쟁점주택들은 철거계획이 확정된 것으로서 철거보상계약이 체결되었으므로 종합부동산세 비과세 대상에 해당한다는 청구주장의 당부

처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨. 심판청구를 기각한다. 1.처분개요가.청구법인은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 따라 OOO 일대에서 OOO재개발정비사업이하 “쟁점재개발사업”이라 한다)의 시행을 위해 2009.10.9. 조합설립인가를 받은 조합으로, OOO청장으로부터 2011.12.14. 및 2019.4.10. 쟁점재개발사업에 대한 사업시행인가 및 관리처분계획인가를 각각 받았다.나.청구법인은 쟁점재개발사업 대상구역의 토지 등 소유자들로부터 해당 구역 내 주택 총 255호(이하 “쟁점주택들”이라 한다)를 취득하여, 이를 2020년 종합부동산세 과세기준일(2020.6.1.) 현재 보유하고 있다.다.처분청은 2020.11.19. 청구법인에게 쟁점주택들 및 기타 토지에 대한 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정·고지하였다.라.청구법인은 쟁점주택들이 「지방세법」 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령(2025.5.27. 대통령령 제35544호로 일부개정되기 전의 것으로, 이하 같다) 제108조 제3항에 따른 재산세 비과세 대상에 해당한다고 주장하며 2020년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 환급하여 달라는 경정청구를 2025.11.3. 제기하였으나, 처분청은 쟁점주택들이 재산세 비과세 대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2026.1.5. 위 경정청구를 거부하였다.마.청구법인은 이에 불복하여 2026.2.12. 심판청구를 제기하였다.2.청구법인 주장 및 처분청 의견가.청구법인 주장(1) 관련 법리와 판례의 태도는 다음과 같다.(가) 「종합부동산세법」 제7조 제1항은 ‘과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다’고 규정하고 있고, 「지방세법」 제109조 제3항 제5호는 ‘행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다’고 규정하고 있다.(나) 「지방세법 시행령」 제108조 제3항은 ‘법 제109조 제3항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다’고 규정하고 있다.(다) 하급심 판례는 주택재개발·재건축정비사업조합이 현금청산 대상자들이 소유하던 주택을 매수하여 소유권을 취득한 경우 그 주택은 사업의 목적 달성을 위해 당연히 철거가 예정되어 있는 것으로서 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당하므로 종합부동산세 비과세 대상이라고 판시하였다(인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결 및 대구지방법원 2008.7.9. 선고 2007구합902 판결, 같은 뜻임).(라) 한편, 위 규정에서 말하는 ‘철거보상계약’이란 기존 주택 등을 취득하여 철거한 후 곧바로 새로운 주택 등을 건축하려는 사람이 기존 주택 등의 소유자들이 철거에 따라 입게 되는 손해를 전보하고자 하는 의사로 체결되는 모든 계약을 총칭하며, 이러한 철거보상계약은 명시적으로 뿐만 아니라 묵시적으로도 성립될 수 있다(서울고등법원 2024.11.28. 선고 2024누31927 판결, 같은 뜻임).(마) 또한, 주택의 멸실 여부와 관련하여 판례는 “종합부동산세 비과세대상에 관하여 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정된 건축물 또는 주택’에 해당할 것을 요구하고 있을 뿐, 과세기준일 당시 해당 주택이 완전히 멸실(철거)되어 그 부속토지만이 남아있을 것을 별도로 요구하고 있지 않다”라고 판시하였다(서울고등법원 2024.11.28. 선고 2023누56677 판결, 같은 뜻임).(바) 관련 법령과 판례의 법리를 토대로 살펴보면, 도시정비법에 의한 재개발사업에서 관리처분계획인가의 고시에 주택 철거 계획 시기를 명시하고 있다면 이는 ‘해당 연도에 철거하기로 계획이 확정’된 것이라 볼 수 있고, 조합이 기존 토지 등 소유자로부터 소유권을 취득하는 것은 주택 등의 철거에 대한 보상의 성격이 포함되어 있으므로 명시적·묵시적으로 ‘철거보상계약이 체결된 것’으로 보아야 한다.(2) 쟁점주택들은 2020년에 사실상 주택으로서의 기능을 상실한 상태에 있었고 이를 철거하기로 하는 계획이 확정되어 있었으며, 그 과세기준일(2020.6.1.) 현재 철거보상계약이 체결된 주택에 해당하므로, 이는 종합부동산세 비과세 대상에 해당한다.(가) 청구법인이 2019.4.10. 받은 쟁점재개발사업 관련 관리처분계획인가는, 기존 건축물의 철거 예정 시기의 경우 도시정비법 제81조를 따르도록 명시하고 있다.(나) 도시정비법 제81조 제1항에 의하면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 소유권 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 같은 조 제2항에 의하면 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 한다.(다) 청구법인은 2019.5.30. 제5차 이사회에서 제3호 안건으로 ‘조합원 이주 및 이주비 신청 업무 승인 건’을 심의하였고, 2019.6.20 조합원 이주 및 이주비 신청을 공고하였는데 그 내용은 2019.7.22.부터 2019.10.22.까지 3개월을 이주 기간으로 하는 것이었다.(라) 청구법인은 2020.2.4. (주)A와 지장전주 이설에 대한 설계변경 계약을, 2020.10.8. A(주)과 상수도 철거 등에 관한 공사 (변경)계약을, 2020.2.10. (주)B와 도시가스 이설공사 계약을 각 체결하였는바, 이러한 사정을 종합하면 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2020.6.1.) 전부터 쟁점주택들의 철거공사가 진행 중이었음을 알 수 있다.(마) 청구법인은 조합원들로부터 이주를 완료하였음을 확인하는 공가확인서 등을 징구하였는데 그 작성일은 2019.6.29. 및 2019.10.7 로서 이주계획에 따른 이주가 실제 이루어졌음을 알 수 있다.(바) 청구법인은 쟁점재개발사업 구역 내 건축물에 대한 해체 공사 기간을 2020년 6월부터 11월까지로 신고하였고, OOO구청장은 해체 완료 신고확인증을 발급하였다.(사) 2020년 8월경 기준 네이버지도 로드뷰를 보면 현장에 펜스가 설치되어 있고 공사가 진행 중임을 알 수 있고, 2020년 12월 항공사진을 보면 쟁점주택들의 건축물 부분이 전부 멸실된 것을 확인할 수 있다.나. 처분청 의견(1) 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2020.6.1.) 현재 쟁점주택들은 철거되기 전이었는바, 이는 종합부동산세 과세대상 주택에 해당한다.(가) 재산세와 종합부동산세는 과세대상 재산의 보유라는 동일한 담세력을 바탕으로 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 과세표준으로 하고 있어 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이고, 그러므로 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 및 종합부동산세 과세대상이 되지 아니하나, 재산세 및 종합부동산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 과세요건이 아닌바(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 및 대법원 2015.6.24. 선고 2012두7073 판결 등, 같은 뜻임), 어떠한 건물이 지붕, 기둥, 벽이 갖추어져 있고 장기간 일정한 수준의 주거생활이 가능한 상태라고 한다면, 해당 건물에 대하여 단전·단수가 있었다거나 사실상 철거가 예정되어 있다거나 과세기준일 이후 주택이 철거되었다는 사정만으로 이를 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택에 해당되지 아니한다고 보기는 어렵다(서울고등법원 2025.8.14. 선고 2023누69925 판결 등, 같은 뜻임).(나) 청구법인은 2020.6.12.경에 이르러 토지의 통행을 통제하였고, 2020.7.7.이 되어서야