①(주위적) 쟁점토지는 지상의 건축물이 과세기준일 현재 철거·멸실일로부터 6개월이 지나지 않았으므로 별도합산과세대상으로 보아야 한다는 청구주장의 당부②(예비적) 쟁점토지는 건축법상 건축허가를 받고 건축신고를 한 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상이라는 청구주장의 당부

처분청이 2025년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨. 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 처분청은 청구인 소유의 창고용지 경기도 평택시 OOO(이하 “쟁점토지”라고 한다) 위의 건축물이 사실상 2023.3.22. 철거된 내역을 확인하여, 2025.9.17. 청구인에게 과세기준일(2025.6.1.) 공사에 착수하지 않은 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 2025년 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.나. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.15. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인은 ‘AAA’이라는 상호로 1990.12.1.부터 현재까지 부동산건설업과 임대업 등으로 사업을 영위하고 있는 소상공인이다.(가) 청구인은 쟁점토지 지상 위에 2000.1.10. 창고(건축 연면적, 2,190.6㎡)를 신축하여 임대업을 영위하였다.쟁점토지는 BBB 일반산업단지 지구로 토지의 55.12%의 면적(5,386㎡)이 편입되었고 청구인은 창고 또한 멸실되어 공익사업으로 편입되지 않은 제척지(쟁점토지 창고용지, 4,385㎡)에 대하여 건축허가를 신청하고 착공신고를 진행하였다.청구인은 처분청에 방문하여 2025.6.1. 이전부터 신축을 진행하기 위한 건축허가서, 착공신고서, 기타 착공관련 증빙사진을 제출하여 과세구분을 종합합산에서 별도합산과세대상으로 변경하여 줄 것을 요청하였으나, 사실상 착공에 대하여는 조세심판원 등 대법원 판례가 서로 다르다는 모호한 답변과 함께 청구인의 주장을 받아들이지 않았다.(나) 청구인은 쟁점토지에 대하여 2024.9.23.부터 신축하는 건축물의 토목 기준틀을 정비하고자 지반을 정리하였고, 2025.6.1. 이전에 총공사비 약 OOO원을 지급하여 건축허가와 착공신고, 건축 규준틀 설치를 위하여 건설안전 기술지도 등을 완료하였고 건축물(근린생활시설 396㎡, 주택 262.14㎡) 신축을 위한 일련의 공사를 중단없이 진행하였다.처분청은 쟁점토지상 건축물을 공익사업(BBB 일반산업단지) 시행자인 OOO프로젝트금융투자(주) (이하 “ㅇㅇㅇPFV”라 한다)가 2025.1.24. 건축물해체 공사완료에 따라 건축물대장을 말소한 후 2025.6.1. 현재 6개월이 경과되지 아니하였음에도 2025년도 토지분 재산세를 별도합산대상으로 보지 않고 종합합산대상으로 부과하였다.청구인은 쟁점토지상 건축물의 건축물대장에는 2025.1.24. 철거 완료표시가 되어있고 2025.5.27. 현재 건축물의 바닥포장(콘크리트)이 잔존하여 이 지장물 철거를 위한 지장물 보상계약 체결 후 2025.7.15. 보상금을 지급받은 사실이 있으므로 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 따라 쟁점토지는 철거·멸실된 건축물의 부속토지로서 과세기준일 현재 6개월이 지나지 않은 건축물로서 별도합산과세대상으로 보아야 한다.(2) 쟁점토지는 창고용지로 별도합산과세대상으로 구분되어 재산세를 23년간 납부하였고, BBB 일반산업단지 지구 편입 등 공익사업으로 인하여 쟁점토지 지상의 건축물이 사업시행자로부터 철거당하고 산업단지 편입 이후 소유 토지의 절반만 제척지로 남았다.2022.10.20. 경기도 평택시 OOO(창고용지, 1,121㎡)중 1,111㎡가 산업단지 지구외 연결도로 1구간(지방도 OOO)으로 편입되어 토지보상이 진행 중이라 토지의 사용이 어려울 뿐만 아니라 연접지인 평택시 OOO(창고용지, 3,264㎡)는 맹지로서 토지사용에 많은 제약으로 건물 신축이 불가능하였으나, 도로편입 보상대상토지가 사면불필요에 따른 법면계획변경 등으로 2024.9.23. 도로구역 결정변경 및 지형도면 고시되어 제척되었고, 건축대장 말소일인 2025.1.24.부터 토지의 사용이 가능해졌다.청구인은 쟁점토지 내에 건축계획을 세우고 2024.9.23.부터 현재까지도 건축물 신축을 위하여 매진하고 있다.