신규주택 취득 후 1년 내에 청구인을 제외한 세대 구성원들이 전입신고를 하지 않아 일시적 2주택 특례 적용을 부인한 처분의 당부

청구인 가족은 청구인을 제외하고는 아무도 신규주택에 전입한 사실이 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨 심판청구를 기각한다. 1.처분개요가. 청구인은 2015.6.5. 서울특별시 용산구 OOO(전용면적 177㎡, 이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2021.5.5. 같은 구 OOO단독주택(연면적 29.55㎡, 이하 “신규주택”이라 한다)을 취득(취득일 2021.6.11., 취득가액 OOO원) 하는 계약을 체결하고, 같은 날 종전주택을 양도(양도일 2021.7.20., 양도가액 OOO원)하는 매매계약을 체결하였다.나. 청구인은 종전주택을 양도할 당시 청구인 세대[청구인(1961년생), 청구인의 배우자 a(1959년생) 및 청구인의 아들 b(1992년생)으로 구성]가 일시적 1세대 2주택 상태였던 것으로 보아 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여 종전주택의 양도가액 OOO원 중 OOO원을 초과하는 부분을 과세대상 양도차익으로 계산하여 2021.11.30. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.다. 처분청은 2025.5.7.~2025.5.20. 기간 동안 청구인에 대해 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인 세대 중 청구인을 제외한 배우자와 아들이 신규주택 취득 후 1년 이내에 신규주택으로 전입하지 않은 사실을 확인하고, 청구인이 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2025.7.17. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.24. 심판청구를 제기하였다.2.청구인 주장 및 처분청 의견가.청구인 주장(1) 청구인은 취득일부터 1년 이내에 신규주택으로 이사하고 「주민등록법」에 따라 전입신고를 마쳤으나, 신규주택 취득 당시 거주하던 임차주택의 보증금에 대한 「주택임대차보호법」상 대항력을 유지하기 위해 불가피하게 세대 구성원 일부가 기한 내에 주민등록 전입을 하지 못한 것이므로 일시적 2주택 비과세 특례를 적용해야 마땅하다.(가) 신규주택은 1985.6.29. 준공된 36년이 지난 브럭조 스라브기와지붕의 단독주택으로서, 2021.6.11. 청구인이 이를 취득(계약일 : 2021.5.5.)할 당시 노후화가 심하여 바로 입주하기가 어려웠다. 또한 청구인은 2019년부터 유학을 준비하던 아들이 코로나 사태가 종료되면 곧 출국을 할 수 있을 것으로 생각하여 노후에 부부 2명만이 거주하기 위한 목적으로 신규주택을 취득한 것이었기에 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 (아들을 제외한) 세대전원이 이사를 하고 주민등록을 할 수 있을 것으로 판단하였다.따라서 청구인은 2021.5.12. 청구인 명의로 서울특별시 서대문구 OOO(전용면적 89.91㎡, 이하 “임차주택”이라 한다)에 대한 임차계약을 체결(기간 : 2021.7.20.~2023.7.20., 보증금 : OOO원, 월세 : OOO원)하고, 종전주택 양도일(2021.7.20.)에 청구인 세대 전원이 임차주택으로 전입하였다. 이후 청구인과 배우자는 신규주택의 수선 공사를 이행한 후 취득일부터 1년 이내에 신규주택으로 전입을 하기 위해, 2021.9.23. 임차주택의 임차인을 아들로 변경하는 계약(기간 : 2021.9.23.~2023.9.22., 다른 조건은 전과 동일)을 체결하였다.(나) 한편, 신규주택의 대수선 공사는 관할구청에 신고가 필요한 것임에도 불구하고 청구인의 무지로 인해 신고 없이 공사가 시작되었고, 이에 대한 민원으로 인해 공사 진행가 중단되었다가 청구인이 2022.5.26. 전입하여 거주를 시작한 후인 2023년에야 공사를 완료할 수 있었다.처분청은 청구인이 신규주택에 전입하던 시점인 2022.5.26.에도 신규주택의 보수공사는 여전히 완료되지 못한 상태였다는 이유로 청구인 세대가 신규주택 취득 당시에도 전원이 신규주택에 전입할 수 있었다고 주장하고 있으나, 신규주택은 청구인이 취득하기 전까지 장기간 거주자가 없었고, 취득 당시 사실상 폐가 수준으로 노후가 심한 단독주택이었기에 해당 신규주택은 노후화로 인해 인테리어 공사를 하지 않으면 생활할 수 없는 상황이었다. 