1997년에 작성된 쟁점계약서상의 매매금액을 실지거래가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 등

① 쟁점계약서의 원본을 청구인이 제시하지 못하고 있고, 그 외 쟁점계약서 사본상의 매매가액이 사실임을 직접적으로라도 입증하기 위한 금융증빙도 제출한 적이 없는 점, 쟁점부동산의 거래상대방이 쟁점계약서의 내용에 대해 거짓이라고 잔술하고 있는 점, 0000년 쟁점부동산 일부가 공공사업으로 수용될 당시 그 보상가액이 쟁점계약서상의 매매가액의 약 1/6 수준으로 납득하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움② 해당 감정평가액은 0000.00.00.에 소급하여 평가된 것으로 00년의 시간차가 존재하는 바, 청구주장을 받아들이기 어려움 심판청구를 기각한다. 1.처분개요가. 청구인은 제주특별자치도 서귀포시 OOO 전 22,896㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.11.20. 전 소유자 a으로부터 취득하여 보유하다가 2024.7.12. b에게 양도한 후 2024.9.30. 양도가액 OOO원 및 취득가액 OOO원으로 하여 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 실제 취득가액으로 신고한 OOO원이 금융거래자료에 의하여 입증되지 않는 등 실지거래가액으로 볼 수 없어 쟁점부동산의 취득가액을 불분명한 것으로 보아, 「소득세법」 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따라 환산한 가액인 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정하여 2025.6.17. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.4. 이의신청을 거쳐 2025.11.12. 심판청구를 제기하였다.2.청구인 주장 및 처분청 의견가.청구인 주장(1) 쟁점부동산을 취득할 당시 매매계약을 체결하고, 그 매매대금을 지급하여 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료한 당사자는 청구인이 아니라 청구인의 배우자인 c였는바, c는 당시에 전국의 군 부대에 각종 농산물과 식재료 등 급식재료를 납품하던 사업가로 납품할 농산물을 재배하기 위해 쟁점부동산(농지)을 매수하였다.당시 제주도 서귀포시 토지에 대해 외지인의 토지 투기열풍이 불어 시세보다 높은 가격으로 매매가 이루어지고 있었는데, c는 현지 부동산중개업자들을 통해 쟁점부동산을 소개받았다. 즉 쟁점부동산 매매계약은 매도인(a)과 실 매수인(c)이 직접 만나서 체결된 것이 아니라, 매도인과 매수인을 각 대리한 현지의 여러 부동산중개업자들 사이에 체결되었다.최근 청구인이 매도인 a을 통해 확인한 결과, 쟁점부동산 매매계약 체결을 대리한 제주도의 부동산중개업자들은 ‘브로커’들로, 이들은 매수인인 c로부터 받은 매매대금을 속여서 중간에 착복하고 일부 금액만 매도인 a에게 전달한 것으로 드러났다[관련 전화통화 녹취록(a-d) 제출].(2) 청구인은 2004년 c의 사망 이후 상속재산인 쟁점부동산을 관리해왔는데, 2024.7.12. 쟁점부동산을 양도하면서 양도소득세 신고를 위해 1997년 매매계약서의 매매대금을 확인할 필요가 있어 c의 유품(서류철) 중 쟁점부동산 매매계약서(이하 “쟁점계약서”이라 한다) 사본을 발견했다.쟁점계약서에 의하면 계약 체결일은 1997.9.18.이고, 매매대금은 ‘OOO원’, 계약금은 ‘OOO원’, 중도금은 ‘OOO원’, 잔금은 ‘OOO원’이며, 계약서 말미 매도인란에 a의 한자 도장, 매수인란에 e의 한글 도장이 날인되어 있다.(가) 처분문서는 문서 자체가 어떤 법률적 행위(처분)의 내용을 담고 있어, 그 문서의 작성으로써 당사자 간의 법률관계가 형성되거나 변경, 소멸되는 것을 증명하고자 하는 문서를 의미하는 것으로, 그 자체로 법률행위의 존재와 내용을 객관적으로 보여주는 것이다. 대표적인 예로는 계약서(매매계약서, 임대차계약서, 도급계약서 등), 약정서, 각서, 차용증, 합의서, 유언서, 어음, 수표, 영수증 등이 있는데, 이러한 문서들은 그 안에 기재된 내용대로 당사자의 의사표시가 있었음을 직접적으로 증명하는 기능을 한다.