처분청이 쟁점토지에 대하여 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분의 당부

쟁점토지 중 연번(1)~(3), (5)~(7), (9)~(13) 토지에 대하여는 분리과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과하는 것이 타당하다고 판단됨. / 연번(14) 토지는 사실상 현황이 도로이고 이에 대하여 처분청과 다툼이 없으므로 이에 대하여 재산세를 비과세하는 것이 타당하다고 판단됨. / 연번(15) 토지는 그 지상에 두 채의 건축물이 소재하고 그 중 한 채는 건축물대장에 등재되어 있고, 건축물대장이 생성되지 않은 건축물 한 채는 향토문화유산으로 지정된 건축물로서, 건축법 제정 이전인 조선시대(1880년 중수)에 지어진 건축물에 해당하여 무허가 건축물에 해당한다고 볼 수 없으므로 이에 대하여 재산세를 별도합산과세대상 토지로 구분하는 것이 타당하다고 판단됨. / 연번(4), (8) 토지는 경계가 명확한 주택 안의 텃밭으로 이용되고 있고, (16) 토지는 무허가 건축물의 부속토지에 해당하므로 이에 대하여 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨. 경기도 광주시장이 2025.9.12. 청구법인에게 한 재산세 등 합계 OOO원의 부과처분은 경기도 광주시 OOO에 대하여는 분리과세대상 토지로, OOO에 대하여는 재산세 비과세 토지로, OOO에 대하여는 별도합산과세대상 토지로 각각 구분하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. 1. 처분개요가. 처분청은 청구법인이 2025년 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 경기도 광주시A 외 81필지 토지(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여, 2025.9.12. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하면서, 이 건 토지 중 경기도 광주시A 외 15필지 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 종합합산과세대상 토지로 구분하였다.나. 청구법인은 쟁점토지에 대하여 분리과세대상(1990.5.31.이전 종중소유, OOO외 12필지), 비과세대상(도로, OOO), 별도합산과세대상(건축물 부속토지, OOO외 1필지)으로 구분하여 재산세를 과세하여야 한다고 주장하면서, 2025.12.9. 심판청구를 제기하였다.＜쟁점토지 현황＞○○○2.청구법인 주장 및 처분청 의견가.청구법인 주장(1) 쟁점토지 중 경기도 광주시 A 외 12필지는 종중(宗中)이 1990년 5월 31일 이전부터 소유한 농지이므로 분리과세대상토지이다.쟁점토지 중 ① , ② , ③의 구토지대장에 의하면, ① 토지는 1978.9.27.(1990.5.31. 이전)에 종중원인 a이 토지를 취득한 사실이 확인되고, 명의신탁 부동산 확인서에 의하면, 해당 필지는 당초부터 청구법인의 소유로서 a이 명의신탁 받아 보전관리 해왔고, 이후 보전방법이 복잡해질 것을 우려하여 인근에 거주하는 다른 종중원인 b에게 해당 부동산을 이전등기하여 보전관리하였다.② 의 구토지대장에 의하면, 해당 필지는 c 외 2인이 1990.5.31. 이전에 소유권을 취득한 것이 확인되고, 명의신탁 부동산 확인서에 의하면, 해당 필지들은 당초에 청구법인의 소유였고, 이를 c 외 2인이 명의신탁 받아 보전관리 해왔으며, 이후 c 외 2인의 명의수탁자가 작고하기 이전에 보전방법이 복잡해질 것을 우려하여 인근에 거주하는 종중원인 d, b, e에게 해당 부동산을 이전등기하였다.③ 의 구토지대장에 의하면, 해당 필지는 c 외 2인이 1990.5.31. 이전에 소유권을 취득한 것이 확인되고, 명의신탁 부동산 확인서에 의하면, 해당 필지들은 당초에 청구법인의 소유였고, 이를 c 외 2인이 명의신탁 받아 보전관리 해왔으며, 이후 c 외 2인의 명의수탁자가 작고하기 이전에 보전방법이 복잡해질 것을 우려하여 인근에 거주하는 종중원인 d, b, e에게 해당 부동산을 이전등기하였다.아울러, 청구법인은 위 명의수탁자들이 납부하던 재산세를 청구법인이 납부하였고, 2023년부터는 위 토지의 재산세 납세의무자를 명의수탁자들에서 청구법인으로 정정하여 현재까지 재산세를 납부하고 있다.④ 는 총면적 229㎡ 중 계획도로로 비과세된 면적 114.5㎡를 제외하고 종합합산과세된 나머지 면적 114.5㎡를 주택안의 텃밭으로 이용하고 있다.⑤ 은 총면적 54㎡ 중 계획도로로 비과세된 면적 27㎡를 제외하고 종합합산과세된 나머지 면적 27㎡를 농지로 이용하고 있고, ⑥F은 과세기준일 현재 농지로 이용하고 있으며, ⑦ 은 과세기준일 현재 농지로 이용하고 있다.⑧는 총면적 138㎡ 중 도로로 비과세된 면적 69㎡를 제외하고 종합합산과세된 나머지 면적 69㎡를 주택안의 텃밭으로 이용하고 있고, ⑨는 과세기준일 현재 농지로 이용하고 있으며, ⑩ 는 총면적 1,498㎡ 중 주택 부속토지로 과세된 면적 403.1㎡를 제외하고, 종합합산과세된 나머지 면적 1,094.9㎡를 농지로 사용하고 있다.