쟁점주택이 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못해 합산배제 대상에 해당하지 않는 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부

처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 배제되는 임대주택에 해당되지 않는다고 보아 청구인에게 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨. 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2019.8.6. 경기도 OOO 소재 28호실(다세대주택 24호실 및 오피스텔 4호실, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도인으로부터 매입하기로 계약한 후, 이에 따라 2019.9.5. 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 경료하였고, 2019.8.29. 경상북도 OOO 소재 사업장(개업일 2019.8.30., 이하 “쟁점사업장”이라 한다)으로 하여 쟁점주택을 포함한 주택/임대를 주업종으로 영위하는 것으로 사업자등록을 하였다.나. 한편, 청구인은 2019.8.29. 쟁점주택을 경상북도 예천군청에 단기민간임대주택(4년)으로 등록하여 임대사업을 영위하면서 2020.9.29. 쟁점주택에 대하여 처분청에 종합부동산세 합산배제 신고를 하고, 2020년 귀속 종합부동산세와 관련하여 합산배제 적용을 받았으며, 2021∼2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 쟁점주택을 계속 보유하고 있어 별도의 신고 없이 2021∼2023년 귀속 종합부동산세에 대하여도 합산배제 적용을 받아 결정된 세액이 없었다.다. 경상북도 예천군수는「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민특법”이라 한다) 제6조 제5항에 따라 임대기간 종료 후(제2조 제6호 단기매입임대주택)인 2023.10.5. 등에 쟁점주택의 임대사업자 등록을 자동말소하였고, 이에 청구인은 2023.11.24. 외 경상북도 예천군청에 쟁점주택의 일부를 장기일반민간임대주택(10년)으로 임대사업자 재등록하였다.라. 처분청은 2018.4.3. 이후 등록한 단기임대주택의 경우 종합부동산세 합산배제 임대주택에서 제외된다는 사유로, 2025.12.3. 청구인에게 2021∼2023년 귀속 종합부동산세(농어촌특별세 포함) 합계 OOO원을 결정·고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다.＜표＞ 종합부동산세 등 결정세액OOO마. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.9. 이의신청을 거쳐 2026.3.4. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장처분청은 최초 신고 시 과세관청에 부여된「행정절차법」제40조 제3항에 따라 청구인이 제출한 신고서를 검증하고, 잘못된 경우 보완을 요구할 의무가 있음에도 이를 유기하였으며, 청구인이 매년 성실하게 제출한 쟁점주택의 임대차 관련 정보를 수집·확보하고도 5년간 종합부동세를 부과하지 않아 대법원에서 판시(대법원 1980.6.10. 선고 80누6 판결)한 바와 같은 ‘비과세 관행’을 성립·고착시킨 명백한 부작위에 해당하고, 이는 과세관청의 실정법 위반과 방치로 인해 납세자가 2020년 당시 이행할 수 있었던 적법한 ‘장기 임대 전환 선택권’과 기한의 이익을 박탈한 것이며, 행정청의 귀책사유로 청구인에게 소급하여 이 건 처분을 부과함으로써 누적된 거액의 세금을 성실한 청구인에게 전가하는 것으로서 신뢰보호의 원칙 및 신의성실의 원칙에 정면으로 위반되므로 전부 취소되어야 한다.(1) 처분청이 부과제척기간 내에 청구인에게 한 이 건 처분은 ‘5년 내 사후관리’의 일환으로 적법하다는 의견이나, 이는 최초 신고 접수 단계에서 행정청에 부여된 실정법상 의무를 유기한 부작위에 해당한다.「행정절차법」제40조 제3항 및 제4항에 따르면, 행정청은 형식상·실질상 요건을 갖추지 못한 신고서가 제출된 경우에는 “지체 없이 상당한 기간을 정하여 신고인에게 보완을 요구”해야 하고, 미보완 시 반려하도록 규정하고 있다. 이는 행정청이 반드시 이행해야 하는 기속의무이다.