쟁점토지의 취득가액을 증여재산가액에 취득세를 가산한 가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부

이 사건 거래의 경우 맹지와 도로부지를 교환하는 거래로 자산의 가치가 서로 다른바 공유물 분할이 아닌 지분의 교환거래로 양도에 해당하는 점, 그 밖에 쟁점토지 거래가 공유물 분할에 해당한다거나 계약해제에 따른 원상회복에 해당한다는 사실을 입증할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하지 못하는 점, 처분청은 청구인이 배우자로부터 쟁점토지를 증여로 취득한 이후 그 증여재산가액을 보충적평가방법에 의하여 공시지가로 결정하였으며, 쟁점토지에 대한 취득가액을 증여재산가액에 취득세를 가산한 가액으로 계산한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려움 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인과 배우자 A(이하 “A”라 한다)를 포함한 총 4개의 가족은 요양원 건설계획에 따라 2019.1.21. 청구인과 A는 경기도 OOO 임야 일부를 매입하였고, 당초 청구인 과 다른 사업참여 구성원들도 인접 지번 토지를 매입하여 공동으로 요양원 건설공사를 진행하기로 하였으나 2021.10.13. 요양원 건설계획이 무산되었다.나. 청구인은 요양원 건설계획이 무산됨에 따라 취득한 토지를 매각하려고 하였으나 일부 토지가 맹지가 되어 매도가 어렵게 되었고, 이를 해결하기 위해 아래와 같은 거래를 하였다.(1) 청구인과 A는 2021.10.26. 기 일부지분을 취득한 바 있는 경기도 OOO 임야의 나머지 지분을 ㈜B(이하 “B”이라 한다)으로부터 취득하였다.(2) A는 2021.11.15. C으로부터 경기도 OOO 임야 698분의136 지분을 취득하였고 같은 날 청구인과 A는 공동지분으로 보유한 경기도 OOO 임야 일부를 다른 구성원에게 양도하였다.(3) A는 2021.12.30. 본인 소유의 OOO 임야 698분의136 지분의 절반(698분의68, 이하 “쟁점토지”라 한다)을 청구인에게 증여하였다.다. 청구인은 2023.3.15. 쟁점토지를 포함하여 본인이 소유한 경기도 OOO 토지 4필지 전부를 양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 이에 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 증여재산가액에 취득세를 가산한 OOO원으로, 쟁점토지 외의 토지는 실지거래가액으로 각 취득가액을 산정하여 2025.2.10. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다가, 2025.4.9. 양도차손 OOO원을 반영하여 OOO원을 감액경정하였다(잔존세액 OOO원).＜표1＞ 양도소득금액 계산명세서OOO라. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.28. 이의신청을 거쳐 2025.9.18. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 진입도로 지분 이전은 실질적으로 양도소득이 발생하지 않은 거래이다.(가) (진입도로 지분 취득의 경위 및 실질) 경기도 OOO 임야 2,655㎡(이하 “분할 전 임야”라 한다)는 2019.5.16. 같은 동 OOO 임야 573㎡로 분할되어 같은 동 OOO 임야 2,082㎡로 토지의 표시가 변경되었고 같은 동 OOO 임야 698㎡ 및 같은 동 OOO 임야 573㎡는 경기도 OOO의 도로지정공고 절차에 따라 도로로 변경되었다.분할전 임야에 관하여 2019.1.21. 청구인과 A는 각 2,655분의 1,300.5 지분으로 등기를 경료하였고 토지계약거래신고금액은 OOO원(=1/2 가액은 OOO원)이며 2021.10.26. 청구인과 A는 각 2655분의 27 지분등기를 경료하여 해당 임야는 청구인 부부의 소유가 되었다.경기도 OOO 임야 698㎡ 중 136㎡에 관하여 2021.11.15. 토지계약거래신고금액 OOO원으로 하여 A 명의로 698분의 136 지분 이전등기를 마쳤는데, 같은 동 OOO 임야 698㎡는 청구인 부부 사업장 부지인 OOO 임야 2,082㎡까지의 진입도로이므로 청구인 부부 각 698분의 68 지분등기를 하여야 함에도 착오로 A 단독명의로 지분등기를 경료한 사실이 밝혀져 이를 바로잡기 위해 2021.12.30. 편의상 증여를 원인으로 청구인에게 698분의 68 지분등기를 마치게 되었다.㈜D, ㈜E, B, ㈜F, ㈜G, ㈜H, I(주)는 J이 실질적으로 운영하는 회사이다.