청구인이 쟁점경매를 통하여 취득한 경락토지 중 일부인 쟁점토지를 양도하면서 그 취득가액을 쟁점평가액을 기준으로 안분하여 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

청구인이 제시한 쟁점평가액은 관련 법령상 인정기간 밖의 감정가액에 해당하여 관련 법령의 요건을 충족하였다고 보기 어려운 점, 청구인이 경락토지를 취득한 가액은 쟁점평가액이 아니라 여러차례 유찰된 후의 가액인 점을 고려하면 쟁점평가액을 청구인이 경락토지를 취득할 당시의 적정한 평가액이라고 보기 어려운 점, 당초 배분기준인 이 사건 기준시가에 대한 산정에 있어 중대한 오류가 있다는 객관적인 자료나 기준시가가 변경된 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2021.7.23. OOO OOO(이하 “쟁점경매”라 한다)에 참여하여 OOO 외 12필지(이하 “경락토지”라 한다)를 총 OOO원(이하 “경락가액”이라 한다)에 일괄 경락받은 후 2022.2.24. 경락토지 중 같은 리 OOO(이하 “쟁점①토지”이라 한다), 같은 리 OOO(이하 “쟁점②토지”라 한다), 같은 리 OOO(이하 “쟁점③토지”이라 한다), 같은 리 OOO(이하 “쟁점④토지”라 하고 쟁점①토지부터 쟁점④토지까지합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)을 총 OOO원에 일괄 양도하고 2022.4.26. 취득 당시 개별공시지가(이하 “기준시가”라 한다)를 기준으로 안분하여 계산한 OOO원을 취득가액으로 하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고 후 무납부하였다.나. 청구인은 2025.8.11. 쟁점토지 취득가액을 쟁점경매를 위하여 법원이 2019.8.11. 감정평가사무소에 의뢰하여 평가한 감정평가액(이하 “쟁점평가액”이라 한다)을 기준으로 안분한 OOO원으로 하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다.다. 처분청은 쟁점평가액은 「소득세법」 제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」제64조 제1항 제1호 단서에서 정한 감정평가액에 해당되지 않아 쟁점평가액을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 계산할 수 없다는 이유로 2025.10.15. 청구인의 경정청구를 거부하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.12.31. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 경락토지를 일괄경락받아 각 자산별 취득가액의 구분이 불분명하므로, 쟁점토지의 취득가액은 법원의 쟁점경매를 위하여 감정평가한 쟁점평가액을 기준으로 안분계산하여야 한다.(가) 쟁점평가액과 평가 당시 기준시가를 비교해 보면 경락토지 대비 쟁점토지 가액은 쟁점평가액 기준으로 53.52%이나 기준시가 기준은 9.15%로 현저한 차이를 보이고 있다.＜쟁점평가액 및 기준시가 배분 비교＞OOO(나) 또한, 쟁점토지의 공부상 지목은 목장용지 또는 임야이나, 감정평가서에는 토목공사로 전원주택부지 및 옹벽, 도로 등이 조성된 것으로 기재되어 있고, 첨부 현장사진에 의하더라도 토지의 형질이 변경되어 실지 지목이 잡종지 및 도로인 상태로 나타나는바, 공부상 현황에 의한 기준시가는 토지의 실질가치를 반영하지 못하고 있다.＜표 삽입을 위한 여백＞〈쟁점토지의 지목현황〉(단위 : ㎡) 필지 면 적 공부상 지목 감정평가서상 지목 쟁점①토지 13,604 목장용지 잡종지 쟁점②토지 2,865 임야 도로, 잡종지, 임야 쟁점③토지 13,604 목장용지 잡종지 쟁점④토지 2,730 목장용지 도로 (다) 청구인이 2021.6.11. OOO 경매1계에 제출한 매각허가에 대한 의견서 등에 첨부된 2021.6.8. 현재의 현장사진 등을 보면, 경매 취득일(2021.7.23.) 현재의 토지현황이 감정평가서상의 현황과 동일함을 알 수 있다.(라) 국세청 예규 및 ‘소득세법 집행기준’은 법원의 경매를 통하여 부동산을 일괄취득하여 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우 각 자산별 감정가액을 기준으로 총 경락가액을 안분계산할 수 있다고 해석하고 있다(소득46011-21162, 2000.9.20., 서면 인터넷방문상담5팀-691, 2006.11.6. 