특히 처분청은 종합부동산세 합산배제가 납세자의 책임 하에 매년 요건을 확인하여 신고하는 제도라는 의견이나, 이는「종합부동산세법」제16조 제1항이 규정하는 ‘정부부과과세 세목’의 본질을 왜곡한 부당한 의견이다.종합부동산세는 과세관청이 과세표준과 세액을 적법하게 결정하여 고지하는 세목으로, 납세자의 합산배제 신고는 과세관청의 적법한 부과 결정을 돕는 행정적 협력 행위이다. 따라서 처분청은 납세자가 투명하게 제출한 신고서를 접수한 즉시 실질적인 요건 검증을 마쳤어야 할 법적 책임이 있다.청구인이 2020.9.29. 최초 제출한 합산배제 신고서 상에는 지방자치단체의 임대사업 등록일이 ‘2019.8.29.’, 주택구분이 ‘단기민간임대주택’임이 명확히 기재되어 있었고, 당시 세법상 합산배제 제외 대상임이 명백했으므로 처분청은「행정절차법」제40조 제3항에 의거하여 접수 당일 즉시 보완을 요구하거나 반려했어야 마땅하다.또한, 청구인은「소득세법」제78조에 따라 매년 1월 처분청에 ‘주택임대사업자 수입금액 검토표’를 투명하게 제출하고 있었으므로 처분청은 위 요건미비로 청구인에게 종합부동산세를 과세할 수 있는 상황임을 2020년부터 이미 충분히 인지할 수 있었음에도 5년 동안 종합부동산세를 전혀 부과하지 않은 것은 대법원이 판시(대법원 1980.6.10. 선고 80누6 전원합의체 판결)한 ‘비과세 관행’에 해당하므로 청구인에 대하여 뒤늦게 소급하여 과세한 이 건 처분은「국세기본법」제18조 제3항의 소급과세금지 원칙에 정면으로 위배된다.만약 처분청이 2020년 최초 신고 당시 실정법대로 보완을 요구했다면, 아파트가 아닌 일반 다세대주택을 보유한 청구인은 민특법 제2조 제5호에 따라 즉시 ‘장기일반민간임대주택(10년)’으로 등록을 전환하여 세액을 적법하게 면제받았을 것이다.이처럼 최초 단계부터 발생한 과세관청의 실정법 위반과 부작위로인해 청구인이 적법하게 세액을 절감할 수 있었던 납세자의 선택권을 박탈하고 누적된 거액의 세금을 부담하게 된 것은 전적으로 과세관청의 귀책사유에 해당한다.(2) 처분청은 이 건 처분이 부과제척기간 5년 내에 이루어졌고, 「종합부동산세법」제17조 제1항에 규정된 ‘착오 등으로 인한 결정과 경정권한’에 기한 것이므로 적법하다고 강변하나, 이는 국가의 명백한 행정 태만과 법 위반을 정당화하기 위해 실정법의 취지를 완전히 왜곡한 아전인수식 법리 오해이다.(가) 「국세기본법」제26조의2가 규정하는 부과제척기간은 납세자의 자료 은닉이나 탈루 등으로 인하여 과세관청이 통상의 행정 절차상 과세자료의 객관적 발견 가능성을 결여하였을 때, 국가의 과세권을 최소한으로 보장하기 위해 부여된 조항으로, 위 부과제척기간이나 처분청의 경정권한은 과세관청이 조사 인력 부족을 핑계로 명백히 확보된 데이터를 방치하다가 뒤늦게 소급과세된 이 건 처분을 해도 된다는 ‘행정 태만의 면죄부’나 ‘무제한적 절대 권한’이 결코 아니다.(나) 과세관청의 결정·경정권한과 부과제척기간 조항 역시 세법의 최상위 대원칙인「국세기본법」제18조 제3항의 소급과세금지 원칙에 의해 철저히 제한되며, 청구인은 매년「소득세법」에 따라 수입금액 검토표를 제출하여 과세할 수 있는 객관적 사실을 국가에 신고한 상황이다. 과세자료를 매년 받아 그 상황을 뻔히 알면서도 5년간 종합부동산세를 전혀 부과하지 않아 비과세 관행을 형성케 한 처분청이, 이제 와서 부과제척기간과 경정권한을 방패 삼아 기습적으로 한 이 건 처분은 명백한 위법이다.(다) 이 사건의 '착오'는 납세자가 정보를 은폐하여 생긴 것이 아니라, 이는 처분청이 청구인의 최초 합산배제 신고에 대하여「행정절차법」제40조 제3항에 따라 검증을 했어야 함에도 이를 유기하여 발생한 ‘과세관청의 실정법 위반’일 뿐이다. 평생 법령과 행정 지침의 준수 여부를 엄격히 검증해 온 청구인[안전건설기술인(감리)]의 시각에서 볼 때, 자신들의 행정 태만과 법 위반으로 납세자의 적법한 선택권을 박탈해 놓고, 이제 와서 ‘착오 경정’을 운운하며 거액의 세금을 전가한 이 건 처분은「국세기본법」제15조 신의성실의 원칙상 결코 인정될 수 없다.(3) 이 건 처분은「국세기본법」제15조에 따른 신의ㆍ성실의 원칙을 위반한 처분이다.(가) 청구인은 2020.9.29. 쟁점주택에 대해 ‘2020년 귀속 종합부동산세 관련 임대주택 합산배제 신고서’를 처분청에 제출하였고, 신고 전 처분청 소속 공무원에게 전화상담을 하였으며, 처분청은 신고서 접수 후 반려·보완요구·부적격 통지 등 어떠한 행정 조치도 하지 않았다.(나) 만약 처분청이 당시에 ‘합산배제 대상이 아니다’는 적정한 안내 또는 시정 요구가 있었다면, 청구인은 장기일반민간임대주택으로 등록을 전환하는 등 합산배제 요건 충족을 위한 합법적 전환 조치를 즉시 취할 수 있었으나, 처분청은 이를 장기간 방치한 후 청구인에게 뒤늦게 이 건 처분을 하였다.