관리처분계획인가에 따라 취득하는 임대주택을 체비지로 보아 취득세를 감면하여야 한다는 청구주장의 당부

체비지는 관리처분계획에서 지정되는 것인데, 임대주택은 체비지로 지정된 사실이 없으므로, 제삼자에게 처분될 예정이라는 이유만으로 체비지로 인정할 수는 없음 인천광역시 미추홀구청장이 2025.9.16. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 청구법인이 무상양여로 취득한 용도폐지 정비기반시설에 대하여 신설되는 정비기반시설로 편입된 면적(1,932.00㎡)에 대한 취득세를 비과세하고, 사업부지로 편입되는 부분 18,001.10㎡ 중 전용면적 85㎡ 이하 공동주택의 부속토지에 해당하는 면적에 대하여 농어촌특별세를 비과세하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하며, 나머지 심판청구는 기각한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 인천광역시 OOO일원에서 주택재개발정비사업(이하 “쟁점정비사업”이라 한다)을 수행하는 시행자로서, 2016.8.8. 사업시행계획인가, 2017.6.19. 정비사업 관리처분계획인가, 2023.10.23. 준공인가(2023.6.26. 부분준공인가 포함), 2024.5.7. 이전고시를 받았다.나. 청구법인은 2023.6.26. 부분준공인가로 취득한 인천광역시 OOO소재 주택 66개 호수(이하 “쟁점부동산1”이라 한다)에 대해서 「지방세특례제한법」제74조 제3항에 따라 취득세의 75%를 감면받아 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였고,2023.10.23. 준공인가에 따라 무상양여로 취득한 용도폐지 정비기반시설에 대하여 신설되는 정비기반시설로 편입된 부분(면적 1,932.00㎡, 이하 “쟁점부동산2”라 한다)에 대하여 「지방세특례제한법」 제73조의2 제1항 제1호 및 제177조의2에 따라 취득세를 85% 감면받아 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계OOO원을 신고·납부하였으며,사업부지에 편입되는 부분 18,001.10㎡(이하 “쟁점부동산3”이라 한다)에 대해서 「지방세특례제한법」제74조 제3항 제1호에 따라 취득세를 75% 감면받아 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.다. 이 후 청구법인은 2025.7.22. 쟁점부동산1은 관리처분계획에 따라 취득하는 임대주택으로, 체비지에 해당하여 「지방세특례제한법」제74조 제1항을 적용하여 취득세를 감면(85%)하여야 하고, 쟁점부동산2는 신설된 정비시설에 다시 편입되었으므로 국가 등의 원시취득에 해당하므로 취득세가 비과세되어야 하며, 쟁점부동산3 중 국민주택 규모 이하의 공동주택으로 편입된 부분은 농어촌특별세가 비과세되어야 한다고 주장하며 각 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.9.16. 이를 각 거부처분하였다.라. 청구법인은 이에 불복하여 2025.9.21. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 청구법인은 2020.1.1.전 쟁점부동산1에 대하여 사업시행인가를 받아 임대주택이 체비지에 해당함에 따라 구 「지방세특례제한법」 제74조 제1항을 적용하여 취득세를 감면(85%)하여야 한다.(가) 「도시개발법」 제34조에 따르면 사업에 필요한 경비를 충당하거나 실시계획 등으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 등으로 정할 수 있다고 규정하고 있고, 「도시개발법」 제44조에 체비지의 처분을 규정하면서 같은 법 시행령 제66조의2에 대통령으로 정하는 시설 제4호로 임대주택을 체비지로 본다고 명시하고 있다.(나) 「도시 및 주거환경정비법」제74조 제1항 제4호에 따르면, 임대주택을 보류지 등으로 정하고 있고, 같은 법 제23조에 따라 건축물 등을 건설하여 공급하고 있으며, 관리처분계획인가에 따라 취득하는 임대주택을 자가 공급하지 않고 제3자에 공급하였으므로, 관련 법령과 조세심판원 결정례(조심 2021지1556, 2023.11.29.) 등에 따라 체비지에 해당하여 85% 감면 대상이라고 할 것이다.(2) 쟁점부동산2는 「지방세법」 제9조 제2항에 따라 취득세가 비과세되어야 한다.(가) 「지방세법」 제9조 제2항은 국가의 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산은 취득세를 부과하지 않는다고 규정하고 있고, 「도시 및 주거환경정비법」 제97조 제5항에 따르면 신설 정비기반시설과 용도폐지 정비기반시설은 준공인가 통지시 귀속되거나 양도되므로, 용도폐지 정비기반시설 취득 시점에 신설 정비기반시설을 취득(대체)하였으므로, 쟁점부동산2는 국가의 귀속을 조건으로 취득한 부동산 등에 해당한다.