① 청구인이 쟁점지분을 특수관계인이 아닌 양도인으로부터 정당한 사유 없이 시가보다 저가양수한 것으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부 ② 가산세 감면의 정당한 사유 여부

① 청구인도 처음에는 자금사정 등으로 양도인의 최초 매수제안을 거절하였다가 이후 지속적인 제안을 받아들여 매수대금(145억원)의 대부분을 금융기관 대출금(115억원)으로 조달하여 쟁점지분을 매수하였고, 쟁점감정평가액은 감액요인(공유지분) 등이 반영되지 아니하여 쟁점지분의 객관적 교환가치가 적정하게 반영되었는지 여부가 불분명함② 심리생략 반포세무서장이 2025.5.27. 청구인에게 한 2023.12.13. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. 1. 처분개요가. 청구인은 2000.7.1.부터 A(이하 “양도인”이라고 한다)와 서울특별시 OOO 토지 387.4㎡ 및 그 지상 건물 1,276.84㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 지분을 각각 2분의 1씩 공동으로 소유하면서 부동산임대업을 영위하다가 2023.12.13. 양도인이 소유하던 쟁점부동산 2분의 1 지분(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 OOO원(이하 “쟁점거래가액”이라 한다)에 매수하였다.나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.10.28.~2024.12.11. 기간 동안 청구인에 대한 증여세 세무조사를 실시한 결과, 2개의 감정평가법인이 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 2023.12.13.을 가격산정 기준일로 하여 감정한 가액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점감정평가액”이라 한다)을 쟁점지분의 시가로 보고 같은 법 제35조 제2항을 적용하여 청구인이 쟁점지분을 특수관계인이 아닌 양수인으로부터 저가 양수한 것으로 보아 관련 과세자료를 처분청에 통보하였다.다. 처분청은 이에 따라 쟁점감정평가액과 쟁점거래가액과의 차액(OOO원)에서 OOO원을 공제한 금액(OOO원)을 증여재산가액으로 하여 2025.5.27. 청구인에게 2023.12.13. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.19. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 청구인이 쟁점지분을 양도인으로부터 취득하고 지급한 쟁점거래가액은 상증세법상 시가로 우선 적용하도록 규정하고 있는 매매사례가액으로서 시가에 해당하는 반면, 처분청이 제시한 쟁점감정평가액은 불특정다수인 간의 정상적인 거래에서 형성되기 어려운 가액이므로 쟁점지분의 시가로 삼기에는 부적절하다. 설령, 쟁점감정평가액을 쟁점지분의 시가로 적용한다 하더라도 청구인이 특수관계인이 아닌 양도인으로부터 쟁점지분을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수한 데에는 정당한 사유가 있으므로 이 건 처분은 부당하다.(가) 청구인이 쟁점지분을 양도인으로부터 실제 취득한 쟁점거래가액은 다음과 같은 사유로 상증세법상 시가로 우선 적용하도록 규정하고 있는 매매사례가액으로서 시가에 해당한다. 반면, 처분청이 제시한 쟁점감정평가액은 공유지분의 특성상 감액요인이 반영되지 아니하여 불특정다수인 간의 정상적인 거래에서 형성되기 어려운 가액이므로 시가로 삼기에 부적절하다.1) 상증세법 제60조 제1항 본문은 “증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다”고 규정하면서 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하고 있다.또한, 위 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”에 관하여는 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 “증여재산의 경우 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다”고 규정하면서 매매사례가액(제1호), 감정가액(제2호), 수용·경매 또는 공매가액(제3호)의 적용범위에 대하여 차례로 규정하였는데, 매매사례가액은 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우(가목) 및 비상장주식 거래로서 출자총액의 100분의 1 내지 OOO원 중 적은 금액 미만인 경우(나목) 외에는 평가기간 이내에 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 우선적으로 시가로 적용하도록 규정하고 있다.