⑪ , ⑫은 과세기준일 현재 농지로 이용하고 있고, ⑬은 총면적 458㎡ 중 229㎡는 농지로 사용하고 있다.(2) 쟁점토지 중 경기도 광주시OOO은 과세기준일 현재 사용현황이 도로이므로 재산세를 비과세하여야 한다.(3) 쟁점토지 중 경기도 광주시 OOO는 두 채의 건축물이 소재하고 있고, 이 중 건축물대장이 없는 한 채는 향토문화유산(1880년 중수)으로 지정되어 있고, 「건축법」 제정 이전인 조선시대에 지어진 건물이므로, 「건축법」 등에 따라 허가 받지 아니한 건축물에 해당하지 아니하므로 용도지역별 적용배율(7배)을 적용하여 별도합산과세대상으로 구분하여야 하고, OOO는 건축물의 부속토지에 해당한다.나. 처분청 의견(1) 쟁점토지 중 경기도 광주시 A 외 12필지는 종중(宗中)이 1990년 5월 31일 이전부터 소유한 농지에 해당하지 아니하므로 종합합산과세대상토지이다.쟁점토지 중 ① , ② , ③ 은 개인들 소유로 1990.5.31. 이전에 소유권을 취득하였고, OOO군파 종중재산 관리협약서의 종중재산 목록에 등재되어 있지 아니하며, 청구법인은 1990.5.31. 이후인 2013.12.23. 해당토지에 대하여 가등기권자로 소유권이전청구권 가등기한 사실이 확인되나, 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기의 소를 제기하여 소유권이전등기를 경료한 사실은 확인되지 않는다.④～⑬ 외 9필지는 공부상 지목이 대지 또는 농지이나, 종중이 1990.5.31. 이전부터 사실상 소유하면서 실제 농지로 사용하였다고 볼 만한 근거자료가 없어 분리과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 구분하여야 한다.(2) 쟁점토지 중 경기도 광주시 OOO은 과세기준일 현재 사용현황이 도로이므로 비과세 대상임을 인정한다.(3) 쟁점토지 중 경기도 광주시 OOO는 두 채의 건축물이 소재하고 있고, 이중 건축물대장이 없는 한 채는 「건축법」 등에 따라 허가 받지 아니한 건축물에 해당하고, 중대동 210-116에 한 채의 건축물이 소재하나 「건축법」 등에 따라 허가 받지 아니한 건축물에 해당하므로 별도합산과세대상으로 볼 수 없다.3. 심리 및 판단가. 쟁점처분청이 쟁점토지에 대하여 종합합산과세대상 토지로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 처분청은 청구법인이 2025년 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 부과하였다.(나) 청구법인은 쟁점토지에 대하여 분리과세대상(1990.5.31.이전 종중소유, A 외 12필지), 비과세대상(도로,OOO), 별도합산과세대상(건축물 부속토지, OOO외 1필지)으로 구분하여 재산세를 과세하여야 한다고 주장하고 있고, 처분청은 쟁점토지 중OOO은 비과세대상, 나머지 토지는 종합합산과세대상으로 보아야 한다는 의견이다.(다) 우리원 심판조사관 등은 2026.2.27. 쟁점토지에 출장하여 이용현황을 조사한 결과는 아래와 같다.＜쟁점토지 조사 현황＞○○○(라) 쟁점토지 중 연번(1)～(3) 토지에 대하여, 청구법인은 명의신탁된 토지라고 주장하면서, 해당토지의 소유자의 상속인이 명의신탁확인서를 제출하였고, 청구법인이 2013.7.12. 해당토지를 종중 명의로 보전하는 방안에 대하여 회의를 하였으며 그 결과 소유권이전 가등기를 하기로 결정하였다.(마) 청구법인은 2013.12.23. 연번(1)～(3) 토지에 대하여 매매예약을 원인으로 하여 소유권이전청구가등기를 경료하였다.(바) 청구법인은 2023년경 연번(1)～(3) 토지에 대한 재산세 납세의무자를 종중원에서 청구법인으로 변경하여 재산세를 납부하고 있다.(사) 연번(15) 토지상에는 두 채의 건축물이 있고, 한 채는 건축물대장이 등재되어 있고, 건축물대장이 생성되지 않은 건축물 한 채는 「건축법」 제정 이전인 조선시대(1880년 중수)에 지어진 건물로서, 향토문화유산으로 지정되어 있다.(아) 연번(16) 토지상의 건축물은 건축물대장이 생성되지 않은 무허가 건축물로 나타난다.(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.(가) 처분청은 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 구분하여야 한다는 의견이나, 우리원 심판조사관 등이 2026.2.27. 쟁점토지에 출장하여 현황을 조사한 결과, 쟁점토지 중 연번(1)～(3), (5)～(7), (9)～(13) 토지는 사실상 현황이 농지로 확인되었다.(나) 이 중 연번(1)～(3) 토지대장에 의하면, 청구법인의 종중원이 1990.5.31.이전에 해당 토지의 소유자인 것으로 나타나나, 해당 종중원이 제출한 명의신탁 부동산 확인서에 의하면, 해당 필지는 당초부터 청구법인의 소유로서 명의신탁 받아 보전관리해 왔