비교입주권의 매매사례가액을 쟁점입주권의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

비교입주권은 쟁점입주권과 주소지 및 면적이 동일하고 평가기간 내에 거래가 이루어졌으며, 처분청이 제시한 자료 및 국토교통부 실거래가 공시자료에 따른 다른 사례와 비교하였을 때도 해당 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정할만한 사유가 보이지 않음 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2024.11.26. 수택E구역OOO 주택지개발정비사업의 조합원입주권(이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 어머니 a으로부터 증여취득하였고, 2024.12.8. 처분청에 쟁점입주권의 토지개별공시지가인 OOO원을 증여재산가액으로 하여 증여세 신고를 하였다.나. 처분청은 쟁점입주권에 대한 증여재산가액을 평가기간 이내인 2024.8.9.에 매매계약된 입주권(이하 “비교입주권”이라 한다)의 매매사례가액 OOO원으로 보아 2025.10.27. 청구인에게 2024.11.26. 증여분 증여세에 대한 OOO원을 결정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2025.11.13. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 수택E구역 주택재개발정비사업은 2005년부터 조합장 변경 소송등으로 인해 거래 및 공사 진척이 없었던 곳이며, 통지관서에서 증여재산가액으로 결정한 비교입주권의 매매사례가액은 평가기간 내 유일하게 거래된 금액이므로 쟁점입주권의 시가로 인정할 수 없다.(2) 증여재산가액으로 적정한 것은 조합이 2025.9.18. 제시한 2개 감정평가업체OOO의 평가금액을 산술 평균한 조합원 권리가액 OOO원이다.(3) 조합에서 제시한 조합원 권리가액 OOO원 외에도 추가로 납부해야 할 분담금 OOO원이 「상속세 및 증여세법 시행령」(「상속세 및 증여세법」을 이하 “상증세법”이라 한다) 제51조 제2항의 프레미엄에 상당하는 금액을 대체한다.(4) 평소 사업추진이 부진했던 지역임에도 1건의 유사매매사례가액으로 쟁점입주권의 시가를 결정하는 것은 과도하고 부당한 과세이며, 또한 상증세법에서 거래 건수를 명시하고 있지는 않으므로 1건의 매매거래만으로 매매사례가액을 결정하는 것은 부당하다.나. 처분청 의견(1) 비교입주권이 증여재산가액으로서 적정한지 여부는 거래 건수를 기준으로 판단하는 것이 아니라 객관적인 교환가치로서 적정하게 거래된 것인지를 기준으로 판단해야 한다.(가) 상증세법 제60조 제2항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액에 해당되는 시가를 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 명시하고 있으며,(나) 비교입주권은 특수관계자 간의 계약이 아닌 ‘불특정 다수의 사이에 자유롭게 거래된 계약’으로, 객관적인 교환가치가 적용되었다고 볼 수 있고, 쟁점입주권과 비교입주권은 아래 ＜표1＞과 같이 상당한 유사성을 가지고 있다.＜표 삽입을 위한 여백＞＜표1＞ 쟁점입주권과 비교입주권 비교(다) 이외에도 청구인과 같은 단지(경기도 구리시 OOO 00동 000호)의 입주권이 2025.4.22. 증여거래되었을 때 기준시점을 2025.2.18.로 하여 받은 감정평가액 OOO원과 OOO원의 평균가인 OOO원을 증여재산가액으로 신고한 내역이 있으며,또다른 같은 단지(경기도 구리시 OOO00동 000호) 입주권에 대한 2024.6.3. 매매계약에서는 OOO원에 거래되어 양도소득세 신고된 내역이 존재하는바 비교입주권의 매매사례금액인 OOO원은 위 사례들과 비교하였을 때 상증세법 제60조 제2항의 ‘통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’이라고 볼 수 있다.(2) 청구인이 주장하는 권리가액은 사업시행인가고시일(2018.12.31.)을 기준으로 하여 감정평가한 금액에 비례율을 곱한 금액으로, 증여기준일(2024.11.26.)과 비교했을 때 6년이나 경과하여 청구인의 증여시점에 적정한 시가라고 볼 수 없고,상증세법 시행령 제51조 제2항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지의 납입한 금액(「소득세법」제89조 제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」제74조 제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 기준으로 한다”고 명시했듯이,조합원 권리가액에 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액이 합쳐진 금액이 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액이라고 보는 것은 타당하고, 이는 처분청에서 비교입주권의 매매사례가액을 증여재산가액으로 보아 고지한 처분이 적정하다는 근거가 될 수 있다.3. 