쟁점분양권 취득시기를 분양계약일로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분의 당부

청약당첨일 당시에는 향후 분양계약을 체결할 수 있는 잠정적이고 추상적인 권리만 발생할 뿐 분양계약을 통하여 비로소 특정된 부동산을 취득할 권리가 구체적으로 확정되는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점분양권의 취득시기를 분양계약일로 봄이 타당함 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2022.2.3. OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하였고, 2022.2.14. 같은 시 OOO(이하 “신규주택”이라 한다)의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)에 예비당첨되어 2022.3.25. 분양계약을 체결하고 2025.4.29. 신규주택을 취득하는 한편, 같은 날 종전주택을 양도한 후 2025년 귀속 양도소득세를 신고하면서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하였다.나. 이후, 청구인은 2025.8.28. 1세대 1주택 비과세 요건 미충족을 사유로 이를 배제하여 2025년 귀속 양도소득세 수정신고를 하였으나, 2025.9.24. 종전주택의 양도가 위 비과세 요건을 충족한다고 주장하며 과다 납부한 양도소득세의 환급을 요구하는 경정청구를 제기하였다.다. 처분청은 청구인의 위 경정청구를 검토한 결과, 청구인의 종전주택 양도가 일시적 1세대 2주택 비과세 특례의 요건을 충족하지 아니한다고 보아 2025.11.14. 청구인의 경정청구를 거부하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.24. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 세법을 해석함에 있어 문리해석 및 엄격해석의 원칙을 적용하여 법조문을 그대로 해석하여야 하고 확대해석 및 유추해석은 금지된다. ‘소득세법 기본통칙 98-162…2’는 ‘부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다’고 규정하고 있는바, 위 기본통칙은 권리의 취득시기를 정함에 있어 아파트 당첨권은 청약당첨일이 취득시기라고 명확하게 규정하면서 다만, 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다고 규정하고 있는데, 청구인의 경우 타인으로부터 그 권리를 인수받은 것이 아니라 2022.2.14. 당첨자를 발표한 시공사인 A㈜ 및 시행사인 B㈜로부터 권리를 인수받았다. 따라서 쟁점분양권은 당첨이 발표되었을 때 그 취득시기가 확정되었고, 이후 당첨을 발표한 동일주체와 분양계약을 체결하였으므로 그 취득시기는 2022.2.14.로 보아야 한다.(2) 일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 행위를 하여야 하고, 과세관청이 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하는바(대법원 2002.11.26. 선고 2001두9103 판결, 참조), 쟁점분양권의 당첨자 발표가 2022.2.14. 있었을 때 본당첨자와 예비당첨자를 구분하는 규정은 어디에도 없었고, 예비당첨자의 분양권 취득시기에 대하여는 관련 법 제정 시 전혀 고려되지 아니하다가 이후 2024년에 이에 대한 질의가 있으면서 관심을 가지게 되었으며, 청구인은 예비당첨자의 경우 그 취득일을 당첨발표일이 아닌 계약일로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되지 않는다는 사실을 인지하고 있었더라면 해당 계약을 체결하지 않았을 것이다.과세관청의 공적인 견해표명을 위 소득세법 기본통칙으로 본다면 청구인이 이를 신뢰한 데에는 어떠한 귀책사유도 없는바, 청구인은 2022.2.14. 계약 당시 법무사 및 공인중개사를 통해 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 중 ‘기존주택을 취득하고 1년 이내 다른 주택을 취득할 수 없다’는 규정을 적용받지 않음을 확인한 후 분양계약을 체결하였다. 