(다) 처분청은 신고내용이 요건에 부합하지 않는 경우 즉시 반려나 보완요구 또는 부적격 통지를 해야 하나, 청구인의 합산배제 신청과 관련하여 요건 미충족 사실을 확인할 수 있었음에도 어떠한 안내나 통지도 없이, 수년간 신고를 접수 상태 그대로 방치하였고, 이로 인해 청구인은 ‘신고가 유효하게 인정되었다’라는 묵인을 신뢰할 수밖에 없었으며, 처분청의 이러한 장기간 부작위는 묵시적 수리와 동일한 신뢰 형성 행위에 해당하므로 처분청이 이 건 처분을 뒤늦게 부과하는 것은 스스로 형성시킨 신뢰를 배반하는 것으로 부당하다.(라) 청구인은 2019년경 쟁점주택에 대한 임대사업자 등록 당시, 쟁점주택 소재지(경기도 OOO)의 지리적 특수성을 고려하여 북수원세무서, 경기도 수원시청, 영주세무서 등 관련 행정기관에 ‘5년 단기임대 시 합산배제 가능 여부’에 관하여 구체적으로 질의하였고, 담당 공무원들로부터 가능하다는 확답을 받았다. 이는 법원에서도 인정하는 공식적 견해 표명에 해당하고(대법원 2008.1.17. 선고 2006두10931 판결, 참조), 3개 기관의 일관된 확답은 납세자가 이를 믿을 수밖에 없었던 정당한 사유가 된다.구체적으로 청구인은 쟁점주택 취득 전 북수원세무서에서 단기민간임대주택으로 등록하더라도 5년 이상 임대 시 종합부동산세 합산배제 대상이 된다는 상담을 받은 후 임대사업자 등록을 하였고, 이후 영주세무서 소속 세무공무원과의 추가 상담을 거쳐 쟁점주택이 합산배제 대상이라는 안내를 받았으며, 청구인은 이에 따라 2020.9.29. 처분청에 2020년 귀속 종합부동산세 임대주택 합산배제 신고를 적법하게 제출한 이후 처분청으로부터 위 신고에 대하여 부적격 통지, 보완요구, 합산배제 결정 등 장기간 처분이 없었 으나, 2025.12.3. 갑작스럽게 이 건 처분이 이루어졌다.대법원은 위와 같이 담당 공무원의 상담이나 언동이 납세자에게 신뢰를 줄 만한 구체적인 경위가 있다면 이는 신뢰보호의 대상이 되고, 행정청의 공적 견해표명 여부는 형식적 권한 분장이 아닌 실질에 의거해야 하며, 행정기관의 약속을 믿은 국민이 입게 될 불이익이 공익보다 크다면 그 처분은 위법하다고 판시하였고(대법원 1997.9.12. 선고 96누18380 판결, 참조), 청구인은 신고 전 담당 공무원과 구체적인 상담을 거쳤음에도 처분청이 5년간 침묵한 것은 실질적으로 청구인의 신고가 적정하다는 것에 대한 묵시적이고 실질적인 견해표명(대법원 1996.1.23. 선고 95누13746 판결, 참조)으로 보아야 한다.(마) 처분청의 행위는 단순한 구두 상담을 넘어 사전상담, 합산배제 신고의 접수, 수년간의 과세 유지 등으로 납세자에게 쟁점주택이 합산배제 대상이라는 합리적 신뢰를 형성시킨 행위에 해당한다.3개 공공기관(북수원세무서장, 경기도 수원시청, 영주세무서장)의 일관된 안내는 청구인에게 처분청의 공적인 견해표명으로 받아들여졌을 뿐만 아니라, 이를 신뢰한 청구인에게는 어떠한 귀책사유도 없는 것이다.처분청은 청구인이 매년 신고하지 않았다는 사실을 지적하나, 이는 국세청의 지침을 정면으로 부정하는 의견으로, 국세청 홈페이지에는 “기존에 합산배제 신고서를 제출하였던 납세자는 물건 변동사항이 없는 경우 신고할 필요가 없다”고 명시되어 있고, 청구인은 2020년 영주세무서의 확답 하에 신고를 마쳤을 뿐만 아니라 이후 쟁점주택의 변동사항이 전혀 없었기에 국세청의 공식 지침을 신뢰하여 철저히 준수함에 따라 추가 신고를 하지 않은 것이며, 이를 납세자의 귀책으로 전가하는 것은 모순이다.(바) 이의신청에 따른 심의 과정에서 청구인이 진술할 당시, 심의위원은 처분청에 “조기에 고지하였다면 이러한 민원이 발생하였겠느냐”며 방관을 지적한 바 있다. 이에 대해 처분청은 합리적인 답변을 하지 못하였는바, 이는 처분청 스스로도 조기에 시정할 기회가 있었음을 묵시적으로 인정한 것으로 보아야 한다.대법원은 과세관청이 납세자의 신청에 대하여 상당한 기간 내에 응답할 법률상 의무가 있고, 이를 이행하지 않아 납세자의 권익을 보호할 수 없게 된 부작위는 그 자체로 위법하다고 판시하였다(대법원 2025.11.20. 선고 2025두33652 판결).(4) 신고서 작성방법 및 모바일 안내문은 실질적인 고지로 보기 어렵다.처분청은「종합부동산세법 시행규칙」별지1호 서식(1) 임대주택 합산배제 신고서의 작성방법란과 2020.9.8. 카카오톡으로 발송된 종합부동산세 합산배제 신고 모바일 안내문에 2018.3.31. 