청구인이 지급한 쟁점비용은 컨설팅용역비용이 아닌 중개수수료에 해당하므로 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인들이 쟁점금액을 지급한 컨설팅업체들과 청구주장에 따른 ㅇㅇㅇ은 「공인중개사법」에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인 또는 개인으로 확인되어 중개업을 영위할 수 없는 점, 청구인들이 제출한 자료만으로 쟁점비용을 중개수수료로 볼 수 있는 구체적·객관적 입증이 부족해 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려움 심판청구를 기각한다. 가. 청구인 A, 청구인 B, 청구인 C 및 청구인 D(이들을 모두 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 2021.9.29. 취득한 OOO 대지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2021.9.30. 총 OOO백만원에 양도하면서 주식회사 A(이하 “쟁점①법인”이라 한다)와 주식회사 B(이하 “쟁점②법인”이라 하고, 쟁점①법인과 합하여 “쟁점법인들”이라 한다)로부터 부동산 컨설팅용역을 품목으로 하여 수취한 세금계산서를 첨부하여 총 OOO백만원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비로 공제하여 2021.10.31. 등에 2021년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 각 신고·납부(분납)하였다.나. OOO지방국세청장(이하 “감사관”이라 한다)은 2025.3.11.부터 2025.3.28.까지 처분청(OOO세무서장)에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인들이 소개비와 별도로 지급한 쟁점비용은「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 따른 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 처분청(OOO세무서장 및 OOO세무서장, 이들 처분청을 합하여 이하 “처분청들”이라 한다)에 처분지시하였고, 처분청들은 2025.9.8. 등에 청구인들에게 2021년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 각 경정·고지하였다.다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.11.14. 이의신청을 거쳐 2026.2.20. 심판청구를 각 제기하였다.2. 청구인들 주장 및 처분청들 의견가. 청구인들 주장(1) 청구인들이 쟁점토지를 취득하거나 양도한 경위는 다음과 같다.(가) 청구인들은 OOO지역에 OOO 공장 입주가 예정되어 있어 이 지역 토지에 투자하면 향후 지가 상승 차익을 거둘 수 있고, 지식산업센터 또는 오피스텔을 분양하면 많은 수익을 거둘 수 있다는 기대감으로 쟁점토지를 2017.2.15. 한국토지공사로부터 매매가액 OOO백만원으로 분양받는 계약을 체결하였다.이후 청구인들은 담당 세무대리인의 권유에 따라 비주거용건물 개발·공급업을 주업종으로 사업자등록을 하였으나 건물을 신축하여 분양해본 경험도 없으며 분양 중도금을 대출 처리할 만큼 자금력도 없고, 12,500평 규모의 신축비를 조달할 능력도 없을 뿐만 아니라 대규모 건물을 분양한다는 것은 사실상 무리라고 생각하여 적당한 시점에 쟁점토지를 매도할 계획이었다.청구인들은 지속적으로 과중한 대출이자 부담 때문에 자금 압박을 받던 중 잔금약정일인 2020.2.15. 잔금 OOO백만원을 납부하지 못하였고, 이에 한국토지공사는 수시로 청구인들에게 잔금 납부 독촉 공문을 발송하였기에, 청구인들은 매도를 지체할 수 없는 상황이었다.(나) 청구인 A과, 청구인 B의 배우자 F은 이전에 부동산 거래시 알고 지내던 중개인 G이 C공인중개사사무소(이하 “쟁점중개사무소”라고 한다)에 근무하고 있다는 사실을 알고, 2020년 3월경 OOO에 위치한 쟁점중개사무소를 방문하여 G을 만나 쟁점토지를 팔아달라고 매물로 내놓았다.이때, G은 동업하는 사람이라면서 쟁점중개사무소 내 근무하고 있던 H을 배석시켜 쟁점중개사무소를 첫 방문한 그 날 서로 대화를 나누며 매도 예상가액을 논의하였고, 청구인 A, 청구인 B의 배우자 F은 가급적 빨리 최대한 높은 가격으로 팔아달라고 요청하였다.또한, 청구인들은 쟁점중개사무소에만 의지할 수는 없는 상황이었기에 같은 시기에 인근 여러 부동산중개사무소에도 쟁점토지 중개를 의뢰했다.(다) H과 G이 아는 매수자 측 중개사무소에서 물색해 데려온 매수자 D㈜와 2021.5.19. 