한편, ‘시가’란 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하므로 그와 같은 매매사례가액이 시가로 인정되기 위해서는 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 증여일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 사정이 인정되어야 한다(대법원 2012.4.26. 선고 2010두26988 판결, 참조).2) 상증세법에서 규정하고 있는 시가 및 법원의 판례 등에 비추어 쟁점거래가액은 비특수관계인 간의 매매사례가액으로서 그 자체로 상증세법상 시가에 해당한다. 이 건 거래 경위를 보면 양도인은 당초 인수실익이 가장 큰 청구인에게 인수를 제안하였다가 자금사정 등을 사유로 거절되자, 부동산중개법인을 통해 제3의 인수자를 물색하였으나 거래가 성사되지 아니하여 결국 청구인에게 다시 쟁점거래가액을 인수가액으로 제시하여 거래가 성사되었는바, 쟁점거래가액은 일반적이고 정상적인 거래 과정에서 양도인과 청구인 간의 합의에 따른 것이다.즉, 청구인과 양도인 간에 합의된 쟁점거래가액은 양도인이 부동산중개법인을 통해 제3의 인수자 물색 당시 제안된 가액(쟁점부동산 전체를 일괄양도하는 경우 시세 대비 30%~40%의 할인율을 적용)의 범위 내 가액으로서, 공유지분의 특성상 재산권 제약 등의 현실적 감액요인(재산권 제약, 담보대출 불가 등) 고려 시 제3자 간의 정상적인 거래 과정에서 충분히 거래될 수 있는 수준이다.한편, 특수관계인이 아닌 제3자 간의 부동산 거래가액에 대하여는 상증세법상 이를 시가로 부인할 어떠한 근거 규정도 없고 다만, 과세관청이 이를 부인하기 위해서는 비특수관계인 간의 거래로서 일방이 충분히 제3자와의 거래를 통해 더 높은 이익을 얻을 수 있음에도 특정인과의 거래를 통해 거래 상대방에게 오로지 이익을 분여할 목적으로 거래가 이루어졌다는 사실 등에 대하여 객관적 사실로 이를 입증해야 할 것이나, 이 건의 경우 처분청은 단지 쟁점감정평가액 외에 어떠한 자료도 제시하지 못하고 있다.3) 처분청이 쟁점지분의 시가로 적용한 쟁점감정평가액은 상증세법상 시가로 적용하기에 부적정하다. 공유지분으로 소유하고 있는 부동산의 경우 재산권 행사(개발, 관리, 임차 등) 시마다 타 지분권자들과의 협의가 이루어져야 하는 등의 제약이 따르고, 공유지분을 담보로 한 대출은 특별한 사정이 없는 한 금융기관에서 실행이 불가능하여 이를 통한 취득자금 마련도 용이하지 아니한바, 위와 같은 사유 등으로 매수 선호도가 낮아 환금성이 떨어지는 등 전체 부동산을 단독 보유하는 경우의 시세에 단순히 공유지분율에 비례하여 평가한 가액을 불특정다수인 간에 정상적인 거래 과정에서 형성되는 공유지분의 교환가치로 적용하는 것은 현실성이 결여되어 불합리하다.이 건 양도인의 경우 부동산중개법인에 의뢰하여 쟁점부동산의 시세를 고려하여 30%~40% 할인된 가액으로 제3의 인수자를 물색하였음에도 거래에 실패한 사실을 비추어 보더라도 쟁점지분의 시가로 쟁점감정평가액을 적용하는 것은 현실성이 결여되어 부적정하다는 사실을 반증하는 것이다.4) 결론적으로 처분청이 시가로 적용한 쟁점감정평가액은 불특정다수인 간의 정상적인 거래 과정에서 형성되는 교환가치로 삼기에는 현실성이 결여되어 부적절한 반면, 청구인과 양도인 간의 쟁점거래가액은 불특정다수인 간의 정상적인 거래 과정에서 충분히 거래가 가능한 수준의 가액으로서 상증세법상 매매사례가액에 해당한다.(나) 설령, 쟁점감정평가액을 쟁점지분의 상증세법상 시가로 적용한다 하더라도 청구인이 특수관계인이 아닌 양도인으로부터 쟁점지분을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 데에는 거래의 관행상 정당한 사유가 있으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.1) 상증세법 제35조 제2항은 특수관계인이 아닌 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액으로 재산을 양수한 경우에는 그 재산의 양수자가 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 보아 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하도록 규정하고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제26조 제5항은 “법 제35조 제2항에서 현저히 낮은 가액이란 양수한 자산의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다”고 규정하고 있으며, 같은 조 제7항은 “법 제35조 제2항에서 대통령령으로 정하는 이익이란 대가와