2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사가 6개월 이상 중단된 정당한 사유가 있으므로, 쟁점토지가 별도합산과세대상이라는 청구주장의 당부

2024년도 재산세 과세기준일 현재 청구법인에게 쟁점토지에서 6개월 이상 공사가 중단된 데에 ‘정당한 사유’가 있었던 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 청구법인에게 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨. 경기도 고양시장(일산동구청장)이 2024.9.11. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 경기도 고양시 OOO소재 토지 22,710.5m²를 별도합산과세대상으로 구분하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다. 1. 처분개요가. 처분청은 2024년 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 경기도 고양시OOO외 4필지 토지 88,974.2㎡에 대하여 종합합산·별도합산 및 분리과세대상으로 구분하고, 「지방세법」 제4조 제1항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 과세표준액을 산정한 후 같은 법 제111조 제1항 제1호 각목의 세율을 적용하여 산출한 토지분 재산세OOO원, 지방교육세 OOO원 합계OOO원을 2024.9.11. 청구법인에게 부과·고지하였다.나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.3. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장청구법인의 소유 토지 중 경기도 고양시 일산동구 장항동 1809 소재 토지 22,710.5m²(이하 “쟁점토지”라 한다)는 정당한 사유로 공사가 중단된 사정이 있으므로 이를 종합합산과세대상으로 보아 과세한 처분은 위법하다.(1) 쟁점토지의 취득과 사업진행 경과 등은 다음과 같다.청구법인은 2016.5.20. 경기도 및 경기도시공사와 경기도 고양시 OOO일원 고양관광문화단지를 한류문화 확대·재생산을 위한 관광·문화·IT 접목 문화교류 공간으로 개발하는 ‘A 조성사업’(이하 “쟁점사업”이라 한다)에 관한 기본협약을 체결하였다. 청구법인은 기본협약에 따라 사업구역 내 토지를 매입하거나 대부하여 그 지상에 상업시설, 숙박시설 및 테마파크를 주요 시설로 하는 A를 조성할 의무를 부담하게 되었다.청구법인은 2016년 7월 경 경기도시공사와 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하였고, 동시에 매도인 경기도시공사로부터 쟁점토지에 대한 사용승낙을 받아 B 주식회사와 공사기간을 2016년 7월부터 2018년 12월로 하는 건설공사 도급계약을 체결하였으며, 쟁점사업에 따른 호텔 및 중형공연장을 건설하기로 한 공사에 착수하였으나, 정당한 사유로 2019년 말 공사가 중단되었다.(2) 관련 판례와 결정례는 다음과 같다.(가) 대법원은 정당한 사유에 대하여 “법령에 의한 건축의 금지나 제한 등과 같이 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 법인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수밖에 없게 된 내부적 사유가 모두 포함되고, ‘정당한 사유’의 유무는 해당 법인이 영리법인인지 여부, 건축공사의 규모, 건축공사의 완공에 걸리는 기간의 장단, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다”고 판시하였다(대법원 2002.12.6. 선고 2002두8398 판결).(나) 조세심판원도 건설사가 호텔 및 아파트 등의 건축허가를 받고 공사에 착수하였다가 관할 지방자체단체의 요청으로 제출한 지구단위계획변경 주민제안의 승인 지연 등의 사정으로 6개월 이상 공사를 중단한 사안에서 지구단위계획 변경과 관련하여 건설사는 구청의 요구를 수용하기 위해 구청과 수 차례 협의하고 그 과정에서 기술적이고 전문적인 사항의 보완요구에도 성실하게 응한 점, 지구단위계획이 변경되면 건축공사의 중요한 부분에 변경이 발생하므로 건설사로서는 구청의 최종 변경결정이 있기 전까지는 기존 계획대로 공사를 진행할 수 없었던 점 등을 근거로 공사 중단의 정당한 사유가 인정된다고 판단하였다(조심 2023지323, 2023.5.17.).또한 유사한 사안에서 “구청에 건축관계자 변경신고의 조속한 수리요구를 두 차례에 걸쳐 촉구하였으나 구청이 이를 받아들이지 아니하였으며, 결국 구청은 2020년 재산세 과세기준일이 경과한 2020.7.2. 