매매가액 OOO억원으로 쟁점중개사무소에서 매매계약서를 작성하고 계약금 OOO억원을 받았으나, 위 매수자는 2021.9.30. 잔금 OOO억원 지급을 이행하지 못할 상황이었다.그러자 H과 G은 매수자 측 중개사무소에서 새로운 매수자를 물색 중이므로 차질없이 계약이 진행될 것이라며 오히려 매매가액을 OOO억원으로 높여 새로운 매수자를 찾아보겠다고 하였으며, 만약 위 조건의 계약이 성사되면 본인들에게 수수료를 더 챙겨주어야 할 것이라고 하여 매도가 시급한 청구인들은 동의하였다.이후 당초 매수자의 중개사무소측에서 새로운 매수자인 ㈜E를 데려와 2021.9.10. 매매가액을 OOO억원으로 하는 매매계약서를 작성하게 되었는바, 계약금 OOO억원은 1차 매매계약 시 받은 OOO억원으로 갈음하는 계약이었으며, 청구인 A의 OOO 사무실에서 H, 매수자측 중개사, 매수법인 대표, 매수자측 법무사 등이 참석하여 계약서를 작성했다.매수자 ㈜E가 계약서 잔금 약정일 하루 전인 2021.9.29. 잔금 172억원을 지급 완료함에 따라 쟁점토지 매매가 완료되었다.(라) 청구인 A과 청구인 B의 배우자 F은 토지 중개수수료의 경우 법정수수료 요율로 주는 경우가 없다고 알고 있었고, 평소 H 및 G에게 중개를 잘 성사시켜주면 중개수수료는 두 배 이상 주겠으니 쟁점토지 중개에만 전념해 달라고 말하곤 했다.작성일자가 2021년으로 기재된(월, 일 기재 없음) 쟁점①법인과 계약한 토지 컨설팅 용역계약서(이하 “쟁점용역계약서”라 한다)는 청구인 A의 OOO 사무실에서 매매계약을 한 날 동시에 날인된 것이고, 청구인들은 그 이전에는 이런 계약서 초안을 받아본 사실이 없으며, 금액이 법정수수료를 초과하기 때문에 중개계약서가 아닌 컨설팅 용역계약서를 제시한 것이라고 이해하였기에 이유를 묻지도 않고 날인하였다.아마도 H은 평소 법정수수료의 2배는 주겠다는 말을 기억하고 매매계약서 잔금일과 동일한 일자에 총 수수료로 3억원을 쟁점용역계약서에 기재하였고, 청구인들은 오히려 적은 금액이라고 생각하여 별다른 이의없이 계약서에 날인하였다.실제 중개수수료 지급 내역은 총 OOO백만원으로, H은 쟁점토지에 대한 중개로 고생을 많이 했기에 수수료를 많이 받아야 한다고 계약일 이후에도 이야기한바 있고, 청구인들도 1차 매매계약보다 OOO억원을 증액했으니 50% 범위에서 수수료를 지급하겠다고 생각하고 있었으므로 요구하는 금액을 H이 지정하는 자에게 송금하였다.(2) 처분청들은 사실관계를 확인하지 않은 채, 세금계산서 및 쟁점용역계약서 기재사항만을 증거로 쟁점비용이 컨설팅수수료에 해당된다고 전제하여,「소득세법 시행령」제163조 제5항 제1호 다목 규정의 소개비에 해당되지 않는다고 보아 이 건 처분을 하였으나, 이는 다음과 같은 이유로 위법·부당하다.(가) G과 H은 부동산중개를 전문으로 하는 중개인으로, G은 청구인 B의 배우자 F이 해당 거래 이전에 OOO 지역에 있는 부동산을 취득할 때 중개한바 있고, 그 지역에서 유지 행세를 하여 ‘OOO’이라고 불리우는 사람이며, 이러한 인연으로 쟁점토지를 G이 소속된 쟁점중개사무소에 중개 의뢰를 한 것으로 이러한 사실은 G이 청구인 A에게 2020.8.16., 2020.8.31. 보낸 문자메시지(＜그림3＞ 참조)로도 확인되는 사실이다.G은 청구인들의 쟁점토지 중개 의뢰 이후에도 본인이 중개를 담당하던 다른 매물에 대한 매수를 권유하는 문자를 청구인 A에게 수시로 발송하였고, G이 2021.8.17. F부동산을 2021.8.19. 개업한다며 청구인 A에게 개업 알림 문자메시지(＜그림4＞ 참조)를 보낸 사실도 있는바, G은 부동산중개를 전문으로 하는 중개인임이 확인된다.(나) H 또한 쟁점중개사무소에 등록된 중개보조원임이 확인되며, 디지털트윈국토(V-WORLD)에 접속하여 중개업등록번호(OOO)로 조회해 본 바 쟁점중개사무소의 대표는 I이고, H은 중개보조원으로 등록되어 있음을 알 수 있다.＜그림 삽입을 위한 여백＞＜그림1＞ 디지털트윈국토 조회 화면 내역 일부 발췌OOO이상과 같이 G과 H은 부동산중개인으로써 쟁점중개사무소에서 함께 일하는 것으로 보이고, H은 2025년 10월 현재 관련 사이트(디지털트윈국토)에서 중개보조원으로 등록된 사실이 확인되며, G은 2021.8.19.부터 F부동산으로 소속을 옮긴 것으로 보이는바, G과 H은 부동산중개를 전문으로 하는 중개인임이 명백하다.(3) 청구인들은 쟁점비용을 수취한 쟁점법인들로부터 컨설팅용역을 제공받은 사실이 전혀 없다.(가) 청구인들은 쟁점중개사무소에서 G, H에게 쟁점토지의 중개를 의뢰했고, 그 이후 여러 차례 쟁점중개사무소를 방문한 사실은 있으나, 쟁점법인들의 사무실을 가본 적도 없으며, 쟁점법인들의 소재지가 쟁점중개사