대법원은 처분문서는 특별한 반증이 없는 한 그 문서에 표시된 의사표시의 존재와 내용을 그대로 인정하여야 함을 분명히 하고 있는바, 처분문서는 그 내용을 부정할 만한 분명하고 수긍할 수 있는 특별한 사정이 없는 한 그 내용을 그대로 인정하여야 하며, 신빙성이 부족한 증거나 증명력을 배척하기 부족한 증거에 의해 처분문서의 증명력을 배척하는 것은 채증법칙을 위배하여 처분문서의 증명력에 관한 법리를 오인하는 결과에 이르게 된다(대법원 1990.3.23. 선고 89다카16505 판결, 2006.9.8. 선고 2006다30839 판결, 같은 뜻임).또한 대법원은 “계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다”고 판시하여 엄격해석의 원칙을 견지하고 있고(대법원 2014.6.12. 선고 2012다92159, 92166 판결), 처분문서의 해석 원칙과 관련하여 “의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서의 서면으로 작성한 경우에, 서면에 사용된 문구에 구애받지는 아니하지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계 없이 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 하며(대법원 2000.10.6. 선고 2000다27923 판결 등), 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다”고 설시하였다(대법원 2016.12.1. 선고 2015다228799 판결).(나) 이 건의 경우 쟁점계약서는 권리의무에 관한 전형적인 처분문서로서 쟁점부동산의 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금의 각 금액이 명확히 표기되어 있어, 처분청이 위조 등의 특별한 반증을 하지 않는 이상 이 사건 토지매매계약서의 의사표시의 존재와 그 내용이 그대로 인정되어야 할 것이다.그리고 ① 쟁점계약서상 중도금 지급일자가 1997.10.20.이고 잔금 지급일자가 1997.11.10.이며, 이 사건 토지 등기사항전부증명서에서 소유권이전등기가 경료된 일자가 1997.11.20.로 각 시간적 간격이 토지매매의 통상의 상식과 경험법칙에 부합하는 점, ② 위 매매계약서의 매도인란에 기재된 a의 주소가 a이 이 사건 매매계약 당시 실제 거주하였던 “경기도 수원시 OOO”와 일치하는 점, ③ a의 전화번호가 ‘0331-34-****’라고 기재되어 이 사건 매매계약 체결 당시의 수원시의 지역 전화번호를 나타내는 구 지역번호(0331)와 일치하는 점, ④ 이 사건 토지의 1997년 당시 행정구역 명칭이 정확하게 구 행정구역 명칭인 “제주도 북제주군 OOO”으로 기재되어 있는 점 등을 종합적으로 고려하면, 평생 가정주부로 있었던 고졸 학력의 청구인이 이 사건 양도소득세를 줄이기 위하여 양도소득세 신고 즈음에 쟁점계약서를 사후적으로 위조한 것이라고 보기 어렵다.청구인은 사후적으로 전혀 일면식이나 연락처가 없는 a의 계약 당시 주소를 알 수 없었고, 계약 당시 수원시의 전화번호부 상의 지역번호도 알지 못했으며, 쟁점부동산의 1997년 당시 정확한 행정구역의 명칭을 알 수 있을 정도의 지식이나 경험이 없었다. 따라서 쟁점계약서는 1997년 매매계약 체결 당시에 진정하게 작성된 것임을 알 수 있다.(다) 처분청은 위 쟁점계약서상 매매대금 금액을 부인하고 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 2024년 귀속 양도소득세를 경정고지하였으나, 다음과 같은 이유로 이는 타당하지 않다.대법원은 “양도차익을 산정할 때 기준이 되는 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다"고 판시하여(대법원 2016.3.10. 선고 2015두3577 판결), 실지거래가액은 객관적 교환가치나 시세를 말하는 것이 아니고 그 금액의 객관적 타당성 여부와 관계 없이 계약 당사자 간에 실제로 지급된 급부액이나 거래대금을 의미한다고 보고 있다.「소득세법」 제97조 제1항 제1호는 양도소득의 필요경비에 포함되는 취득가액을 산정함에 있어 “실지 거래가액을 기준으로 하되 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액으로 산정한다”고 규정하고 있는바 그 취지는 환산취득가액 적용의 ‘보충성의 원리’를 천명