잔여 창고용지인 쟁점토지의 위치는 공익사업으로 개발하는 BBB 일반산업단지 지구 외 신설도로와의 지대 수평이 맞지 않아(개설되는 도로와의 경사가 4m~7m 높은 비탈면) 토목 기준틀 공사를 진행하여 절토공사로 총 토사반출량은 약 956톤이며, 2,630톤의 절토·성토공사와 1,674톤의 순성토공사를 진행하였고 비탈자를 통한 비탈면과 비붕널을 조성하는 등 신축 건축물의 규준틀 설치를 위하여 신축토지와 조성되는 산업단지토지 등 도로와 수평을 유지하는 공사작업을 2024년 9월부터 진행하였다.청구인은 신축 건축물(근린생활시설 : 396㎡, 주택 : 262.14㎡) 인·허가를 위하여 경계복원측량(2025.1.9.)을 선행하고 토목설계감리계약(2025.2.6.), 건축설계 표준계약(2025.2.10., 2025.3.15.), 건축물 공사감리계약(2025.5.23.)등 신축 건축물의 규준틀 설치를 위한 토목기준틀 공사로 사토처리계약(2025.5.29.)을 하였고, 실제 사토처리는 계약이전부터 진행하여 처리대금을 2025.3.4.부터 지급하였다.또한, 토목 기준틀공사 이후 CCC(주)로부터 건축기술지도계약(2025.5.29.)을 작성하였고 건축 기준틀설치 관련 선행 1차 기술지도는 2025.5.22. 이루어졌다.쟁점토지가 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 가목과 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호에 규정되고, 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에 근거한 「건축법」 제11조(건축허가)와 같은 법 제21조(착공신고)에 따라 건축허가와 착공신고를 하고 공사에 착수한 건축물의 부속토지 임에도 처분청이 기타 개발행위를 통한 건축허가, 착공신고 서류로만 판단하여 건물을 착공하기 위하여 필요한 준비 행위，즉 토지의 측량이나 지반조사，건물신축도급계약의 체결 등 착공신고서만 제출한 것이라고 판단한 것은 사실상 착공에 대한 법리를 오해한 것이다.(3) 청구인의 추가 항변내용은 다음과 같다.(가) 쟁점토지 지상의 건축물은 2018.12.27 공익사업시행자인 ㅇㅇㅇPFV에게 건축물의 소유권을 이전하였고, 건축물의 철거 등 멸실의 책임과 의무는 ㅇㅇㅇPFV의 권리다.ㅇㅇㅇPFV가 수용취득한 건축물대장을 말소하지 않으면 보상 잔여지인 쟁점토지상 어떠한 건축행위(건축허가, 착공신고 등)를 할 수 없다. 그러므로, 건축물대장 현 소유자인 ㅇㅇㅇPFV가 2023년 1월 초부터 건축물 중 건물의 일부를 철거한 이후 2024년 10월경부터 지장물 등의 철거공사를 시작하여 2025.1.24. 건축물대장을 말소한 시점 이후에나 청구인은 건축행위를 할 수 밖에 없었다. 또한 건물등기부등본도 2025.12.19. 현재 말소되지 않아 쟁점토지는 청구인이 지상권도 가지지 못하고 있다.(나) 처분청은 현황과 사실을 번복하고 사실관계 정리를 달리한다는 의견이나, 청구인이 2023.12.12. 처분청에 2023년도 토지분 재산세에 대하여 이의신청한 것은 2023년 1월부터 3월까지 창고건물이 순차적으로 철거되었고 2023.6.1. 현재 쟁점토지가 「지방세법 시행령」 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 규정에 부합하는 별도합산대상토지로서 처분청에 직권정정을 요구한 것이다.청구인은 공익사업시행에 포함되는 토지를 소유한 죄 밖에 없다. 공익사업은 시행에서 준공까지 10년~20년 장기간 소요되는 사업으로 피수용자가 할 수 있는 권리는 아무것도 없다.(다) ㅇㅇㅇPFV는 쟁점토지상 건물 철거는 1차로 2023.1.9. ~2.14 이루어졌으며, 2차 철거는 잔여 지장물 등 불법 부속 건축물(노외 화장실 등)은 2024.10.12.부터 철거가 시작되고 2024.12.23. 철거된 지장물의 폐기물이 쟁점토지상 남아있는 것으로 볼 때, 2025.1.24. 건축물대장을 말소하기 위한 사실상 지장물해제 작업이 진행되었다는 것을 확인할 수 있다.건축물의 일부 멸실이나 철거가 이루어지면 평택시 송탄출장소 건축과에 「건축물관리법」 제30조에 의거 해체허가 또는 해체신고를 이행한 이후 각 동별 멸실을 진행한 이후 건축물대장 변동사항란에 그 사유 및 말소일자를 각각 기재하여 관리하고 최종적으로 당해 건축물 전부를 철거하고 건축물대장 말소신청을 하여야 하는데 ㅇㅇㅇPFV가 각 동별로 건축물해체허가 또는 해체신고의무를 이행하지 않지도 않았고 사업지구내 건축물대장 변동사항을 일괄적으로 신청하였기 때문에