이전 등록 요건이 명시되어 있었다는 의견이나, 위 기재는, 본문과 명확히 구분되지 않는 작은 글씨로 작성되어 있고, 법령 문구를 그대로 옮긴 추상적·기술적 설명에 불과하며, 청구인의 개별주택이 합산배제 대상에서 제외된다는 구체적·직접적 불이익 고지로 갈음되지 않는다.이는 일반 납세자가 쉽게 인지하거나 이해하기 어려운 보험약관의 면책조항과 유사한 형식적 안내에 해당하고, 단순히 문서나 안내문에 기재되어 있었다는 사정만으로 납세자의 신뢰를 배제하기에는 부족하며, 특히 청구인은 이미 세무공무원의 상담과 합산배제 신고의 정상 접수·유지를 통해 쟁점주택이 합산배제 대상이라는 신뢰를 형성한 상태였으므로, 위와 같은 형식적 안내만으로 자신의 신고가 부적격하다고 인식할 것을 기대하는 것은 합리적 기대 가능성을 벗어난 것이다.(5) 이 건 처분은 행정기관의 반복적인 잘못된 안내와 국세청 지침의 신뢰 및 국세청 통합전산망(NTIS)의 오류를 5년간 방치한 과실이 결합된 사안으로, 특히 처분청의 조기 고지 미이행으로 인해 납세자가 적법하게 세액을 절감할 수 있었던 기회를 영구히 박탈당했다는 점에서 이 건 처분은 취소되어야 한다.(가) 처분청은 2020.9.29. 합산배제 신고서 접수 당시, 국세청 통합전산망(NTIS)을 통해 쟁점주택이 ‘단기임대’임을 실시간으로 즉시 인지할 수 있었다.(나) 처분청이 국세청 통합전산망(NTIS)상 즉시 확인 가능한 오류를 인지하고도 5년간 아무런 시정 요구 없이 비과세 상태를 유지함에 따라 법원은 과세관청이 부과할 수 있는 사정을 알면서도 4년 동안 부과하지 않았다면 비과세 관행이 성립된 것으로 보며, 이후 소급과세는 금지된다고 판시하였다(대법원 1980.6.10. 선고 80누6 판결, 참조).(다) 2020년 최초 신고 당시 실정법에 따른 적정 안내나 반려 처리가 이루어졌다면 청구인은 쟁점주택의 임대유형을 민특법 제2조 제5호에 따른 ‘10년 장기일반민간임대주택’으로 즉시 신규 등록하여 적법하게 세제 혜택을 유지할 수 있었으나, 처분청의 업무태만과 부작위로 인해 이 기회를 영구적으로 박탈당했다. 나아가 실제 청구인은 2023년 10월부터 지방자치단체를 통해 26개 호실을 장기 10년으로 전환 완료하였는바, 처분청의 뒤늦은 소급 과세는 행정기관의 과실책임을 납세자에게 일방적으로 전가하는 것으로서 비례의 원칙에 정면으로 위반되는 부당한 처분이다.대법원은 공무원이 당연히 거쳐야 할 검토 절차를 누락하여 국민에게 손해를 입혔다면 그 책임은 행정기관에 있다고 판시하였는바(대법원 2020.10.15. 선고 2017다278446 판결), 과세관청은 전문적인 과세자료를 보유한 기관으로서 신고 즉시 요건 미비를 확인하여 안내할 주의의무가 있었음에도 이를 누락한 채 5년간 방치한 것은 명백한 과실이고, 이로 인해 청구인은 OOO원이라는 거액의 세금 부담이라는 현실적이고 확정적인 손해를 입게 되었는바,「행정절차법」상의 명백한 기속의무를 위반하고, 행정 부작위를 일삼은 행정기관이 자신들의 법 위반 책임을 성실한 납세자에게 전가하는 처분은 결코 용납될 수 없다.나. 처분청 의견(1) 청구인은 세무공무원과의 상담 후 종합부동산세 합산배제 대상이라고 판단했다고 주장하나, 쟁점주택이 합산배제 대상이라고 상담하였는지 불분명하고 설령 상담하였다 하더라도 세무공무원의 일반적인 상담은 과세관청의 공적인 견해표명에 해당하지 않는다.청구인은 처분청이 2020년에 청구인의 합산배제 신고에 대해 부적격 통지를 하였다면 장기민간임대주택으로 전환하였을 것이라고 주장하나, 청구인이 쟁점주택을 단기민간임대주택으로 등록한 이후 제출한「종합부동산세법 시행규칙」별지 제1호 서식(1) 임대주택 합산배제 신고서의 작성방법 상에 임대기간이 5년 이상인 매입임대주택의 경우 2018.3.31. 이전에 임대사업자 등록과 세무서에 사업자등록을 한 주택으로 한정한다고 명시되어 있고, 2020.9.8. 청구인에게 카카오페이로 발송된 종합부동산세 합산배제 신고 모바일 안내문에도 동일 규정이 명확히 안내되어 있다.(2) 종합부동산세 합산배제 신고는 합산배제 대상 주택을 보유한 납세자가 합산배제 대상 주택을 신고해 종합부동산세 과세표준에서 제외되도록 하는 절차이며, 과세관청은 그 신고의 내용을 반영하여 종합부동산세 과세표준과 세액을 산출하고, 이후 합산배제 요건에 대해 사후관리를 실시한다.이에 처분청은 2025년 ‘종합부동산세 임대주택 등 합산배제 점검’에 따라 합산배제 요건에 부합하지 않는 쟁점주택을 과세표준에 포함하여 이 건 처분을 하였다.