① 쟁점주택을 재산세 비과세대상인 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택으로 보아 종합부동산세 과세대상에서 제외할 수 있는지 여부② 쟁점주택을 철거계획이 확정되고 철거보상계약이 체결된 주택으로 볼 경우, 그 부속토지를 「지방세법 시행령」

처분청이 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨(조심 2024중2822, 2024.8.26., 조심 2022서5120, 2022.6.7. 등, 같은 뜻임). 심판청구를 기각한다. 1. 처분개요가. 청구법인은 2009.9.4. 서울특별시 OOO를 정비구역으로 하여 아파트 등을 건축하는 내용의 A 주택재개발정비사업(이하 “쟁점정비사업”이라 한다)을 시행하기 위해 조합설립인가를 받은 조합으로, 2011.4.20. 사업시행계획인가를, 2018.7.10. 관리처분계획인가를 각 받았으며, 해당 정비구역 내 주택 중 아파트 분양을 원하지 않는 조합원들의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 관하여 현금청산 절차를 거쳐 그 소유권을 취득하였다.나. 처분청은 2019년 및 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 보유하고 있는 쟁점주택에 대하여 청구법인에게 2019.11.18. 2019년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을, 2020.11.18. 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 각 결정·고지하였다.다. 청구법인은 쟁점주택이 「지방세법」제109조 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따라 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’으로서 재산세 비과세대상에 해당되어 주택분 종합부동산세 납부의무도 없으므로 기납부한 종합부동산세를 환급하여야 한다며 2023.5.22. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.7.21. 이를 거부하였다.라. 청구법인은 이에 불복하여 2023.10.13. 심판청구를 제기하였다.2. 청구법인 주장 및 처분청 의견가. 청구법인 주장(1) 주택재개발정비사업의 현금청산 대상자로부터 협의취득이나 수용이 완료된 주택으로 해당연도에 그 주택을 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택은, 「지방세법」제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에 따라 재산세 비과세대상이므로 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다.(가) 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 의한 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 목적으로 도시환경을 개선하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업으로, 조합이 그 사업시행자가 되는 경우, ① 토지 등 소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 기존 주택 등을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, ② 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며, ③ 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하게 된다(대법원 2020.7.29. 선고 2016다51170 판결 등 참조). 따라서 정비구역 내의 토지 전부는 종전자산으로 제공되어야 하므로 사업시행자로서는 반드시 정비구역 내의 토지 등에 관한 소유권을 확보하여야 하고, 현금청산 대상자들이 소유하던 종전 주택 등은 당연히 철거가 예정되어 있다.(나) 특히 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 도시정비법에 따라 기존의 건축물을 철거할 의무가 부과된다(도시정비법 제81조 제1항, 제2항). 이에 따라 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자나 분양신청기간 종료이전에 분양신청을 철회한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하거나(도시정비법 제73조 제1항), 수용하여 그 재산권을 취득하게 되고[도시정비법 제63조, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다) 제19조 제1항], 그 보상의무도 부담한다(토지보상법 제75조 제1항).(다) 이와 같은 법리와 관계 규정의 문언 및 내용에 비추어 보면, 도시정비법에 의하여 시행되는 재개발사업에서 조합이 현금청산 대상자들이 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우 그 주택은 사업의 목적 달성을 위해 당연히 철거가 예정되어 있다고 볼 수밖에 없다. 즉, 조합이 그 취득을 위해 현금청산 대상자에게 지급하는 협의취득 보상금 또는 수용보상금 역시 철거에 대한 보상의 성격도 포함되어 있으며 이는 철거보상계약에 따른 보상이라고 할 수 있는 것이다(인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결, 참조).따라서 재개발사업의 사업시행자인 조합에 대한 종합부동산세 과세기준일 현재 현금청산 대상자로부터 협의취득이나 수용이 완료된 주택으로서 해당연도에 그 주택을 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택은, 「지방세법」 제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에서 규정하는 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택’에 해당하여 재산세 비과세대상이므로 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는다.(라) 이 건의 경우, 청구법인이 2018.7.10. 최초 관리처분계획인가를 받은 이후 취득한 쟁점주택은 쟁점정비사업의 사업시행자인 청구법인이 현금청산 대상자로부터 협의취득하거나 수용이 완료된 주택에 해당하므로 철거하기로 계획이 확정되어 있는 주택에 해당한다. 따라서 쟁점주택은 재산세를 부과하는 해당연도인 2019년에 철거하기로 계획이 확정되었고 재산세 과세기준일인 2019.6.1. 당시 철거보상계약이 체결된 재산세 비과세대상으로서, 「종합부동산세법」 제7조 제1항에 의한 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.(2) 도시정비법에 따른 재개발사업 등 정비사업에서 사업시행자가 주택 신축을 위해 철거할 목적으로 취득한 기존 주택을 종합부동산세 과세대상에 포함하는 것이 위법하다는 점은 이미 법원이 명확하게 판단하였으며, 실제 「종합부동산세법 시행령」 개정 역시 이와 동일한 취지로 이루어졌다.(가) 법원은 재개발사업 목적 달성을 위한 철거가 예정된 주택에 대한 종합부동산세의 부과는, 종합부동산세의 입법목적과도 관련이 없으며 종합부동산세의 유도적ㆍ형성적 기능과도 거리가 있고 담세능력에 상응하는 과세라고 보기도 어렵다는 점을 지적하며 종합부동산세 과세처분은 위법하여 취소되어야 한다고 판시하였다(인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결).(나) 이에 더하여 2022.2.15. 「종합부동산세법 시행령」의 개정(대통령령 제32425호)으로, ‘종합부동산세 과세표준 합산대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 주택’을 규정하고 있는 제4조 제1항에 제21호를 신설하였는데, 개정된 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제21호 나목(이하 “개정규정”이라 한다)은 종합부동산세 과세표준 합산배제대상 주택으로 ‘도시정비법 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택’을 명시하였다.인천지방법원 2022.11.10. 선고 2021구합50899 판결은, 위와 같은 시행령 개정의 취지에 대하여 ‘「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제21호가 신설된 것은, 재개발사업 등 도시정비법에 따른 재개발사업 등 정비사업에서 사업시행자가 주택의 신축을 위해 철거할 목적으로 기존 주택을 취득한 경우, 그 주택을 종합부동산세의 과세대상에 포함하는 것은 적절하지 아니하다는 입장에서, 이와 같은 주택이 과세대상에서 제외된다는 것을 분명히 하려는 데에 그 취지가 있다고 보인다’고 설시하였다.(다) 청구법인이 2019년 협의취득이나 수용으로 취득한 쟁점주택은 정비구역 내 재개발사업의 목적 달성을 위해 철거되도록 예정되어 있었던 것들로서, 실제로 2020년 9월 철거가 개시되어 2021년경에는 그 철거가 완료되었는바, 이와 같은 주택을 종합부동산세 과세대상으로 한 부과처분은 위법하다는 점을 법원이 명시적으로 확인한 점과 실제 「종합부동산세법 시행령」