취득 당시 촬영된 사진으로도 이러한 상황이 확인된다.(다) 청구인의 아들은 2020년부터 미국 유학을 준비했으나, 코로나 사태로 입학 허가가 어려워지자 일단 지도교수인 c이 대표로 있는 ㈜OOO에서 근무를 하며 계속 유학을 시도하였다. 2021년 상반기에 유학이 어느 정도 확정되어 옵션으로 취득한 주식을 2021.5.17. c에게 양도하기도 했으나 코로나19 사태로 유학이 무산되었고, 2021.11.24. ㈜OOO과 임원 근로계약을 맺고 근무를 계속하던 중 2024.2.21. 미국 OOO대학에 입학허가를 얻어 2024.7.10. 출국하였다.이러한 상황에서 청구인과 배우자는 만약 유학을 준비중인 아들만 임차주택에 남겨놓고 신규주택으로 전입을 할 경우, 아들이 갑자기 유학을 가게 되면 임차주택 보증금 OOO원에 대한 「주택임대차보호법」상 대항력이 소멸되어 이를 회수하지 못하는 위험에 처하게 되는바, 불가피하게 청구인만 2022.5.26. 신규주택으로 전입을 하게 된 것이다.「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하며, 주택의 인도는 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 의미한다. 같은 법 제3조 제1항에 따른 대항력은 최초 취득할 때뿐만 아니라 계속하여 요건을 갖추어야 그 효력이 유지되고, 임차인이 계약기간 중 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 소멸하게 되는데(대법원 1998.12.11. 선고 98다34584 판결, 같은 뜻임), 대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라 볼 수 없어 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다(대법원 1996.1.26. 선고 95다30338 판결, 같은 뜻임).따라서 아들 명의로 된 임차계약 만료일이 신규주택 전입기한 후에 도래하고 아들은 언제든 기회만 생기면 미국 유학을 가겠다는 상황에서는, 청구인만 신규주택에 전입을 하고 배우자와 아들은 임차주택에 남아있는 것이 청구인 가족이 임차보증금을 안전하게 지킬 수 있는 최선의 선택이었다.처분청은 임차보증금 보호를 위한 대항력 유지가 개인적 사정에 불과하고 전세권 설정 등 대체수단이 존재한다는 점을 들어 이를 비과세를 적용하여야 할 만큼 ‘합리적인 이유’나 ‘특별한 사정이 있는 경우’에 해당하지 않는다는 입장이나, 임차보증금 보호는 임차인의 재량적 선택이 아니라 법이 정한 기본적 재산권 보호 수단이며, 전세권 설정은 임대인의 동의 및 추가비용을 전제로 하는 제한적 수단으로 「주택임대차보호법」에 따른 대항력과 동일선상에서 비교될 수 없다. 즉, 청구인의 세대원이 임차주택에 잔류한 것은 단순한 거주 편의가 아니라 「주택임대차보호법」이 예정한 대항력·우선변제권 유지를 통한 재산권 보호를 위한 불가피한 선택이었다.(라) 조세심판원 역시 동일한 쟁점을 다룬 사건에서 “신규주택으로 전입신고를 한 사실로 보아 투기목적의 취득이라 보기 어렵고, 만약 종전주택의 임대차 계약기간이 남아있던 시기에 신규주택에 전입신고를 할 경우 종전주택의 보증금에 대한 대항력을 유지할 수 없는 불합리한 상황에 놓일 수 있는 점”(조심 2023서7545, 2023.12.13. 같은 뜻임), “고액의 전세보증금에 대한 우선변제권을 포기하면서 신규주택으로 전입하는 것은 현실적으로 기대하기 어렵고, 청구인이 신규주택의 임차인의 퇴거와 동시에 전입신고를 하지 못한 것은 보증금에 대한 우선변제권 확보 등을 위한 불가피한 사정으로 보이는 점”(조심 2024인452, 2024.8.13. 같은 뜻임) 등을 고려하여 일시적 2주택 비과세 요건을 충족한 것으로 결정한 사실이 있다.청구인은 비록 혼자라도 전입기한 내에 신규주택에 전입을 했는데, 위 두 심판례에서는 전입기한 내에 세대원 중 아무도 전입을 하지 않았음에도 불구하고 불가피한 사정이 인정되었는바, 청구인에게 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되어야 함은 더욱 타당하다.(2) 다음과 같은 사실과 사정을 고려하면, 청구인이 투기목적이 아닌 거주목적으로 신규주택을 취득하였음이 확인된다.(가) 1세대 1주