(나) 청구법인은 용도폐지 정비기반시설의 취득 이전부터 신설 정비기반시설의 위치와 면적(규모)을 구체적으로 확인할 수 있었으므로, 쟁점부동산2는 국가의 귀속을 조건으로 취득한 부동산 등에 해당하고, 용도폐지 정비기반시설 취득 시점에 곧바로 신설 정비기반시설에 편입된 쟁점부동산2는 이 과정에서 어떠한 이득을 얻거나 반대급부를 받았다고 보기는 어려우므로 「지방세법」 제9조 제2항 단서 적용대상이 아니며, 조세심판원에서도 이와 같이 결정하고 있으므로, 쟁점부동산2에 대하여 비과세함이 타당하다(조심 2024지638, 2024.8.21. 등 다수 참조).(3) 국민주택규모 이하의 주거용 건물에 부수되는 토지의 취득세는 농어촌특별세 비과세 대상에 해당한다.「농어촌특별세법」 제4조 제11호 및 같은 법 시행령 제4조 제5항에 따르면, 주거전용면적이 1세대당 85제곱미터(국민주택 규모) 이하인 주거용 건물과 이에 부수되는 토지의 취득세는 농어촌특별세 비과세 대상에 해당한다고 정하고 있으므로 쟁점부동산3 일부는 국민주택규모 이하의 건물과 이의 부속토지이므로, 농어촌특별세를 비과세하는 것이 타당하다(조심 2023지465, 2024.3.5. 참조).나. 처분청 의견(1) 쟁점부동산1은 ‘관리처분계획인가에 따라 취득하는 주택’으로 보아 취득세의 75% 감면을 적용하여야 한다.(가) 청구법인은 쟁점부동산1이 체비지에 해당하므로 2020.1.1.전 사업시행인가를 받은 쟁점정비사업의 임대주택에 대하여 감면율을 축소 전의 구법 적용 대상이므로 구「지방세특례제한법」 제74조 제1항에 따른 취득세가 85%가 감면되어야 한다고 주장하나, 청구법인이 주된 근거로 제시하는 「도시개발법 시행령」 제66조의2 등은 체비지의 정의에 관한 규정이 아니라 임대주택 부지의 공급가격에 관한 특례 규정일 뿐이므로, 이를 근거로 임대주택이 체비지에 해당한다고 주장하는 것은 법리의 적용 대상을 오인한 것이다.(나) 청구법인이 제시하는 심판례(조심 2021지1556, 2023.11.29.)는 관리처분계획상 이미 체비지로 지정된 부동산의 처분 방식에 대한 쟁점이어서 임대주택의 성격 자체를 다투는 이 건과는 논점이 다를 뿐만 아니라, 해당 사건의 사업시행자가 법률상 특례가 인정되는 토지등소유자 1인이었던 점에서 다수의 조합원으로 구성된 조합이 사업시행자인 이 사건에는 원용할 수 없다.(다) 특히 쟁점부동산1은 구「도시 및 주거환경정비법」 제30조 제5호 등에 따라 사업시행계획 당시부터 의무적으로 건설하여 공공에 정해진 가격으로 공급하도록 계획된 부동산으로, 이는 조합원 분양 후 사업성 확보를 위해 임의로 처분하는 잔여분과는 그 본질적 성격이 다르고, 조세법률주의 원칙상 조세 감면 요건은 엄격히 해석해야 하는바, 구「도시 및 주거환경정비법」 제55조 제2항은 체비지를 ‘제48조 제3항에 따른 분양신청 후 남은 잔여분’으로서 ‘일반에게 분양하는 대지 또는 건축물’로 명확히 한정하고 있으므로, 사업 초기부터 의무적으로 계획된 쟁점부동산1은 체비지의 법률상 요건인 잔여분에도, 일반분양 목적에도 해당하지 않는다.(라) 이 건 분양설계의 기준 및 관리처분계획서 제13조(체비시설의 계획 및 처분) 및 조합 정관 제53조(일반분양) 규정을 살펴보면 체비시설 중 공동주택은 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 ‘일반에게 분양’하는 것으로 명시하고 임대주택을 포함하고 있지 않은바, 이는 사업시행자 스스로도 임대주택을 체비지와 다른 것으로 명백히 구분하고 있었음을 보여주는 증거가 된다고 할 것이다.＜관리처분계획서＞○○○＜조합 정관＞○○○(마) 대법원 판결(2020.1.16. 선고 2019두53914 판결) 역시 법령에 따라 공급이 강제되는 임대주택의 특성, 「지방세특례제한법」에 체비지 면제 규정과 별도로 관리처분계획상 주택 감경 규정이 존재하는 점, 해당 사건의 관리처분계획에서도 체비지와 임대주택을 명백히 구분하고 있는 점 등을 종합하여 임대주택은 취득세 면제 대상인 체비지에 해당하지 않는다고 명확히 판시하였으므로, 청구법인의 주장은 인정할 수 없다.(2) 청구법인은 용도폐지되는 기존 정비기반 시설을 무상양여받기로 하고 새로 설치가 필요한 정비기반시설을 국가 등에 기부채납하기로 한 것이므로 이는 반대급부가 존재하는 기부채납에 해당하여 「지방세법」제9조 제2항 본문에 따른 비과세 대상이 아니다.(가) 기부채납에 대한 비과세는 조건없이 무상으로 소유권을 국가 등에 이전하는 경우 세부담을 완화하여 주고자