실질적 경영자 J은 경기도 OOO 임야 2,025㎡(이하 “제1호부동산”이라 한다) 및 같은 동 OOO 임야 2,082㎡(이하 “제2호부동산”이라 한다), 같은 동 OOO 임야 2,339㎡(이하 “제3호부동산”이라 한다), 같은 동 OOO 임야 2,082㎡(이하 “제4호부동산”이라 한다) 각 지상에 지하1층 지상4층 연면적 2,379㎡ 규모의 노유자 시설을 신축하여 위 각 토지와 신축될 건물에 대하여 총 분양대금 OOO원으로 정한 다음 제1호부동산에 대하여 C·K 부부와 분양계약을, 제2호부동산에 대하여는 L·M과 분양계약을, 제3호부동산에 대하여는 이미자와 분양계약을, 제4호부동산에 대하여는 청구인·A와 분양계약을 각 체결하였다.청구인과 A는 제4호부동산 분양계약과 관련하여 계약금 등 명목으로 OOO원을 지급하였고 OOO은행으로부터 제4호부동산을 담보로 제공하여 OOO원을 대출받아 제4호부동산 중 토지부분에 대한 매매계약은 완료되어 2019.1.21. 청구인 부부 공동명의의 소유권이전등기가 경료되었으며 제1호부동산 내지 제3호부동산에 대하여도 청구인 부부와 비슷한 조건으로 절차를 마쳤다.제4호부동산 매매대금 OOO원 속에 토목공사비를 포함시켰기 때문에 이를 제외한 OOO원을 토지대금으로 하여 토지거래계약신고필증을 받았다.그러나 실질적 경영자 J은 경기도 OOO으로부터 제1호부동산 내지 제4호부동산에 노유자시설 건축허가를 받지 못하였고, 그로 인하여 청구인을 비롯한 부동산 매수인들과 J 사이의 분양계약은 이행불능이 되었으며 제4호부동산을 매수한 청구인 부부는 실질적 경영자 J으로부터 기지급한 계약금 OOO원을 반환받은 후 J이 실제 운영하는 I(주) 명의로 2023.3.15. 소유권이전등기를 경료하였다. 토지거래계약신고필증상 매매대금은 OOO원이나 반환받은 금액은 계약금 OOO원에 불과하고 대출원금에 대한 지연이자 OOO원, 취득세 및 농어촌특별세 합계 OOO원 등 추가적인 많은 손해를 입었다.제1호부동산에서 분할된 경기도 OOO 임야 698㎡ 및 같은 동 OOO 임야 65㎡는 2019.2.21. 도로로 지정되었고, 제4호부동산에서 분할된 같은 동 OOO 임야 573㎡는 2019.3.8. 도로로 지정되었다. 도로로 지정된 부지는 제1호부동산 내지 제4호부동산 소유자들의 목적사업인 노유자시설 부지의 진입도로였던 관계로 청구인을 비롯한 토지 소유자들은 위 도로부지에 대하여 균등하게 지분등기를 경료하였고 등기과정에서 편의상 매매가격을 OOO원으로 기재하였을뿐 실제 거래가격은 아니다. 따라서 위 도로부지를 4인 명의로 균등하게 이전함에 있어 이를 증여로 인정하여 과세해서는 안된다.(나) (실질과세의 원칙에 따른 과세표준 산정의 위법성) 과세관청은 총 매매가격에서 도로지분 환산금액을 과세표준으로 삼았으나, 이는 실질과세 원칙에 반한다. 청구인이 진입도로 지분을 취득할 당시 실지거래가액은 OOO원이고 이를 I(주)에 이전할 때에도 별도의 대가를 수수한 사실이 없다.「소득세법」 제97조 제1항 제1호 가목은 취득가액으로 실지거래가액을 원칙으로 규정하고 있다. 청구인의 진입도로 지분 취득 실지거래가액은 OOO원이고, 양도시 별도의 대가를 수수하지 않았으며 양도가액 역시 OOO원 이하로 보아야 한다. 따라서 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세 과세대상이 되지 않는다.(다) 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 양도소득이 발생하지 않는다.1) (합의해제의 법적 성격) 청구인은 노유자시설 신축허가 불허가 처분을 원인으로 매도인과 협의하여 이 건 사업부지 매매계약을 합의해제 하였다. 합의해제는 당사자가 이미 체결한 계약을 체결하지 않았던 것과 같은 효과를 발생시킬 것을 내용으로 하는 계약으로서 기존 계약의 효력을 소멸시키기로 하는 청약과 승낙의 합치로 성립한다. 합의해제가 이루어지면 계약은 소급하여 효력을 잃고 당사자는 원상회복 의무를 부담한다.이 건에서 청구인은 매도인과의 합의해제에 따라 매도인이 지정한 I(주) 명의로 소유권을 이전하였는바, 이는 원상회복 의무를 이행에 해당한다. 원상회복을 위한 소유권 이전은 새로운 유상양도가 아니라 계약해제에 따른 법적 의무의 이행이므로 이를 과세대상 양도로 볼 수 없다.2) (실질적 손실 발생) 청구인은 이 건 매매계약의 해제 과정에서① 취득세 등 비용 : OOO원, ② OOO은행 대출금 OOO원에 대한 약정이자 명목 지출 : OOO원(청구인은 청구이유서상 대출금에 대한 대출이자는 OOO원이고 취득세 등 비용과 합하여 OOO원으로 주장하였다가 항변서에서는 대출이자만 OOO원이라고 주장하고 있음), ③ 매매계약금 등 반환받은 금액 OOO원 등의 실질적 손실을 입었다.(라) 진입도로 지분 이전의 실질은 교환 또는 원상회복으로서 별도로 과세는 불가하다.1) (교환의