즉, 2022년 당시에는 아파트 분양권의 취득시기는 그 당첨일로 보았을 뿐만 아니라 본당첨자와 예비당첨자를 전혀 구분하지 않다가 3년 후 아파트 매도 시 분양권의 취득시기를 본당첨자와 예비당첨자로 구분하여 판정한다는 것은 2022년 당시의 공적인 견해에 반하는 처분이므로, 이로 인해 청구인이 비과세 적용을 받지 못한다면 이는 부당하게 납세자의 이익이 침해되는 사안이라 할 것이다.(3) 한편, 분양권 당첨자를 발표함에 있어서 본당첨자와 예비당첨자의 분양권 취득시기가 다르다는 것은 일반적인 상식에 반한다. 본당첨자와 예비당첨자 모두 당첨자 발표를 한 동일회사와 최종적으로 분양계약을 맺게 되고, 타인으로부터 분양권을 인수받는 것도 아니고 단지 계약순서만 달라지는 것인데 이를 구분하여 취득시기가 본당첨자는 발표일이고 예비당첨자는 계약일이라고 보는 것은 불합리하다. 즉, 동일한 주체로부터의 발표로 동일한 주체와 계약을 체결함에도 본당첨자와 예비당첨자의 취득시기를 달리 보는 것은 상식을 벗어난다.또한, 세법에 무지한 납세자의 입장을 고려해 보면, 청구인의 경우 2019년에 종전주택을 분양받고 2022년 1월에 완공됨에 따라 동 주택에 입주하여 거주하다가 2022년 2월에 다시 신규주택을 분양받고 2025년에 동 주택이 완공되어 이사를 하면서 기존주택을 양도하였는바, 청구인이 2019년에 종전주택을 분양받을 때에는 분양권은 주택 수에 포함되지 않고 아파트 완공시점을 취득시기로 보았으나, 2022년에 신규주택을 분양받을 당시 법 개정으로 인하여 분양권이 주택 수에 포함됨으로써 선량한 납세자만이 피해를 보게 되었다.(4) 처분청은 예비당첨자의 신분은 단순히 분양권을 취득할 수 있는 권리일 뿐 해당일에 취득할 아파트의 동·호수가 확정되지 아니하고 최종 당첨자의 지위도 얻지 못하였으므로 취득할 아파트의 동·호수가 최종 결정된 분양계약일을 쟁점분양권의 취득시기로 보아야 한다는 의견이나, 이 건 예비당첨 시 분양권의 취득시기에 대하여 본당첨자와 예비당첨자를 구분하여 판정하는 법규나 예규 및 판례 등은 존재하지 아니하였고, 단지 ‘소득세법 기본통칙 98-162-2’에서 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이라고만 규정하고 있었으며, 당시 법무사나 공인중개사도 2022.2.14.까지는 개정된 「소득세법 시행령」이 적용되지 아니하여 종전주택 취득 후 1년이 경과되지 아니한 경우 분양권 취득 시 종전주택 관련 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것으로 알고 있었고, 2021년 조선일보의 기사에도 분양권 당첨일이 양도소득세 기준 취득일이라고 보도되고 있었다는 점 등이 감안되어야 한다.나. 처분청 의견(1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합된다 할 것인바, 법원은 분양권 취득시기와 관련하여 특정 아파트에 대한 청약당첨이 이루어졌다고 하더라도 이에 대하여 청약신청인과 사업자 사이에 위 특정 아파트를 분양받기로 하는 내용의 확정적 합의가 이루어졌다고 보기 어렵고, 결국 청약당첨으로 인하여 청약신청인에게 청약당첨된 아파트에 대한 분양계약을 체결할 수 있는 지위를 부여한 것에 불과할 뿐, 분양계약을 체결하기 이전에는 청약당첨된 아파트의 분양권을 확정적으로 취득하였다고 보기 어렵다고 판시하고 있다(수원고등법원 2024.9.4. 선고 2023누16680 판결, 참조).(2) 청구인은 2022.2.14. 예비당첨이 되었으므로 해당일을 쟁점분양권의 취득시기로 보아야 한다고 주장하나, 예비당첨자의 신분은 단순히 분양권을 취득할 수 있는 권리일 뿐 해당일에 취득할 아파트의 동, 호수가 확정되지 아니하고, 또한 최종 당첨자의 지위도 얻지 못하므로 청구인의 쟁점분양권 취득시기는 판례 및 예규 등에서 규정하고 있는 바와 같이 취득할 신규주택의 동·호수가 최종 결정된 분양계약일인 2022.3.25.로 봄이 타당하다. 따라서 청구인이 종전주택 취득일인 2022.2.3. 이후 1년이 경과되지 아니한 시점에 쟁점분양권을 취득하였으므로 종전주택의 양도를 「소득세법 시행령」 제156조의3 제3항에 따른 ‘주택과 분양권을 소유한 경우 1세대