20.8.8. 개정된 민간임대주택법에 따라 쟁점임대주택(도시형 생활주택)을 자동 말소한 처분이 당연무효이므로 주택임대업이 계속 유지된 것으로 보아 종부세 합산배제를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 등

쟁점①에 대하여 살피건대, 아파트의 범주 내의 도시형 생활주택도 일괄적으로 임대의무기간 종료 시 자동말소되었으므로 그 행정처분이 중대·명백한 하자에 이른 것으로 보기는 어려운 점, 2021.3.16. 개정된 민간임대주택법상 아파트 범위에 ‘「주택법」제2조 제20호의 도시형 생활주택 제외’가 규정되었는바, 아파트 범주에 ‘도시형 생활주택’이 포함되었던 것을 제외한 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점임대주택 중에서 쟁점②임대주택은 건설임대주택으로, 쟁점①임대주택은 매입임대주택으로 각각 등록된 점, 청구법인은 2021·2022년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점임대주택에 주택임대사업자 등록이 되어 있지 아니하였는바, 실질상 주택임대를 하고 있다 하더라도 쟁점임대주택에 주택임대사업자로 등록하여 사업을 영위하고 있지 아니한 경우 종합부동산세 합산배제 혜택이 법령상 부여되기는 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 2003.8.29. 서울특별시 동대문구 OOO소재 근린생활시설 6층 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 보유하던 중, 2011년 6월경 3층부터 6층까지 4개 층을 도시형 생활주택으로 용도 변경하는 공사를 실시하여 2012.5.18. 사용승인을 받은 후 현재까지 주택임대사업을 영위하고 있다.나. 청구법인은 2012.10.4. 쟁점건물 4층에서 6층까지 71개 호실(이하 “쟁점①임대주택”이라 한다)을 매입임대주택으로 하여 서울특별시 동대문구청에 주택임대사업자를 등록OOO하였고, 2013.7.13. 위 주택임대사업자 등록번호에 쟁점건물 3층의 29개 호실(이하 “쟁점②임대주택”이라 하고, 쟁점①임대주택과 합하여 “쟁점임대주택”이라 한다)을 매입임대주택으로 추가 등록하였다.한편, 2020.8.18.「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 개정으로 아파트에 대한 장기일반 민간임대주택 제도가 폐지됨에 따라 서울특별시 동대문구청장은 2020.10.13. 도시형 생활주택인 쟁점주택을 아파트로 보아 주택 임대사업자등록을 자동말소(이하 “쟁점말소처분”이라 한다)하였다.다. 처분청은 등록말소 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 사후관리 점검을 실시한 결과, 2021·2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점임대주택이「종합부동산세법 시행령」(이하 법률은 “종부세법”, 시행령은 “종부세법 시행령”이라 한다) 제3조 제1항에 따라 민간임대주택법 제2조 제2호 내지 제3호에 따른 민간임대주택으로 등록되지 아니하여 종합부동산세 합산배제 대상에 해당되지 아니한 것으로 보아 아래 ＜표1＞과 같이 2024.12.9. 청구법인에게 2021·2022년 귀속 종합부동산 합계 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함)을 각각 경정·고지하였다.＜표1＞ 2021·2022년 귀속 종합부동산 부과처분 내역라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.13. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 쟁점말소처분은 당연무효이므로 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구법인에게 2021·2022년 귀속 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 취소되어야 한다.(가) 대법원은 행정처분이 당연무효라고 하기 위한 요건에 관하여 ‘법률 규정의 문언상 처분의 적극적 또는 소극적 요건의 의미가 분명함에도 행정청이 합리적인 근거 없이 그 의미를 잘못 해석한 결과 처분의 적극적 요건이 충족되지 아니하거나 소극적인 요건이 충족된 상태에서 해당 처분을 하였다면 그 하자는 객관적으로 명백한 것’이어야 한다고 판시(대법원 2015.3.20. 선고 2011두3746 판결)하였다.민간임대주택법은 2020.8.18. 개정으로 임대사업자등록 말소대상을 아파트로 한정하였는데,「건축법 시행령」제3조의5 [별표1] 제2호 가목에서 ‘아파트’란 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다고 규정하고 있고, 법원도 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하인 경우에는 아파트가 아님을 명확히 판시(서울행정법원 2016.8.26. 선고 2016구합54220 판결 등)하고 있다.