양도소득세 계산 방법

집을 팔기 전에 세금이 얼마나 나오는지 미리 알아야 한다. 그래야 타이밍을 조정하거나, 필요경비 서류를 제대로 챙기거나, 세무사 상담이 필요한지 판단할 수 있다.

양도소득세 계산 구조는 복잡해 보이지만 5단계로 나뉜다. 각 단계를 순서대로 채우면 된다.

양도가액(판 금액)에서 취득가액(산 금액)과 필요경비를 뺀다.

필요경비는 부동산을 사고 팔면서 실제로 쓴 비용이다. 취득할 때 낸 중개수수료, 취득세, 등록면허세, 양도할 때 낸 중개수수료, 베란다 확장이나 인테리어 같은 자본적 지출이 여기에 해당한다. 증빙(계약서, 영수증, 이체 내역)이 없으면 인정받기 어렵다.

예를 들어 5억에 사서 7억에 팔았고 필요경비가 2,400만 원이라면 양도차익은 1억 7,600만 원이다.

2단계: 장기보유특별공제

보유 기간이 3년 이상이면 양도차익에서 일정 비율을 공제해준다.

1세대 1주택자는 혜택이 크다. 3년 이상 보유하면 24%부터 시작해서 10년 이상이면 80%를 공제받는다. 위 사례에서 10년 보유했다면 1억 7,600만 원의 80%인 1억 4,080만 원을 뺀다. 양도소득금액이 3,520만 원으로 줄어든다.

다주택자이거나 조정대상지역 주택은 공제율이 다르다. 일반 주택은 3년에 6%부터 시작해 10년에 20%가 상한이다. 조정대상지역 다주택자는 장기보유특별공제가 아예 적용되지 않는다.

양도소득금액에서 연간 250만 원을 뺀다. 작은 금액이지만 빠뜨리지 않아야 한다. 위 사례에서 3,520만 원에서 250만 원을 빼면 과세표준이 3,270만 원이다.

과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 빼면 양도소득세가 나온다.

1,400만 원 이하는 6%, 1,400만~5,000만 원은 15%(누진공제 126만 원), 5,000만~8,800만 원은 24%(576만 원), 8,800만~1.5억 원은 35%(1,544만 원) 순이다.

과세표준 3,270만 원은 15% 구간이다. 3,270만 원 × 15% - 126만 원 = 364.5만 원이 양도소득세다. 여기에 지방소득세 10%인 36.45만 원이 추가된다. 총 납부 세액은 약 401만 원이다.

조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p가 더해진다. 3주택 이상은 30%p가 추가된다. 같은 1억 원 양도차익이라도 1주택자와 3주택 이상의 세금 차이가 3~4배 나는 이유다.

조정대상지역은 서울 전역, 경기 일부(과천, 성남, 광명, 하남 등), 세종시가 해당된다. 양도하는 주택이 비조정대상지역이라면 중과 대상이 아니다.

양도소득세 신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이다. 4월 15일에 팔았다면 6월 30일까지 신고해야 한다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%가 붙는다.

증빙 서류는 미리 챙겨야 한다. 취득가액을 증명할 매매계약서가 없으면 환산취득가액이라는 방식이 적용되는데, 실제 구입가보다 낮게 계산되는 경우가 많아 세금이 더 나온다. 오래된 계약서도 찾아서 보관해두는 게 좋다.

리모델링이나 수리를 했다면 공사 계약서와 이체 내역도 필요경비로 인정받을 수 있다. 영수증 없이는 공제가 안 된다.

세금 규모가 크거나 상황이 복잡하다면 직접 계산하는 것보다 세무사에게 시뮬레이션을 맡기는 편이 낫다. 계산 실수 하나가 수백만 원 차이를 만들기도 한다.