당초 청구법인이 제출한 서류에 기해 청구법인의 건축설계변경 허가를 하였는바, 청구법인이 공사재개를 위하여 노력을 다한 사실이 인정되고, 청구법인에게 2020년 재산세 과세기준일 현재 6개월 이상 공사가 중단된 데에 ‘정당한 사유’가 있었던 것으로 봄이 타당해 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 청구법인에게 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다”고 판단하기도 하였다(조심 2021인1885, 2021.11.11.).(3) 쟁점토지에 공사가 중단된 데에는 다음과 같은 ‘정당한 사유’가 있다.(가) 청구법인은 고의로 쟁점토지에서 공사를 중단할 아무런 이유가 없다.청구법인은 건설도급공사 계약체결일로부터 불과 3주 만에 쟁점토지에 쟁점사업에 따른 호텔 및 중형공연장을 건축하기 위한 공사에 착수하였다. 이에 쟁점토지에서는 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사가 이루어졌고, 처분청도 이를 인정하여 ‘공사에 착수한 건축물의 부속토지’로서 별도합산과세대상으로 구분하였으므로 청구법인이 쟁점토지에서 건축물의 공사를 진행한 사실에 대해서는 다툼이 없다.청구법인이 쟁점토지에서 진행되는 공사의 완성이 지연되는 경우, 1일당 약OOO원의 지체상금을 부담하므로(기본협약 제10조) 오히려 청구법인으로서는 쟁점토지에서 이루어지는 공사를 하루라도 빨리 진행하여 완성시키고자 하는 유인이 있을 뿐이었다.(나) 쟁점토지에서의 공사중단은 경기도의회 행정사무조사, 행정청의 사업계획변경승인 지연 등 행정관청으로부터 비롯된 사정으로 인한 것이다.청구법인이 쟁점토지에서 공사를 착공한 뒤, 경기도의회가 쟁점사업에 대하여 행정사무조사를 실시하였고, 이후로도 여러 차례 쟁점사업에 관한 계획이 변경되었다. 쟁점토지에서 진행되는 공사는 쟁점사업의 일환으로 진행되는 것이기 때문에 사업계획 변경의 영향을 받을 수밖에 없는데 쟁점사업의 계획이 아래 ＜표1＞과 같이 여러 차례 변경됨에 따라 쟁점토지에서 진행될 공사의 내용 또한 계속하여 변경되었으며, 청구법인으로서는 사업계획이 확정되기 전까지는 관련 공사를 진행할 수 없었다.＜표1＞ 기간별 사건 발생 내역○○○특히 2019년 4월 경에는 테마파크 내에 대형공연장을 건설하는 것으로 사업계획이 변경·제출되었고, 2021년 11월 경에는 대형공연장 건설을 이유로 당초 쟁점토지에 건축될 예정되어 있던 중형복합공연장의 건설을 취소하는 것으로 사업계획이 변경·제출되었다. 이러한 사업계획의 변경은 쟁점토지에서 중형복합공연장을 건축할 것인지 여부를 결정하는 것이므로 청구법인으로서는 사업계획의 최종승인 이전까지 기존 계획대로 공사를 진행하는 것이 불가능하였다.(다) 청구법인은 장애사유에도 불구하고 쟁점토지에서 공사를 진행하기 위한 진지한 노력을 다하고 있다.청구법인은 중형공연장을 건축하고자 하는 사업계획이 취소된 이후 경기도 및 고양시와 쟁점토지 상에 오피스 및 랜드마크 시설을 조상하는 내용으로의 사업계획의 조정 및 수정에 관하여 협의를 진행하고, 사업계획 변경승인, 개별 건축에 관한 인·허가를 받아 공사를 재개할 수 있는 여건을 형성하였다.뿐만 아니라 청구법인은 위와 같은 장애사유만 해소된다면 언제든지 공사를 재개할 수 있도록 B 주식회사와 체결한 건설공사 도급계약의 기간을 계속적으로 연장하며 2023.6.30.까지 계약을 유지하였고, 2023.6.30. 주식회사 OOO과 공사기간을 2023.7.1.부터 2025.6.30.까지로 하는 공사도급계약을 새로이 체결하여 기존의 가설 시설물과 현장 유지, 관리 및 점검하도록 조치해 둔 상황이다.(라) 한국전력공사의 전력공급 불가통보도 공사를 중단시킨 외부적 사유이다.공사과정에서 대용량의 전력공급이 요구됨에 따라 공사의 착공 전부터 청구법인을 비롯한 사업 참여자들과 한국전력공사 간에 전력공급 가능 여부, 용량 등에 관한 논의가 계속되어 왔고, 한국전력공사는 전력공급이 가능하다는 입장이었으나, 청구법인이 쟁점토지 상에서의 공사를 다시 추진하는 가운데 한국전력공사는 2023년 2월 경 청구법인에 대하여 필요한 전력을 공급할 수 없다고 통보하였으며, 이는 관련 공사의 또 다른 중단사유가 되었다.중형변전소가 건립되는 2028년 이후에야 정상적으로 전력을 공급받을 수 있을 것으로 예상되나 전력공급이 가능한 시기를 구체적으로 예측하기는 어려운 상황이다. 따라서 청구법인은 쟁점토지에서의 공사를 진행할 수 없게 되었고, 이는 공사 중단의 정당한 사유가 된다고 할 것이다.(마)