심리 및 판단가. 쟁점비교입주권의 매매사례가액을 쟁점입주권의 시가로 보아 과세한 처분의 당부나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재다. 사실관계 및 판단(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료와 그 외 조사한 자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인의 신고·납부 내역과 처분청의 결정 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.＜표2＞ 청구인의 신고·납부 내역 및 처분청의 결정 내역(단위 : 천원)(나) 경기도 구리시 누리집에서 확인한 결과 2026.2.13. 기준 수택E구역 사업시행상황은 아래 ＜표3＞과 같다.＜표3＞ 수택E구역 사업시행상황(다) 청구인에 대한 관리처분계획(예정)내역서(아래 ＜그림1＞) 확인결과 청구인의 주장대로 쟁점입주권의 권리가액(분양기준가액)은 종전자산평가액 OOO원에 비례율 100.28%를 적용하여 결정된 OOO원이며, 청구인이 납부해야 하는 분담금은 OOO원으로 확인된다.＜그림1＞ 관리처분계획(예정) 내역서(라) 수택E구역 주택재개발정비사업조합에 2026.2.13. 오전 10시경유선으로 확인한 결과 청구인이 주장하는 권리가액은 사업시행인가일(2018.12.31.)을 기준으로 하여 2019년 1월경 시행된 감정가액에 비례율을 곱한 값으로, 증여일로부터 약 6년이 경과한 가액임이 확인된다.(마) 쟁점입주권의 주소인 경기도 구리시 OOO의 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인 결과 처분청이 증여재산가액으로 주장하는 비교입주권의 매매거래내역(거래금액 OOO원)과 참고사례로 제시한 2024.6.3. 매매거래내역(거래금액 OOO원)이 확인되며, 이외에도 아래 ＜표4＞와 같이 2020년 이후 2023년 1건, 2020년 4건의 거래내역이 확인되나, 국토교통부 실거래가 공개시스템에는 증여계약이 공개되지 않아 처분청이 제시한 참고사례인 2025.4.22. 증여계약은 확인되지 않는다.＜표4＞ 경기도 구리시 OOO거래내역(전용면적 40.15m2)(바) 쟁점입주권에 해당하는 주택(구리역 OOO)의 2026.2.11. 일반분양 공고에 따르면 쟁점입주권과 동일한 면적(전용면적 59m2)의 분양가는 OOO원(59C타입 1층)에서 OOO원(59B타입 20층 이상) 수준(아래 ＜그림2＞ 참조)이라는 점이 확인된다.＜그림2＞ 구리역 OOO분양가액(공급금액)(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 사건에 대하여 살펴본다.청구인은 재건축조합이 제시한 조합원 권리가액 OOO원이 쟁점입주권의 시가로 타당하고, 비교입주권의 매매사례가액이 평가기간 내 유일한 금액이므로 쟁점입주권의 시가로 산정하기에 타당하지 않다고 주장하나,상증세법 시행령 제49조 제1항은 증여재산의 평가기간을 “평가기준일(증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지”로 규정하고 있고, 재건축조합이 제시한 권리가액은 2019년 1월경 평가된 감정평가액을 기반으로 하였는바 평가기준일이 2024.11.26.임을 고려할 때 평가기간 내에 해당하지 아니하므로 청구인이 제시하는 조합원 권리가액을 쟁점입주권의 시가로 인정하기에 적합하지 않은 반면,상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액에 해당되는 시가에 대해 규정하는 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 등에 비추어, 비교입주권의 타당성 여부는 그 건수가 아닌 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”에 해당하는지 여부를 기준으로 검토해야 하는바,비교입주권의 경우 쟁점입주권과 주소지(경기도 구리시 OOO 소재) 및 면적(40.15m2)이 동일하고 평가기간 내에 거래가 이루어진(증여일부터 3~4개월 전) 것으로 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하는 시가의 요건에 부합할 뿐만 아니라, 처분청이 제시하는 자료 및 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 2024.6.3.(증여일부터 5~6개월 전) 동일 소재지에서 OOO원에 거래된 사례도 있어 비교입주권의 거래가액OOO이