「국세기본법」제26조의2에서 국세의 부과제척기간은 원칙적으로 5년으로 규정하고 있고,「종합부동산세법」제17조 제1항에서 관할세무서장은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우 다시 부과·징수할 수 있다고 규정하고 있다.따라서, 청구인의 합산배제 신고로 인하여 종합부동산세 합산배제된 쟁점주택에 대하여 국세 부과제척기간 내 이루어진 이 건 처분은 관련 법령과 절차에 따라 적법한 처분이다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점주택이 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못해 합산배제 대상에 해당하지 않는 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 국세기본법제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.제21조(납세의무의 성립시기) ① 국세를 납부할 의무는 이 법 및 세법에서 정하는 과세요건이 충족되면 성립한다.② 제1항에 따른 국세를 납부할 의무의 성립시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.10.종합부동산세 : 과세기준일제26조의2(국세의 부과제척기간) ① 국세를 부과할 수 있는 기간(이하 "부과제척기간”이라 한다)은 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년으로 한다.(2) 종합부동산세법제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택,「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.제17조(결정과 경정) ① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조 제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가 「지방세법」제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다.⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.1.제8조 제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우2. 제8조 제4항 제2호에 따라 1세대 1주택자로 본 납세의무자가 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우(3) 종합부동산세법 시행령(가) 2020.2.11. 대통령령 제30404호로 일부 개정된 것제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.(중략)2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및「공공주택 특별법 시행령」제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.(나) 2020.8.7. 대통령령 제30921호로 일부 개정된 것제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.(중략)2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1) 또는 2)에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.가. 적용요건1)해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것2)8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.3)임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.나. 제외되는 주택1)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]2)법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(다) 2021.2.17. 대통령령 제31447호로 일부 개정된 것제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대 사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목 1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목 1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.가. 