토지의 양도손익 귀속시기

1. 사실관계 ○ A법인은 B법인과 함께 OO 시 OO동 00㎡ (이하 ‘쟁점토지’) 에서 도시 개발법에 따른 도시개발사업 (이하 ‘본건 사업’) 을 공동으로 시행하여 본건 사업으로 조성되는 토지를 분양하는 내용의 공동사업시행 실시협약서 (이하 ‘본건 협약’) 를 체결하였음 ○ A법인과 B법인은 본건 협약에서 본건 사업의 지분비율을 각각 70 : 30으로 약정하였고, - 이에 따라 토지의 분양수익을 각자의 지분비율에 따라 분배하고 사업비를 해당 비율에 따라 분담할 계획임 ○ A법인은 쟁점토지 면적의 약 70%를 기 소유중이며, 나머지 면적은 B법인이 토지보상법에 따른 방식으로 취득할 예정임 ○ 본건 사업과 관련하여 양사는 취득 또는 소유한 토지를 소유권 이전등기 없이 사업기간 동안 각자의 명의로 소유권을 유지하고 별도의 합유등기를 하지 않으며, - 향후 조성이 완료된 토지의 분양은 A법인이 B법인으로부터 위임 받아 전체용지를 주관하여 분양할 예정임 ○ A법인과 B법인간 체결된 본건 협약의 주요내용은 아래와 같음 1) 사업지분 구분 내용 사업지분 제3조(사업시행방법 및 사업지분비율 기본방향) ① OO 역세권 도시개발사업을 시행함에 있어 A법인과 B법인은 상호 협력하여 각자의 업무와 역할을 책임 있게 수행한다. ② 본 사업을 시행함에 있어 공동사업시행자의 지분비율은 A법인 70%, B법인 30%로 한다. 2) 업무의 분담방식 구분 내용 업무분담 제4조(업무의 분담) ① 별표1에 따라 각각 업무를 분담하되, 업무를 주관하는 주관사와 업무를 협조․지원하는 협조사로 구분한다. ② 별표1의 업무분담과 관련한 신규용역 또는 공사발주등의 계약행위는 주관사가 수행하되, 사전에 협조사와 협의한다. [별표 1] A법인 B법인 ․ 토양오염정화사업 ․ 문화재조사 ․ 기본계획 및 인허가 ․ 사업구역 토지공급 ․ 조성원가 산정 ․ 설계(조사설계용역 중 설계업무) ․ 공사(구역내,구역외, 선로데크, 광역 교통개선대책사업) ․ 토지보상 ․ 인수인계(기반시설물등 건설주관사) 3) 토지의 소유권 구분 내용 토지 소유권 제12조 (취득토지의 소유권이전, 지적확정 및 보존등기) ① 각 시행자는 본 사업의 제반 업무추진에 지장이 없도록 사업구역 내 보상한 토지에 대하여 각 시행자의 명의로 소유권 보존 또는 이전등기를 경료하여야 한다. ② 사업구역의 지적 확정 및 지분비율별 필지 배분 등 조성 토지의 보존등기 관련 제반업무는 “A법인의 주관으로 수행 하며, B법인은 적극 협조한다. 4) 사업비의 부담방식 구분 내용 수익배분 제14조 (토지공급대금의 수납 및 배분) ① A법인과 B법인은 A법인이 수납한 토지공급대금 일체에 대하여 사업지분 비율대로 배분 받을 권리를 가진다. 사업비 부담 제25조 (사업비의 분담) ① A법인과 B법인은 제3조제2항에 따른 사업지분 비율에 따라 사업비를 분담한다. ② 제1항에도 불구하고, 사업비는 제4조에 따른 업무분담별 주관사가 조달하여 선 집행하고, 자본비용 및 그 밖의 비용은 분담하지 않는다. 사업비 정산 제27조 (사업비 정산) ① 모든 사업비는 분기별로 정산한다. ② 제1호에도 불구하고 B법인은 본 협약 체결 이후 제23조에 따른 A법인 토지비 및 제24조에 따른 기투입사업비에 대한 B법인 지분비율에 해당되는 금액이 충족될 때까지 제25조 제2항에 따라 각 시행자가 선집행한 사업비를 전액 부담하며, 이는 A법인 토지비 및 기투입 사업비의 확정시점과 무관하다. 5) 공급방식 구분 내용 공급방식 제13 조 (공급 기본원칙) ① 조성토지의 공급업무는 ｢도시개발법｣ 및 같은 법 시행령·시행규칙과 ｢도시개발업무지침｣에 따른다. 필요한 경우 A법인은 B법인 규정을 준용할 수 있다. ② 조성토지 공급계획 수립 및 승인신청, 판매촉진, 공급대상 용지에 대한 감정평가 및 공급가격의 산정, 공급공고, 계약 체결 등 공급 관련 제반업무는 A법인이 주관하여 수행하되, 감정평가 및 공급가격 결정 등 중요사항에 대하여는 B법인과 상호 협의한다. 이 때, B법인 소유토지에 대한 공급 관련 제반 업무(매매대금 수령 등)를 A법인에 위임한 것으로 본다. ③ 각 시행자는 조성토지를 직접 사용할 수 있고, 이 경우 제2항에 따른 공급계획 수립 이전에 상대방에게 통보하여야 하며, 세부적인 공급방법 및 공급가격은 제6조 “실무협의회” 에서 결정한다. 2. 질의내용 ○ 공동사업약정을 통해 도시개발사업 (택지를 개발하여 분양하는 사업) 을 공동으로 시행하면서 각자가 사업대상 토지를 취득하여 현물출자 약정 및 소유권 이전의 의사 표시 없이 사업시행 기간동안 단독소유, 단독등기로 유지하는 경우 사업대상 토지의 양도손익 귀속시기가 언제인지 - (갑설) 예약매출에 대한 손익인식방법에 따라 작업진행율을 적용 하여 사업대상 토지의 양도손익을 인식 - (을설) 공동사업협약 효력 발생시기에 현물출자한 것으로 보아 사업대상토지의 양도손익을 인식 3. 관련법령 ○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 법인세법 시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】 ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[｢한국은행법｣에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일 (등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다. ○ 법인세법 시행령 제69조 【용역제공 등에의한 손익의 귀속사업연도】 ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.