 전제함 2. 질의내용 - 지역주택조합이 조합원으로부터 받은 신탁재산(금전)으로 매수 하 여 소유하고 있는 쟁점부동산에 대해 - 신탁법에 따라 신탁등기한 바 없다하더라도 구 지방세법 (’20.12.29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것) §107①3에 따라 위탁자별로 구분된 재산에 대해 각각 다른 납세의무자로 보아 종합부동산세 과세표준과 세액을 산정해야 하는 것이 아닌지? 3. 관련법령 □ 종합부동산세법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조제3호 에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다. □ 종합부동산세법 제72조 【납세의무자】 (2020.12.29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있 는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. □ 종합부동산세법 제12조 【납세의무자】 (2020.12.29. 법률 제17760호로 개정되기 전의 것) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세 를 납부할 의무가 있다. 1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상 토 지 의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자 2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상 토 지 의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 □ 구 지방세법 제107조 【납세의무자】 (2020.12.29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기・등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납 세 의무자로 본다. 4. 관련 해석사례 □ 기획재정부 재산세제과-811, 2024.7.11. ○ (질의내용)조합원으로부터 금전 등을 신탁 받아 지역주택조 합 이 취득한 주택이 신탁법상 신탁등기 없이 주택조합 명의로 등 기된 경우, 舊 종부세법§7와 지방세법§107①(3) 등에 따라 위탁자별로 종합부동산세를 구분 과세하는 것인지 여부 - 1안) 위탁자별로 각각 구분하여 과세 - 2안) 전체 과세표준을 합산하여 과세 ○ (회신)귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 끝. □ 행정안전부 부동산세제과-375, 2019.9.5. 「지역주택조합 명 의 부동산의 신탁재산 적용 여부 관련 질의 회신」 ○ (답변요지)신탁등기된 사실이 없으므로 분리과세를 적용할 수 없고, 위탁자별로 구분하여 과세할 수 없음 ○ (질의요지)부동산등기상 신탁표시 없이 지역주택조합 명의로 등기된 토지를 「신탁법」에 따른 신탁재산으로 보아 사 업 계획승인 전에 분리과세 적용이 가능한지 및 신탁재산 으 로 보는 경우 위탁자별로 구분하여 과세할 수 있는지 여부 ○ (회신내용)舊 「지방세법 시행령」(2014. 8. 12., 대통령령 제 25545호) 제102조제5항제7호에서 「주택법」에 따라 주 택 건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하 기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지는 분리과세대상 토지로 규정하고 있는데, - 「주택법」 제2조제11호 에 따른 지역주택조합·직장주택조합 이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁 법」 에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전이라 도 분리과세를 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다. ○ 또한, 舊「신탁법」(2014. 1. 7., 법률 제12193호) 제4조제1항 에 서 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고 있고, 舊「부동산등기 법」(2013. 8. 29., 법률 제11826호) 제81조제1항에서는 등기 관 이 신탁등기를 할 때에는 신탁원부를 작성하고, 등기기록에는 그 신탁원부의 번호를 기록하여야 한다고 규정하고 있는데, - 「주택법」 제2조제11호 에 따른 지역주택조합·직장주택조합 - 질의한 토지의 경우, 조합규약에서 조합원이 사업의 원활한 추진을 위하여 사업 부지를 조합에 신탁등기하여야 한다는 규정이 있을 뿐, 부동산등기부에 신탁등기된 사실이 없으므 로, - 해당 토지는 「지방세법 시행령」제102조제5항제7호에 따른 분리과세대상에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다. ○ 한편, 舊「지방세법」(2014. 1. 1., 법률 제12153호) 제107조제1항제3호에서 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우, 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수 탁자를 납세의무자로 규정하고 있는데, 해당 토지는 「신 탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기‧등록된 신탁재산이 아니므로, 해당 규정을 적용할 수 없습니다. ○ 다만, 이에 해당하는지 여부는 과세권자인 지방자치단체의 장이 구체적인 사실관계를 토대로 최종판단하여야 합니다.