적용요건1)해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.나. 제외되는 주택1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택(4) 민간임대주택에 관한 특별법(가) 2018.1.16. 법률 제15356호로 일부개정된 것제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.(나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부 개정된 것제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.6. 삭제 ＜2020.8.18＞제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.1. 삭제 ＜2018.1.16.＞2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반 민간임대주택 중 아파트(「주택법」제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.⑥ 제1항 각 호(제5호는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.※ 부칙 ＜제17482호, 2020.8.18.＞제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정 규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.(다) 2021.3.16. 법률 제17944호로 일부개정된 것제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1.“민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하“준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.2.“민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간 임대주택을 말한다.가.임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택나.「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택3.“민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택 [아파트(「주택법」제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.6. 삭제 ＜2020.8.18＞7.“임대사업자”란「공공주택 특별법」제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.(5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2020.12.8. 대통령령 제31242호로 일부 개정된 것)제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자다. 사실관계 및 판단(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 2019.8.6. 쟁점주택을 양도인(A외 1명)으로부터 OOO원에 매입하기로 계약한 후, 이에 따라 2019.9.5. 쟁점주택에 대한 소유권이전 등기를 경료하였고, 청구인은 2021∼2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 아래 ＜표＞와 같이 주택을 보유하고 있다.＜표＞ 청구인의 주택 보유 현황OOO(나) 청구인은 관할 지자체인 경상북도 예천군청에 2019.8.29. 최초 임대사업자등록OOO을 하면서 쟁점주택을 단기민간임대주택(4년)으로 등록한 것으로 나타난다.이후 경상북도 예천군청은 민특법 제6조 제5항에 따라 임대기간 종료 후(제2조 제6호 단기매입임대주택)인 2023.10.5. 외에 쟁점주택의 임대사업자 등록을 자동말소(직권말소)하였다.청구인은 쟁점주택의 임대사업자등록이 자동말소되자, 2023.11.24. 등 경상북도 예천군청에 쟁점주택 중 일부(28호 중 26호)를 장기일반민간임대주택(10년)으로 재등록하였다.＜표＞ 임대사업자 등록 및 자동말소 내역OOO(다) 청구인의 주거용 임대업 사업자등록 현황은 다음과 같다.＜청구인의 사업자등록 현황＞OOO(라) 2020.9.8. 청구인에게 모바일(카카오페이)로 발송된 ‘종합부동산세 합산배제 신고안내문’의 일부내용은 다음과 같다.＜그림＞ 종합부동산세 합산배제 신고안내문 일부<table cel