외 다수).(마) 처분청은 「부가가치세법 시행령」 제64조를 근거로 쟁점평가액이 인정기간 밖의 감정가액에 해당하므로 취득가액 안분기준으로 사용할 수 없다는 의견이나, 취득 당시 기준시가는 토지의 실지 현황과 지목을 제대로 반영하지 못하고 있어 이를 기준으로 각 자산별 취득가액을 산출할 경우 안분계산 결과가 취득가액을 심하게 왜곡하게 되고 결과적으로 양도차익도 왜곡된다.(바) 부동산의 시가 산정에 있어 인정기간 외의 감정가액이라 하더라도 감정평가 시점과 기준시점 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다면 시가로 인정하는 것이 판례의 입장인바(대법원 1993.10.8. 선고 93누10293 판결 참조), 쟁점토지의 취득가액 안분계산시 기준시가보다 감정평가액을 적용하는 것이 타당하다.(2) 법령의 해석에 있어 유추·확장해석은 금지하고 있으나, 이 건의 경우 「소득세법 시행령」 제166조를 적용함에 있어 소득세법 집행기준이나 해석사례가 현재까지 변경되지 않고 있는 이상 부동산의 실지현황을 기준으로 하여 쟁점평가액을 기준으로 안분하는 것이 엄격해석 원칙을 위반하였다는 처분청 의견은 타당하지 않다.나. 처분청 의견(1) 쟁점토지의 취득가액은 기준시가에 비례하여 안분하여야 한다.(가) 「소득세법」 제100조 제2항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분 기장하되, 그 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령으로 정하는 바에 따르도록 규정하고 있다.그 위임을 받은 같은 법 시행령 제166조 제6항은 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항에 따라 안분계산하도록 규정하고 있고, 같은 항 제1호는 토지와 건물 또는 구축물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분하되, 단서에서 일정한 범위 내의 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산하도록 정하고 있다.또한, 위 규정의 “토지와 건물 등”이라는 문언은 토지와 건물이 일괄 양도되는 경우뿐만 아니라 토지와 토지 사이의 가액 구분이 불분명한 경우에도 적용되는 것으로 보아야 하므로, 「소득세법」 제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항은 토지와 건물 사이의 가액 구분이 불분명한 경우뿐만 아니라 토지와 토지 사이의 가액 구분이 불분명한 경우에도 적용된다고 할 것이다(서울고등법원 2010.10.1. 선고 2010누5563 판결).(나) 한편 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1항 제1호 단서에 따른 감정평가가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간 종료일까지의 기간 중 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 의미하는바, 청구법인이 제시한 감정평가가액은 위 인정범위를 벗어난 것이므로 이를 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 안분할 수 없다.또한 감정평가가액의 인정범위는 2006.2.9. 이후 공급분부터 대통령령 제19330호로 개정되어 적용되고 있는바, 청구인이 제시한 심판례 및 해석사례는 위 개정 이전의 사안 등에 관한 것으로 보이고, 현행 규정상 감정평가가액과 기준시가 간 차이가 크다는 사정만으로 예외를 인정할 근거도 없다.(다) 청구인은 기준시가에 비례하여 취득가액을 산정할 경우 쟁점토지의 실질가치가 왜곡된다고 주장하나, 쟁점토지는 경매개시 시점의 감정평가 이후 약 2년간 수차례 유찰되었고 최종적으로는 감정평가액의 약 23% 수준으로 낙찰된 점에 비추어 볼 때, 경매개시 당시의 감정평가가액이 취득시점 당시의 실질가치를 적정하게 반영한다고 보기 어렵다.(2) 청구주장은 조세법규의 엄격해석 원칙에 반한다.(가) 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고,