자동말소된 임대주택을 양도하는 경우 조특법 §97에 따른 장기임대주택 특례 적용 가능 여부

1. 사실관계 ’00.8. ’15년 ’20.8.18. 예정 -------▲-------------▲--------------▲-------------▲------- 주택(5호) 취득 및 임대등록 임대주택 5호 중 3호 양도 잔여 임대주택 2호 자동말소 잔여 임대주택 2호 양도 - ’00. 8월 ’86.1.1.∼’20.12.31. 기간 중 신축된 국민주택 5호를 매입 취득하여 ｢임대주택법｣에 따라 임대등록(매입임대주택, 3년) 및 임대개시함 * ｢조세특례제한법｣ 제97조 에 따라 임대주택 5호를 계속하여 임대한 것으로 전제함 - ’15년 임대주택 5호 중 3호 양도 - ’20. 8.18. 잔여 임대주택 2호(A, B주택) 민간임대주택법 부칙 제17482호 제7조에 따라 등록 말소 - 예정 잔여 임대주택(A, B주택) 양도 2. 질의내용 자동말소된 임대주택(B주택)을 양도하는 경우 조특법 §97①에 따른 양도소득세 감면 특례를 적용받을 수 있는 지 여부 3. 관련 조세 법령 및 해석 사례 ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다. <개정 2015.8.28> 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 ② 「소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. ○ 서면-2021-법규재산-3777, 2022.11.14. ｢조세특례제한법｣ 제97조 (이하 “해당특례”)제1항에 따른 요건을 충족하는 장기임대주택(이하 “해당주택”)과 거주주택을 소유한 1세대가 해당주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항 에 따라 임대등록이 자동말소된 이후에도 계속 임대하다 양도하는 경우 해당특례를 적용할 수 있는 것이며, 이 경우 거주주택을 해당주택의 임대등록이 말소된 이후 5년 이내에 양도하지 않더라도 ｢조세특례제한법｣ 제97조제2항 을 적용할 수 있는 것입니다. ○ 부동산납세과-36, 2014.1.17. 귀 서면질의의 경우「조세특례제한법」제97조의 요건을 모두 갖춘 장기임대주택 중 일부를 먼저 양도하여 감면을 받은 후 남은 잔여임대주택을 폐업하고 양도할 경우에도 장기임대주택으로 보아 감면적용을 받을 수 있는 것입니다(기존해석사례 부동산거래관리과-283, 2011.03.29., 서일46014-10906, 2003.07.11.) ○ 부동산거래관리과-283, 2011.3.29. 귀 질의의 경우 조세특례제한법상 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면요건에 해당하는 경우에는 주택임대사업자등록을 폐업한 경우에도 임대주택으로 보는 것임 ○ 서일46014-10906, 2003.7.11. 귀 질의의 경우 붙임 기 질의회신문(제도46014-10614,2001.04.17 및 재일46014-1431,1997.06.11)을 참고하시기 바랍니다. ○ 재일46014-1431, 1997.6.11. 1. 귀 질의 2. 및 7.의 경우 조세감면규제법 제67조 제1항 각호의 요건을 갖춘 5호이상의 국민주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우로서 당해 임대주택 중 일부를 양도한후 잔여주택을 양도하는 것이 5호 미만인 경우에도 동 양도주택에 대하여는 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면이 적용되는 것이며 (이하 생략)