다주택자 양도세 중과세율

집을 두 채 가진 사람이 조정대상지역 주택을 팔면 일반 세율에 20%p가 추가된다. 세 채 이상이면 30%p가 더해진다. 양도차익 1억 원에 일반 세금이 1,500만 원이라면 중과세는 5,000만 원이 넘는다. 같은 거래인데 세금이 3배 이상 차이 난다.

중과를 피하거나 줄일 수 있는 방법이 몇 가지 있다. 다만 어느 방법이 유리한지는 보유 주택 수, 위치, 취득가액, 보유 기간에 따라 달라지기 때문에 시뮬레이션 없이 막연하게 적용하면 역효과가 날 수 있다.

2주택자가 먼저 1채를 팔고 1주택 상태를 유지하면서 2년 이상 지나면 남은 1주택을 팔 때 비과세가 적용된다.

첫 번째로 파는 주택은 중과세를 적용받지만, 두 번째 주택은 세금이 0원이 될 수 있다. 두 주택의 양도차익 크기에 따라 어떤 순서로 파느냐가 전략이 된다.

주의할 점은 1주택 상태에서 2년을 채워야 한다는 것이다. 첫 번째 집을 팔고 곧바로 다른 집을 사면 다시 2주택이 되어 비과세 타이밍이 밀린다.

비조정대상지역 주택을 먼저 판다

조정대상지역 주택과 비조정대상지역 주택을 둘 다 가지고 있다면 비조정지역 주택을 먼저 파는 게 유리한 경우가 많다. 비조정지역 주택은 중과 대상이 아니라 일반 세율이 적용된다.

비조정지역 주택을 팔아서 1주택만 남기면 이후 조정지역 주택을 팔 때 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

서울 아파트 + 지방 소형 아파트를 보유하고 있다면, 지방 아파트를 먼저 파는 전략이 대부분 유리하다. 물론 지방 주택의 공시가격이 3억 원 이하라면 애초에 주택 수에 포함되지 않으니 더 좋다.

상속 주택과 저가 지방 주택 특례

상속으로 주택을 물려받은 경우 일정 기간 내에 팔면 1주택으로 간주하는 특례가 있다. 본인 주택 1채 + 상속 주택 1채를 가진 상태에서 상속 주택을 5년 이내에 팔면 중과가 적용되지 않는다.

공시가격 3억 원 이하 지방 주택은 주택 수 산정에서 빠진다. 서울 아파트 1채 + 충청도 소형 빌라 1채를 보유하더라도, 빌라 공시가격이 3억 원 이하라면 서울 아파트는 1주택으로 간주된다.

배우자에게 증여하고 파는 전략

2주택자가 1채를 배우자에게 증여하면 본인은 1주택자가 된다. 이후 본인 주택을 팔면 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

단, 배우자도 이미 주택이 있었다면 배우자가 2주택자가 되어 결국 같은 세대에서 2주택 상황이 이어진다. 또한 증여 시 취득세가 발생하고, 배우자가 증여받은 주택을 팔 때는 증여받은 시가가 취득가액이 된다. 이런 비용들을 합산해서 총 세금이 줄어드는지 계산해봐야 한다.

조정지역이 해제되기를 기다리는 것도 전략이다

부동산 시장 상황에 따라 조정대상지역 지정이 해제되기도 한다. 해제 시점 이후에 팔면 중과 없이 일반 세율이 적용된다. 다만 언제 해제될지 알 수 없고, 재지정 가능성도 있어 이것만 믿기는 어렵다.

전략 선택 전에 꼭 시뮬레이션을

어떤 순서로 어느 집을 언제 파느냐에 따라 총 세금이 수억 원씩 달라질 수 있다. 감으로 결정하지 말고 각 케이스별 세금을 구체적으로 계산해본 뒤 결정해야 한다.

증여를 활용한다면 증여세, 취득세, 향후 양도세를 모두 합산해서 비교해야 한다. 숫자를 보기 전에 "이 방법이 유리할 것 같다"고 결론 내리는 것은 위험하다. 세무사에게 각 케이스 시뮬레이션을 요청하는 것이 가장 안전하다.