증여세2026년 7월 20일
공시가격으로 신고해도 위험하지 않은 증여재산의 범위
도와줘세무사 답변
공시가격 신고가 가능한 증여재산의 범위
증여세 신고 시 시가를 산정하기 어려운 경우에는 에 따라 보충적 평가방법(공시가격 등)을 적용할 수 있습니다. 다만 제60조 제3항은 ①시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 ②제61조~제65조의 방법 순서에 따라 보충적 평가를 적용하도록 요건과 순서를 규정하고 있으므로, 단순히 "시가 파악이 어려우면 공시가격으로 신고 가능"이라고 일반화할 수 없습니다. "위험하지 않은" 범위는 재산 종류별로 크게 다릅니다.
1. 공시가격 신고가 비교적 안전한 재산
✅ 토지
- 개별공시지가 (부동산 가격공시에 관한 법률)
- 인근 유사 토지의 실거래가·감정가가 없어 시가 산정이 어려운 경우 공시지가로 신고 가능
- 단, 개발 예정지·수용 예정지 등 시가가 공시지가를 크게 상회하는 경우 과세관청이 감정평가를 의뢰해 경정할 수 있음
✅ 단독주택
- 개별주택가격 (부동산 가격공시에 관한 법률)
- 아파트에 비해 유사 매매사례가 적어 시가 산정이 어려운 경우가 많아 공시가격 신고가 상대적으로 안전한 편
✅ 비상장주식 (보충적 평가)
- 제1호 다목 + 시행령 제54조
- 순손익가치·순자산가치 가중평균 방식으로 평가
- 단, 평가기준일 전후 3개월 내 매매사례가 있으면 그 거래가액이 시가로 인정될 수 있음 (시행령 제49조 제1항 제1호)
2. ⚠️ 공시가격 신고가 위험한 재산 — 아파트·공동주택
아파트(공동주택)는 공시가격 신고 시 경정 위험이 상대적으로 높은 편입니다.
이유:
- 아파트는 유사 매매사례가 풍부하여 과세관청이 시가를 쉽게 파악 가능하고, 이 경우 제60조 제3항의 '시가 산정 곤란' 요건을 충족하기 어려움
- 제1호에 따라 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 내 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액이 시가로 인정됨 (이 중 어느 하나의 요건만으로 범위가 확정되는 것이 아니라, 법령상 열거된 요건을 종합적으로 판단함)
- 공시가격(공동주택가격)으로 신고하면 시가와의 차액에 대해 경정·추징 위험이 높음
- 실무상 국세청은 아파트 증여 신고 시 유사 매매사례가를 적극 활용
3. 시가 인정 범위 요약
| 재산 종류 | 시가 기준 | 공시가격 신고 위험도 |
|---|---|---|
| 아파트 | 유사 매매사례가 (면적·위치·용도·종목·기준시가 등 종합 판단) | 🔴 매우 높음 |
| 단독주택 | 유사 매매사례 드묾 | 🟡 중간 |
| 토지 | 개별공시지가 (시가 없으면) | 🟡 중간 (개발지는 🔴) |
| 비상장주식 | 보충적 평가 (매매사례 없으면) | 🟢 낮음 (사례 있으면 🔴) |
| 상장주식 | 평가기준일 전후 2개월 평균 | 🔴 공시가격 개념 없음 |
📋 관련 법령 근거
- ·제2항·제3항 (시가주의 원칙 및 보충적 평가)
- (시가로 인정되는 매매사례 범위)
- (유가증권·비상장주식 평가)
- (비상장주식 보충적 평가방법)
📖 관련 집행기준
— 시가 범위에서 제외되는 경우: 특수관계인 거래, 비상장주식 액면가액 합계 3억원 미만 또는 발행주식총액의 1% 미만인 경우 등
⚠️ 주의사항
- 아파트는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 유사 매매사례를 먼저 확인하고, 시행령 제49조 제1항 제1호에 따른 시가 해당 여부(면적·위치·용도·종목·기준시가 등 요건을 종합 검토)를 확인한 후 신고하는 것이 바람직합니다.
- 감정평가를 받아 신고하는 경우 2개 감정기관의 평균액이어야 시가로 인정됩니다 ( 제2호, 질의회신 참조).
- 공시가격으로 신고 후 과세관청이 시가를 확인하여 경정하면 가산세(과소신고·납부불성실)까지 추가됩니다.
💡 도와줘세무사 Tip: 증여 재산이 아파트라면 공시가격 신고는 피하시고, 증여일 전후 유사 매매사례가(면적·위치·용도·종목·기준시가 등 요건 종합 판단)를 기준으로 신고하는 것이 안전합니다. 재산 종류·금액·관계에 따라 절세 전략이 달라질 수 있으니, 전문 세무사 매칭을 통해 더 정확한 상담을 받아보세요.
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.