서울특별시 동대문구청장은 쟁점임대주택이 아파트에 해당한다는 전제로 2020.10.13. 쟁점말소처분을 하였으나, 쟁점임대주택은 쟁점건물 6개 층 중 4개 층만 주택으로 사용하고 있으므로 아파트에 해당하지 아니하는 것이 명백하다.쟁점말소처분의 본질적인 법적 요건은 쟁점임대주택이 아파트에 해당하는지 여부인데, 민간임대주택법과「건축법」상 ‘아파트’에 관하여 그 의미와 범위를 분명하게 규정하고 있음에도 서울특별시 동대문구청장은 쟁점임대주택을 아파트로 적용하여 쟁점말소처분을 하였다.따라서 서울특별시 동대문구청장의 쟁점말소처분은 행정청이 합리적인 근거 없이 그 의미를 잘못 해석한 결과 처분의 적극적 요건이 충족되지 아니한 경우이므로 그 하자는 객관적으로 명백한 것이어서 당연무효에 해당한다.(나) 행정처분이 중대하고 명백한 하자가 있어 당연무효로 보아야 하는 경우에는 공정력이 인정되지 아니하여 누구나 그 효력을 부인할 수 있는데(대법원 1991.4.23. 선고 90누8756 판결 참조), 이 경우 항고소송 등 별도의 절차를 거치지 아니하는 경우 그 처분의 효력은 인정되지 아니한다.쟁점말소처분은 중대하고 명백한 하자가 있어 그 효력이 인정되지 아니하는 당연무효에 해당하므로 청구법인의 임대사업자등록은 최초 등록일인 2012.10.4.부터 현재까지 유효한 것으로 보아야 한다.그렇다면 쟁점임대주택은 2018.3.31. 이전에 임대사업자등록을 하고 5년 이상 계속하여 임대하는 민간매입임대주택에 해당하므로 실질과세원칙에 따라 종부세법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택의 요건을 모두 충족한 것이다.(다) 처분청은 민간임대주택법의 2020.8.18. 개정이 아닌 2021.3.16. 개정으로 인하여 쟁점임대주택과 같은 도시형 생활주택이 등록말소대상에서 제외되었다는 의견이나, 쟁점임대주택은 2021.3.16. 개정과 관계 없이 등록말소 대상이 아니었다.민간임대주택법의 2021.3.16. 개정은 5개 층 이상의 도시형 생활주택에 대한 것으로 그 도시형 생활주택이「건축법」상 아파트로 분류됨에 따라 민간임대주택 등록대상에서 제외되는 것을 개선하기 위한 것이었다(민간임대주택법 개정 이유 참조).쟁점임대주택은 당초부터 주택 층수가 5개 층 미만이어서 아파트에 해당하지 않으므로 민간임대주택법의 2021.3.16. 개정과 관계없이 등록말소 대상이 아니었다.이는 해당 개정 이유를 보아도 5층 미만의 도시형 생활주택은 당초부터 등록말소 대상이 아니었음을 알 수 있다.(2) 쟁점말소처분을 당연무효로 볼 수 없다고 하더라도, 쟁점임대주택은 2021·2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 민간건설임대주택 등으로 등록된 것으로 보아야 하므로 종합부동산세 합산배제 대상에 해당한다.(가) 청구법인은 2020.9.10., 2021.3.19., 2021.10.5. 등 세차례에 걸쳐 서울특별시 동대문구청장에게 쟁점임대주택을 건설임대주택으로 하여 임대사업자등록을 신청하였으나, 서울특별시 동대문구청장은 합리적인 이유 없이 해당 신청을 반려하였고, 이후 2022.7.7. 쟁점②임대주택은 건설임대주택으로, 2023.6.2. 쟁점①임대주택은 매입임대주택으로 각각 등록하였다.청구법인은 쟁점임대주택에 대하여 분양 공고하거나 분양한 사실이 없고, 사용검사 이후 현재까지 주택으로 임대하고 있는바, 쟁점임대주택은 민간임대주택법 제2조 제2호 나목의 민간건설임대주택에 해당하는 것이 명백하다.임대주택이 실질상 매입임대주택이 아닌 건설임대주택에 해당한다면 지방자치단체장에게 매입임대주택으로 사업자등록을 하였다는 사실만으로 해당 임대주택이 건설임대주택에 해당하지 않는다고 볼 수 없다(서울행정법원 2024.8.23. 선고 2023구합78972 판결).한편, 청구법인은 국민권익위원회에 쟁점①임대주택에 대하여 건설임대주택으로 사업자등록을 정정하여 줄 것을 고충 신청하였고, 국민권익위원회는 2023.12.18. 서울특별시 동대문구청장이 쟁점①임대주택의 임대사업자등록증상 구분을 건설임대주택으로 변경할 것을 의견 표명하였다.따라서 쟁점①임대주택을 포함한 쟁점임대주택은 그 실질이 매입임대주택이 아닌 건설임대주택으로서, 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 합산배제 대상에서 제외하는 2020.10.7. 종부세법 시행령 개정과 관계없이 종합부동산세 합산배제 대상에 해당한다.(나) 청구법인은 2021·2022년 귀속 종합부동산세 합산배제를 적용받고자 2020년 종합부동산세 합산배제 신고기한 이전인 2020.9.10. 쟁점임대주택에 대한 사업자등록을 신청하였으므로 쟁점임대주택은 합산배제 주택으로 보아야 한다.임대사업자등록 업무는 관계기관과의 협조가 필요한 복합민원이 아니라 특별히 심사 등의 절차 없이 신청 당일에도 처리될 수 있는 것이다(조심 2019지1644, 2019.7.2.).청구법인은 쟁점임대주택에 대하여 2021·2022년 귀속 종합부동산세 합산배제 신고기한 이전인 2020.9.10., 2021.3.19. 사업자등록을 신청하였으므로 2021·2022년 종합부동산세 부과 시 쟁점임대주택을