기타2026년 10월 11일조회 2
특수관계인 간 거래는 취득가액 계산이 달라져?
도와줘세무사 답변
특수관계인 간 거래의 취득세 과세표준 (·제10조의3)
결론부터 말씀드리면, 특수관계인 간 거래는 유상거래(매매·교환)인지 무상취득(증여)인지에 따라 취득가액 계산이 달라집니다. 유상거래는 부당행위계산이 인정되면 시가인정액으로 바뀌고, 무상취득은 특수관계 여부와 무관하게 원칙적으로 시가인정액을 씁니다.
📌 1. 무상취득 ()
| 구분 | 취득당시가액 | 근거 |
|---|---|---|
| 원칙 (증여 등) | 시가인정액 (매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등) | 제1항 |
| 상속 | 시가표준액 | 제2항 제1호 |
| 대통령령으로 정하는 가액 이하 부동산 | 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택 | 제2항 제2호 |
| 그 외 (시가인정액 산정이 어려운 경우) | 시가표준액 | 제2항 제3호 |
- 제10조의2는 특수관계 여부를 요건으로 하지 않습니다. 가족 간 증여라도 위 기준이 그대로 적용됩니다.
- 감정가액으로 신고하려면 둘 이상의 감정기관(소액 부동산은 하나)의 감정을 첨부해야 합니다 (제3항).
- 부담부증여는 채무부담액 부분에 유상승계취득 기준(제10조의3)을 적용하고, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에는 무상취득 기준을 적용합니다 (제6항).
📌 2. 유상거래 ()
| 구분 | 취득당시가액 | 근거 |
|---|---|---|
| 일반 매매 | 사실상취득가격 (실제 지급한 일체의 비용) | 제1항 |
| 특수관계인 간 거래 + 부당행위계산 인정 | 시가인정액 (산정이 어려우면 시가표준액) | 제2항 |
- 지방자치단체의 장은 특수관계인 간 거래로 취득세 부담을 부당하게 줄였다고 인정되면 실제 대금 대신 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있습니다. 부당행위계산의 유형은 대통령령으로 정합니다 (제3항).
- 다만 제7조 제11항에 따라 증여로 취득한 것으로 보는 경우는 제2항 적용에서 제외됩니다.
- 대물변제·교환 등은 시행령 제18조의4에 따라 특례가 적용됩니다. 특수관계인으로부터 취득하면서 부당행위계산이 인정되면 시가인정액이 취득당시가액입니다.
💡 핵심 판단 기준: 증여라면 시가인정액이 원칙이고, 매매라면 실제 대금이 원칙입니다. 다만 특수관계인 간 매매에서 조세부담을 부당하게 줄였다고 인정되면 시가인정액으로 바뀝니다. (, 제10조의3 제2항)
📋 관련 법령 근거
- (시행 2026.01.01)
- ·제2항·제3항 (시행 2026.01.01)
⚠️ 주의사항
- 취득세와 별개로 증여세·양도소득세에서도 특수관계인 간 저가·고가 거래를 따로 봅니다. 에 따라 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액 이상이면 증여세가 과세될 수 있습니다. 취득세 판단과 결과가 다를 수 있으니 따로 검토하세요.
- 시가인정액으로 인정되는 가액의 범위와 부당행위계산의 구체적 유형은 시행령에 위임되어 있어, 실제 거래에서는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 취득세 금액이 궁금하시면 💡 도와줘세무사 취득세 계산기 ↗를 활용해 보세요.
💡 도와줘세무사 Tip: 어떤 거래(증여, 매매, 부담부증여 등)인지 알려주시면 그 유형에 맞춰 더 구체적으로 안내해 드리겠습니다. 가족 간 거래는 취득세·증여세·양도세가 함께 얽히므로 거래 전에 전문 세무사 상담을 받아보시길 권장합니다.
참고 출처
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.